房地产财务管理风险防范与控制

何兴华 北京富力通达房地产开发有限公司

在现代社会和经济飞速发展的背景下，房地产企业面临着许多问题。近年来，房地产是我国服务业不可或缺的一部分，目前市场非常活跃，发展迅速，为社会和经济发展做出了贡献。

一、房地产企业财务风险的分类

(一)筹资风险

房地产行业要想实现稳定发展，其背后离不开资金的支持，主要目标是解决土地价值问题。在开发过程中，可以有效通过募集资金和预售资金解决资金问题。许多房地产公司没有分析高债务水平，因此许多公司正在承担着高债务成本，无法在到期时偿还本金和利息，企业采用大规模融资方法会导致风险财务管理问题，例如债务规模大，高利率等，缺乏成熟的债务期限结构，债务到期比较集中，容易发生金融危机，过多的问题导致资本链断裂，引发筹资风险。

(二)投资风险

有许多不确定因素会限制房地产行业的顺利运营和发展，这些因素可能导致房地产企业的经济利益未达到预期目标。由于各种影响因素，房地产公司会影响盈利能力和偿付能力，不能实现预期利润。在公司的长远发展中，房地产更加注重筹款，仅仅只重视获得更多利益，没有详细讨论房地产市场和开发项目的可行性。主要体现在：投资项目的可行性可能不完整，在市场调查或销售产品方面造成许多错误。投资计划不合理，行业扩张，高债务比率等问题均导致企业沉重债务。另外，在技术和市场变化的过程中，投资项目的获利能力与房地产预期利润相差很大，使得公司的财务状况也不佳。

(三)资金回收风险

房地产开发过程中，财务管理的许多方面都有收回资金的风险。销售房地产产品时会出现问题，即政策和销售策略和方法的影响，导致出现销售不良和回款延迟问题。同时，公司自有资产和负债较高，如果房地产企业企业回收和资金需求不同步，这会影响公司的偿付能力，并损害公司的声誉。

二、我国房地产财务管理存在风险的成因

(一)财务管理重要性认知不足，财务风险管理意识薄弱

房地产是一个高质量的行业，尤其是房地产行业在过去20年中发展非常迅速。公司的管理层非常重视公司的经济利益，但财务管理经常被不重视，导致对财务风险管理的认识不足，如没有建立良好的财务管理系统，财务管理员工的整体素质低而无法评估公司的财务活动，因此，这增加了企业的运营风险，还有可能导致企业在运营过程中作出错误的决定以及资金链断裂等。

(二)财务管理体系缺乏且不完善

如今，我国房地产行业的经济管理体系仍然存在许多陷阱。例如，财务核算体系构建不完善，日常管理任务随意，大多数体系仍留在表面上，尚未完全实施。与其他行业相比，对房地产货币的需求正在增长。因此，房地产开发高度依赖融资活动和贷款。没有科学的财务风险管理系统的条件下，资金筹集活动也将失去合理性。房地产公司由于负债过高，存在严重财务风险。例如，如果选择融资手段，通常是向银行贷款。因此，资产负债率相对较高。如果个国家的政策改变，企业可能会面临资金链断裂的不良事件风险。同时，房地产公司没有从事参与分析、决策、内部控制等工作的人员，内部工作难以做到统一。

(三)风险防范与控制机制不规范

既然大家都知道房地产行业是一个特殊业行业，它具有市场和财务风险。同时，由于高的资金需求和相对较高的经济负担，贷款活动是必要的。但是，许多房地产公司财务管理水平不高，预防和风险管理缺乏标准和合理化。此外，他们在选择融资方法时一般选择银行贷款。因此，资产负债率相对较高。如果我国的政策发生变化，而银行减少了货币供应量，此后，房地产公司就有资金链断裂的风险。

(四)成本管控工作不到位

房地产行业的投资周期一般比较长，在获得前期项目的设计和开发土地的权利后，从前期到后期的每个环节都需要投资成本，包括成本管理。但是，在这个阶段，房地产公司没有实施成本管理。在项目设计和施工期间，没有综合考虑各因素，结果，预算与实际成本之间的差异非常大。同时，公司未对购买土地权进行彻底调查，因此，土地价格与土地的实际价值不符，这些环节导致企业的预算成本大于实际成本，使得房地产公司的费用管理的复杂性大大增加了。

三、房地产财务管理风险防范与控制

(一)提高财务管理中工作人员的预算专业水平与素养

房地产项目开发预算出现失误会导致项目终止或其他不良结果。在某种程度上，这也是公司财务管理员工在预算编制过程中出现各种错误造成的。财务管理是每个企业(特别是房地产行业)的重要组成部分，不能有半点的错误。因此，房地产行业应该关注财务管理内部员工的知识水平和预算。首先，必须组成一个专家团队。部门负责人定期进行培训，开展各种科学培训活动。其次，应着眼于吸引财务管理企业领域的人才，在信息技术发展中，财务管理人员不仅需要具备专业技能，同时还应该熟悉信息技术和金融知识，并知道如何使用信息技术来进行财务管理，以促进业发展，另外，还旨在提高财务管理人员的责任感。在组织和参加各种培训活动时，有必要对员工责任的培养，提高他们的工作热情，认真积极性，将失误发生率最小化并将风险最小化。

(二)优化企业资金结构

在目前这个阶段，房地产公司必须继续优化其资本结构，优化债务管理以筹集各种资金。在传统融资过程中，房地产公司可能需要调整资本权益比率，根据不同财务渠道的原则更好地调整外部资本储备，有效地调整资产负债率，避免公司存在巨大压力。同时，各部门应加强对传统各种金融渠道的管理，例如预售房款，银行贷款等，以及时回收资金，并通过股票和债券等以增加资本储备，并增加企业经营规模，加强企业和投资者的联系。

(三)健全全面预算管理机制，优化财务管理各环节

全面预算管理是目前的一种新兴管理策略，主要目标旨在加强企业的内部控制。全面预算管理可分为四个领域：财务预算、运营预算、筹资预算和资本预算。通过“适当的分散权力和集中监控”有效地分配房地产企业资源，提高房地产企业战略管理的效率，以达到资源合理分配的目标。在项目建设过程的每个环节上都需要进行财务管理，从而可以加强风险的预防和控制。例如，科学组织施工进度，加强财务管理，控制融资流程并提高资金利用效率。

(四)拓宽房地产的资金来源渠道

应该拓宽房地产企业的融资渠道，以避免大多数融资以银行贷款为主，并解决行业房地产的过度负债问题。此外，房地产企业应该更加关注金融市场，更加重视金融市场基金和股票投资，在房地产公司的资金运转过程中提高资金周转率，避免资金周转时间太长，减轻房地产行业的发展压力。另外，还需要在资金筹资，运作和协调方面做好全面规划，特别是，应避免长期负债过大，这是公司实现长期增长的唯一途径。

(五)加强对财务风险防范与控制的力度

为了防范和管理外部风险，当前，房地产业需要根据市场经济的变化建立财务管理体系，以提高对外部风险的规避和预防能力，房地产公司可以扩大其融资渠道，例如可以通过债务融资、股权融资、民间贷款和其他融资渠道，以扩大各种融资渠道，以避免因资本链断裂而无法偿还债务。另外，地地产企业应该根据公司当前的发展状况，市场环境合理制定发展战略，不能盲目扩展，通过分析贷款的内容，降低资产负债比率。因此，房地产公司需要加强其财务管理体系的建立，以了解风险融资、利率波动和借贷风险的概念，并有效地识别和消除不良风险，建立财务风险预测和识别方案，以最大程度地减少风险带来的不良影响。

(六)加强房地产企业的成本管控工作

由于房地产是一项资本密集型业务，因此必须在整个业务流程中制定开发计划。预算管理，成本管理，风险管理和监督管理是非常重要的内容，财务管理的一个核心重点就是成本管理，成本管理旨在加强风险的预防和管理。项目开发中，财务管理员工必须正确，全面和详细地分析自身的实际情况和市场动态，并根据分析的结论制定开发计划。创建项目时，需要考虑人员配置，预期结果和其他因素，以提高项目成本分析的准确性。项目实施过程中，应该完善财务监督管理制度，并结合内部和外部审核。一些企业的审计工作由预算人员和财务人员完成，共同管理和监督，提高项目成本管理效率。在这种情况下，有必要考虑投资项目的成本和项目的质量成本。项目完成时，需要及时与相关部门合作以完成项目工程款估算工作。

四、结语

我国房地产行业起步较晚，但发展迅速。在许多方面仍然存在许多缺点。在预算、管理、审核和控制等方面仍然存在许多问题，这些问题限制了房地产业的发展，给房地产业的发展带来了严重的风险。此外，房地产企业的财务管理工作还不够完善，无法有效规避和识别风险，缺乏高质量的财务管理人才。在将来，需要加强房地产行业的风险管理，并提高对房地产行业的风险评估和业务专业能力。