浅谈房地产开发企业内控体系建设

郭 欣 北京联港置业有限公司

我国经济正处于高速的发展当中，以此也推动了我国房地产开发企业的发展。在经历了长期的发展之后，现阶段已经成为了我国国民经济体系当中十分重要的组成部分。但是，伴随着经济方面的变革以及升级，使得房地产经济也面临着崭新的挑战。政府对房地产行业管理控制加强，众多新政策的提出，使得行业竞争不断加剧，很多中小型企业出现经营不善的状况。外在环境的改变使得企业逐渐重视内部控制管理，提高房地产开发企业风险承受能力、优化内部控制已经成为大多数房地产开发企业的发展需求。只有从自身发展实际出发创新内控管理，才能使房地产开发企业在市场竞争中存活发展。客观来说，房地产开发企业投资风险高，对企业有着高水平的内控管理要求，从近些年房地产领域的内控管理资料得知，房地产开发企业需要拥有符合自身发展情况、满足各种资金要求的内控管理制度。当前，在房地产开发企业的内部管理过程中，经常面临着各种内控方面的问题以及困难，为了有效地推动企业的发展，就需要在企业内部，建立起良好的内部控制体系，这样才可以在管理工作开展的过程中，起到优化企业内部结构的作用。本文以房地产开发企业内部控制体系为研究核心，主要是针对当前房地产开发企业，在开展内部管理工作的过程中面临的各种问题，进行详细的分析，提出相应的具体的解决意见和解决措施，以此有效地起到优化企业内部管理结构的作用。同时，对于企业的内部管理工作优化之后，也可以有效地提升企业的财务管理能力，进一步地推动了房地产开发企业发展，创造出更多的经济效益。

一、企业内部控制体系建设的价值

(一)提升维护房地产开发企业资产的安全性

在现阶段房地产开发企业在进行内部控制管理工作的过程中，提升管理的强度，可以进一步地提升房地产开发企业内部的资产安全性。因此，也就使得企业在经营的过程中，可以很好地应对各种资产方面的风险。同时，也进一步的保障了房地产开发企业，在资产的使用上，可以有效的符合相关规定制度。并且，还需要在企业当中，建立健全内部控制制度。这在日常的业务开展过程中，便可以有效地针对企业关于资产的每一个环节，都可以进行科学合理的监督以及管理，充分地保障企业内部资金运作具有较高的安全性。

(二)企业资源优化配置

在当下的房地产开发企业发展的过程中，在使用内部控制之后，能够具备着整体性以及全员性的特征。在工作的过程中，需要将涉及到的各项工作，都集中在管理工作当中。在这样集成化的管理工作当中，便可以很好的让房地产开发企业设定的长期性目标，逐渐分解成若干个短期的目标。同时，还需要基于不同的目标，可以很好的分配给每一个部门当中，这样就可以在日常的工作中，协调起不同部门的工作，让业务的开展可以得到多个部门的帮助，更加有效的推动企业的发展。在这样的合作业务开展模式下，也最大程度上提升企业资源的利用程度，将一些人力以及物力资源，进行合理的分配。

(三)提升企业预算管理能力

在当下的企业发展中，内部控制管理工作能够对企业的发展起到决定性的作用。特别是在企业的一些日常管理工作当中，能够发挥出十分重要的作用以及价值。在企业进行业务的经营中，可以利用科学合理的预算管理工作，明确出合理的管理目标，而企业同时还可以很好的基于不同部门的实际预算需求，开展对应的活动。在一个合理的内部控制体系下，可以保障预算管理工作顺利地开展。同时，还可以让房地产开发企业，实现内部控制与预算管理的深度融合，大大提升企业的经营效率和合理性。

(四)房地产开发企业的战略性发展

在我国当下的发展过程中，众多的房地产企业都呈现出一个相同的特征。就是在前期建设的过程中，往往会投入大量的资金。但是由于施工周期较长，就会大大提升经营的风险性。而房地产企业在经营的过程中，十分受到内部控制体系的影响，以此就要在未来的经营过程中，能够明确出相应的问题，以此进行针对性的解决。

二、企业内部控制体系建设中存在的问题

(一)不完善的内部控制环境

在当下的市场当中，虽然一些房地产开发企业，已经制定了内部控制工作流程。但是由于并没有针对性地制定出内部体系，仅仅是开展了一些简单的制度，以此就导致内部控制理念，始终无法很好的在经营的过程中得到普及。尤其是在企业的人力资源部门，在工作的过程中，始终没有积极地对员工进行定期的教育和培训，以此就会导致内部控制意识无法深入每一位员工的内心，对于各个部门的工作开展，没有形成一个良好的内部控制环境。

(二)内控制度不完善，缺乏系统性

房地产开发企业随着企业规模扩大，新的经济行为、经济业务、以及新的市场工具的不断出现，而部分制度过于老旧，没有及时更新，已不能有效的解决新问题，丧失指导作用。此外，制度缺乏系统性，在很多环节处于真空状态，导致内控工作无法可依，只是建立资金管理系统、预算系统、财务内控系统等单独系统，没有做好有效的衔接，无法形成闭环的全方位内控体系，无法发挥其监督作用。由于没有整体全方位建立内控体系，造成企业控制流程不科学、目标不明确、职责划分不清，同样影响内控管理发挥作用。

(三)内部控制的监督机制不健全

在一些房地产企业经营的过程中，虽然在企业内部形成了内部审计部门。但是往往在实际的工作过程中，内部监督制度并不完善，以此就会导致审计人员的工作范畴，受到了严重的制约。甚至另一些企业，在工作的过程中，由于缺乏内部审计结构，就会导致不同部门在开展工作的过程中，缺乏相互的监督以及管理。另一方面，在企业的外部监督方面，主要分为政府监督以及社会监督，但是二者的监督管理力度都不足，企业与政府部门沟通交流的程度不足，缺乏信息共享性。

(四)内控人员素质有待提升

内控人员素质有待提升。一是内控人员的职业能力与内控工作要求不匹配。内控人员需要全方位了解企业经营业务流程，而很多企业内控人员知识体系普遍老化，缺乏综合素质高的骨干人才。二是内控队伍规模与内控工作要求不匹配。企业经济活动增加，扩大了内控工作的缺口，工作内容多、任务加重，而内控人才流动性不足、人手短缺。

三、如何加强及完善企业内部控制体系

(一)重视内部控制，完善控制环境

为了促使房地产开发企业未来内部控制工作能够表现出理想的作用，相应制度运行也能够较为流畅可行，重点加强对于重视程度的提升优化极为必要。一是相应房地产开发企业管理人员必须要充分意识到内部控制工作的必要性，从企业自身运营需求入手进行分析，确保相应内部控制能够引起足够关注，配备较为充分的管理人员，给予其足够的管理权限，进而才能够更好提升其落实效果。二是提高员工的综合素质和核心竞争力，要按照岗位需求来选择优秀的员工，一经录用，还要定期培训其专业知识、内部控制内容等知识，使其更好地适应工作要求。三是房地产开发企业要加强构建治理结构，并对股东会或董事会的决策权进行强化，保证决策的科学和公平。四是基于各个基本运行环节进行全方位优化，尤其是杜绝部门交叉问题，实现岗位分离。设立独立的内部审计部门，并保证其充分的审计权，这样才能使审计工作更为独立。

(二)明确内部控制的基本目标，建立内部控制体系

在当下企业开展的内部控制工作当中，首先需要对内部控制目标进行明确。这是由于一旦控制目标不明确，就会导致工作的开展，无法让企业业务更好的开展，难以形成较高的经济效益。以此，对于企业的正常经营工作而言，是一种十分重要的管理手段。只有保障开展合理的内部控制，才可以充分地实现经济利益的最大化。以此，企业就需要在未来的发展过程中，能够对其开展客观的分析，以此确定出企业的内部控制目标。在这样的工作模式下，才可以着重内部控制的重点环节，建立出合理的内部控制体系。另外，还需要针对财务管理、风险管理、预算核算以及财务信息方面的管理，进行合理的管控，结合起企业的实际发展情况，让制定出来的内部控制制度，可以很好地发挥出控制的效果。

(三)建立重大风险管理机制

在当下房地产开发企业，针对某一个项目进行投资和施工的过程中，都在不同的环节面临着一定的风险问题。例如，在项目的投资决策过程中，由于是开发项目的前期准备工作，就需要积极的结合起客户的实际需求，进行全面的调查，对房地产市场的判断，了解项目的市场竞争力、收益情况，一旦在决策的过程中出现了一定的偏差，就会导致接下来的投资面临着一定的风险；而在设计阶段，进行的成本管理以及控制工作，主要体现在项目的实际投资之前，就需要对项目进行全面的成本预算，这样就可以保障掌握项目融资方面的资金需求量，一旦没有进行合理的预算，就会导致风险出现；而在施工阶段，也需要格外的重视起成本方面的控制，同样存在着很大的风险。这些风险的出现会使企业产生大量经济损失，因此加强风险管理非常重要。预防和识别是风险管理的重点，通过科学合理的措施提前对风险进行预判，能够在一定程度上降低风险发生概率，使用简单的方式减少企业的经济损失。企业管理需要对风险加强重视，全面监督及时发现各种风险因素，并对这些情况全面分析，准备妥善的应变方法，制定重大风险管理机制，将企业内部门责任细分，针对各类风险制定措施，主动面对风险。企业可以建立预警系统，负责风险的检测、识别和矫正，预警系统能够对企业未来可能出现的风险科学管控。使用这种预警系统之前，企业需要将不同等级、业务、部门间可能会对企业产生风险的问题点找出，并对其全面的整理分析，将这些风险按照不同等级划分，做好紧急系统预案，根据情况的变化逐步优化完善。另外，预警系统需要贴合实际具备人性化特点，这样设计能够帮助企业完成资产、财务、销售等方面的有效管控，将风险管控落到实处，为企业经济增长提供优秀的制度保障。企业高层管理需要对日常经营中容易忽视的部分定期检查，对项目实施过程中重大风险科学评估，采用财务等管理手段找到问题的解决方法，最大程度削弱企业风险损失。

(四)完善信息与沟通体系

在企业的内部控制管理工作当中，首先需要建立起完善的信息化系统。在系统的运行过程中，需要有效地对企业内外出现的各种信息，进行全面的收集以及整理，并筛选出有价值的信息，以此企业在业务开展的时候，能够实现信息的共享。其次，还需要建立出内部报告制度。将企业某阶段的生产经营状况和管控成果全面反映，同时反映企业在汇报阶段的经济管控成果。企业的内部报告需要为高层管理人员提供会计管控的详细资料，比如企业经营分析资料、负债分析资料、利润分析资料、财务分析资料、资金分析资料等，这些资料数据可以作为客观的参考数据以便管理人员查看，有利于管理人员对企业发展统筹规划。此外，建立良好的沟通机制。房地产开发企业可以设置更加健全畅通的信息渠道，保证内部控制制度可以正常推行，如果想要做好企业内部信息交流，建立完善的网络交流平台非常重要，网络平台需要具备兼容属性，保证在不同的环境下均能够做到有效沟通。对于房地产开发企业而言，为了进一步地提升内部控制管理的效果。就需要建立出一个内部信息集成处理平台，以此让不同部门，可以在日常的工作过程中，不再出现信息孤岛的问题，有效地提升信息处理的效率，也推动了各部门的沟通以及协同工作的效果。例如，在这个平台当中，可以很好地将运营、销售以及财务部门实现集成包公，以此在工作当中，便可以对各种信息数据，进行全面的统计，进一步的实现信息共享。此外，还需要对企业的自身状况展开思考，采用科学合理的交流方式，部门与部门之间加强沟通与协作，增强沟通交流的及时性、有效性，完成信息的快速传递。

(五)打造内部控制人才队伍建设

一是提高内控管理人员的专业素质，提升业务能力。制度是基于企业经营活动建立的，这就要求内控管理人员首先要熟悉了解企业业务经营流程，扩充专业工程、销售知识；同时做好内控管理人员的培训工作，提升专业技能。二是完善内控人才录用和调动机制。拓宽人才选拔渠道，吸纳德才兼备的优秀人才加入到内控队伍中，特别是专业工程成本控制人才，丰富内控人员队伍建设；支持轮岗交流，灵活进行人员调动。三是提升内部员工风险意识。提高风险意识是房地产开发企业强化内控的基础，企业高层管理人员需要加强重视风险意识，发挥自身的引领作用，带动内部员工提升风险认知，定期对员工进行企业可能面临的风险讲解，帮助员工熟练掌握相关知识，勇于面对新的挑战并采用专业手段将其合理解决，将企业经营风险降到最低。另外，企业高层管理人员需要使员工认识到自身的职责，设置风险责任制度并将其同员工奖金挂钩，对表现优秀的员工给予适当的经济奖励。这种方式有助于员工风险意识的增加，同时提升员工参与度，激发员工积极性。

四、结语

在房地产开发企业未来的发展过程中，内部控制工作一直都是十分重要的管理内容。同时，这项管理工作也直接影响到企业的监督管理、运营的开展。但是在当下企业管理的过程中，依然存在着大量的问题需要进行解决，企业要能够结合起这些问题的特点，以此有效地采取针对性的手段，进一步地完善企业内部的控制体系。在当下的房地产开发企业的内部控制体系的构建中，还需要企业当中的工作人员，可以不断地创新工作理念，以此可以充分认识到内部控制的重要价值，让不同部门可以在工作的过程中，形成一个合力，推动企业创造出更多的经济效益。