房地产企业土地增值税的纳税筹划研究

张良永 甘肃中正合税务师事务所有限公司

房地产行业是我国经济发展中的一大支柱产业，房地产企业发展中为提升自身经济效益，在税法规定范围内，借助纳税筹划实现各项投资行为及生产经营活动的科学部署，并基于筹划合理规避税务风险，压缩税务成本。但目前房地产企业纳税筹划经验不足，且房地产项目涉及资金大、缴纳税款多，税务筹划的重要性更为凸显，税务筹划管理分析也具有积极意义。特别是土地增值税纳税筹划需各部门高度配合，以制定科学合理的纳税筹划方案，使得房地产企业实现更稳健、更具持续性的发展。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义

(一)带来企业经济效益的提升

对于房地产企业来说，效益是生存和发展的根本，而与效益相关的则是税负成本，作为企业最主要的经营费用之一，税负成本的缩减对应着企业经济效益的提升[1]，也使得经营目标更好的达成。房地产企业借助科学合理的土地增值税纳税筹划能合理规避税务风险，降低整体税负，从而降低企业的整体经营成本，实现企业理想的经营目标。不夸张地说，土地增值税纳税筹划被认为是房地产企业经济效益提升的基本保障。

(二)提升企业管理水平和人员业务能力

房地产企业土地增值税纳税筹划是长期性的工作，理应上升到企业长期发展的战略层面，在科学合理的纳税筹划支持下实现项目整体资金来源、开发方式、经营管理模式等的科学规划与部署，让项目顺利推进，让税负成本不断压缩[2]，也客观上带来房地产企业管理水平的提升，督促企业重视财务管理人员业务能力的考核与培训，客观上要求财务管理人员熟练掌握各种会计准则，了解税务知识，精准高效地开展税款缴纳工作。因此，有效的纳税筹划带来房地产企业整体管理水平的提升，也带来财务管理人员业务能力的不断提升。

(三)使房地产企业更好适应纳税环境

社会主义市场经济体制确立以来，经济体系趋于完善，经济发展速度加快，我国现行的税法也不断地补充与完善，在补充与完善中重点对企业所缴纳的税种、纳税需要的条件以及技术方法做详细规定[3]。基于此，房地产企业项目开发中面对繁杂的税种、繁琐的纳税环节、复杂的计税方法，必须要不断改革，更好地适应新的纳税环境。而纳税筹划则指导房地产企业做好自身的变革，使纳税管理更合理、更有序，避免多余税金的支出，减少资金浪费，降低重复纳税风险。当前，房地产企业面临着激烈的市场竞争，也面对着复杂的纳税环境，开展土地增值税纳税筹划工作能使企业更好地适应纳税环境，实现自身的稳健发展。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划实施

(一)科学合理地利用相关政策

房地产企业可基于房产新策，在建设一般住宅时可经定价相关策略让产业增值率接近20%。销售价格确认后，合理分摊倾斜开发成本至一般住宅，通过控制一般住宅的增值率达到合理免税的目的。也可以利用清算时间进行税务筹划[4]，做到缴费在先，清算在后。企业对征收金额、清算后缴纳的金额进行平衡，若两者差距大，特别是增值率高于征收金额和清算后续缴纳金额平衡对等点，应尽快清算，回笼资金。在利用税收政策进行税务筹划时，应确保税务成本计算的完整性，确保发票取获取的合理合法性，切实保障最低化税额。

(二)经转移费用完成筹划

基于当前的会计准则，房地产企业很难正确划分间接费用、销售费用、管理费用等，这些费用之间交叉。进行税务筹划时，企业可将难以区分且交叉的费用计入项目开发支出中，使项目开发所需成本金额有效增加，或借助制度或会议等形式对公司内部管理框架进行调整，这也是房地产企业土地增值税税务筹划的常见思路。

(三)做好项目资金的合理扣除增加

根据法律法规的要求合理扣减土地增值税资金。房地产企业可以合理利用成本效果，在消费者可承受范围内强化建设公共设备质量[5]，完善住房环境，以增大资金扣除量。房地产企业的建安发票备注栏内若没有特别备注，发生建筑服务地的地址、项目名称等可不纳入扣除土地增值税的项目。如果针对清算土地增值税没有及时获得合法凭证，纳税则面临不可扣除风险，如果清算时未曾付款的成本量多，应尽快结算并提前开回发票。

(四)利用税收合作建房

土地使用权、建房所需资金由合作双方共同提供，以双方名义开发项目，其中一方必须有相关的房地产开发资质属于合作建房。一种情形是房地产企业可只提供土地的使用权，定期收取数额固定的费用，对于经营管理产生的各种风险无需承担风险责任。另一种情形是经营管理类各类风险资金出资者不承担，只是收取固定相关资金或分配固定数量的房屋，这两种情景与合作建房的要求并不符合，也需要缴纳相关税款[6]。因此，利用税收合作建房也被认为是土地增值税税务筹划的一种手段。

(五)拆迁补偿方面的相关税务筹划

房地产项目开发前期会涉及到补偿拆迁的问题，常见的补偿拆迁形式有三种，第一种是安置回迁户至原地，第二种是妥善对回迁住房问题给予安置，第三种是计算拆迁户房屋金额进行补偿，不需要考虑安置问题。在进行税务筹划时应针对不同的情形分别处理，对于以房产为拆迁补偿的情形，以市场报价为依据计算补偿给拆迁户的房屋面积[7]，将资金支出列入开发成本内。另作费用补偿作为加计扣除基数，房地产业计入20%扣除的基本数额。支付期间若为个人支付且有相关凭证，确保支付票据凭证的完整，房地产企业与拆迁户进行拆迁补偿合同签订时，需将有效凭证交给拆迁户，以免影响税款扣除。

(六)选择科学合理的会计核算手段

对于房地产企业来说，会计核算手段的选择也会影响到纳税筹划工作实效。例如对于计算所发出存货成本的相关方法、计算固定资料的方法等的选择时应关注加大扣除金额。在计提折旧时可选用加速折旧法，在确保遵循税收法相关规定的基础上带来项目开发成本的增加，减少增值的数额从而降低增值率。对于房地产企业来说，土地增值税所占比例大，税负重、税率高，选择科学的会计核算手段合理筹划土地增值税十分重要，不仅减少不必要的开支，也带来企业经济效益的最大化，使得房地产企业处于稳健发展状态。目前生产经营环境更为复杂，房地产企业在运营发展中必须积极思考如何有效控制总税负成本[8]，以提升自己的行业竞争力，而土地增值税作为房地产企业税收管理中纳税管理中的重要内容，理应得到相应的重视。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划策略

(一)提高税纳税筹划意识，合理利用税收政策

税务筹划的前提是对纳税筹划有着清晰的认识，纳税筹划不等同于偷税、漏税等违法行为，是合乎法律规范的，属于科学地避税。房地产企业应重视税务筹划的宣传，加强税收风险教育，并定期组织员工开展税收政策的集体学习，引导税务筹划人员了解政策，结合自身经营情况进行税务筹划。土地增值税影响因素多，特别是营收、筹融资、竣工结算等都会影响到土地增值税，税务筹划人员应基于业务发展的实际需求，基于自身专业的知识储备和丰富的税收筹划经验，根据房地产开发的业态类型、项目面积、项目规模等制定科学合理的土地增值税纳税筹划方案。

(二)重视人才培养，建立专业的筹划队伍

人力保障是首要的，纳税筹划工作的开展需要企业建立专门的纳税筹划人才队伍，房地产企业作为纳税主体，必须有专业的人才队伍做保障。一方面对原有财务人员进行培训，借助日常培训教育宣讲，更新原有财务人员知识储备，让其熟悉税收政策的变动，积极地与税务机关沟通对接，另一方面要引进优秀的税务筹划专员，带来房地产企业税务筹划队伍的优化，也带动原有财务人员税务筹划学习的积极性的提升。

(三)重视制度建立与完善，发挥制度引导作用

房地产企业土地增值税纳税筹划也需要相关筹划管理制度的引导和约束，要求房地产企业从基础工作做起，在涉及税收的相关业务中确保数据的完整与准确，确保数据上报及时与规范。房地产企业更要立足于自身经营管理实际，分析自身业务特点，从公司整体层面进行税收筹划分类分析，提出可行性高的税务筹划方案，并及时对税务筹划方案进行评审，最大限度确保纳税筹划方案的准确性，以带给企业实实在在的效益回报。

四、结语

土地增值税的税务筹划涉及较多的法律条文，且筹划过程十分复杂，企业在土地增值税税务筹划是必须统筹兼顾，综合分析，在确保成本效益的前提下，立足于企业发展情况，做好国家相关政策的科学合理利用，确保税务筹划工作合理合法展开，以推出更为完善与系统的土地增值税税务筹划方案，使得企业合理规避税务风险，提升税后效益。■