P 房地产公司财务风险的防范与控制对策分析

2021-11-22张金灿

中国管理信息化 2021年7期

张金灿

（沈阳建筑大学，沈阳 110000）

0 引言

改革开放后，随着社会经济的飞速发展，中国的房地产业从1990 年开始迅速发展，目前的房地产业已成为我国国民经济中非常重要的产业之一［1-2］。此外，房地产业与建筑、钢铁和机械等各个行业有着密切的关系。受到房地产业的巨大影响，民生和国民经济的发展发生了很大的改变，但是房地产业起步较晚，基础还不稳定，行业标准化程度不高［3］。房地产公司作为资金密集产业，具有投资大、投资周期长、风险高等特点，提高了对房地产市场风险。房地产行业金融风险加剧，如何应对各种财务风险，采取适当的防范措施与控制对策将成为房地产企业当前急需解决的问题［4-5］。

1 P房地产公司存在的财务风险

1.1 P房地产公司债务结构不合理

随着经济水平的逐步提高，P 房地产公司的融资手段呈现出多元化发展，融资的方向和手段越来越广泛，因此有必要对公司的资本结构进行评估。评估的同时不仅要考虑权益和债务的状况，而且还要在融资过程中考虑和分析预期的债务偿还情况，即使公司的债务资本与权益和利息资本之间的关系呈现正常状态，如果内部短期和长期债务组合不合理，公司的财务状况也会遇到麻烦，这就要求公司高层需关注该层面的优化。在具有不同还款周期的两周还款债务模型中，长期债务还款风险相对短期而言更小，因为长期偿还债务的时间较长，因此在此期间，公司可以通过自身的利润来偿还债务，但在短期内必须实现固定期限内的偿还行为，因此，后者的风险更大，公司需要用流动资金还款。

1.2 P房地产公司融资渠道过于单一

在经营过程中，融资是必不可少的。因此，公司不可避免地会有一些债务，这就要求企业拥有多元化融资渠道，否则会遇到财务问题。P 房地产公司的资金主要是通过银行贷款获得的。在过去五年中，银行贷款占贷款总额的80%，这意味着银行贷款是企业资金的主要来源。因此，其财务状况受到国家政策的很大影响，并且如果银行利率波动，将会直接影响公司的财务状况。总而言之，市场利率的变化将影响企业经营，从消费者的角度来看，住房贷款也是购房资金的基本来源之一，这意味着，如果市场利率发生变化，银行将改革其住房贷款政策，直接影响消费者的购房行为，由于加息和提高首付款比例，极大地影响了消费者的购买行为，到最后P 房地产公司的销售利润大打折扣，增加了公司的财务风险。

1.3 P房地产公司销售回款政策不完善

对于P 房地产公司而言，销售的主要实体是房地产，为了提高市场份额，有必要增强其自身的竞争力。所以，公司采取各种措施来吸引消费者，提高销售额。而如果专注于销售层面，则会忽略其他层面的工作，从而导致要支付金额增加。由于公司中缺乏完善的销售系统，因此无法准确管理公司的销售行为，无疑增加了公司应收账款的回收难度。除此之外，由于该公司没有建立完善的信用管理体系，因此无法对用户进行详细评估，增加了其财务风险。

2 P房地产公司财务风险防范

2.1 调整资本结构

资本结构在某种程度上可以反映公司偿还债务的能力和筹集资金的能力。P 房地产公司的长期债务结构比率在2018年为32.28%，而在2019 年则为14.42%。由此可见，P 房地产公司长期债务结构比率连续三年下降，长期债务余额为零，短期债务的份额处于严重的不平衡状态，短期债务在总债务中所占的份额过高，短期债务的偿还负担很大，资金链很可能断裂。就P 房地产公司而言，公司资金需求量较大，还款速度相对较慢，并且公司的发展需要稳定的资金来源，因此公司增加了长期债务并有长期还款期限，应该减轻短期还款的负担。此外，公司可以利用与债权人的沟通，将债权转换为公司股份，并通过债务重组改善资本结构。

2.2 拓宽筹资渠道

P 房地产公司现有资金全部从银行借款，融资渠道相对单一，还本付息负担较大。公司应结合财务需求和公司现状，选择适合自己公司的融资方式，房地产公司的主要融资方式如下：银行贷款、发行债券、股权融资、经营性欠款以及预售房屋。P房地产公司现有的负债均来自银行贷款，由于信用等级相对较低，很难再从银行获得贷款。此外，它不符合发行债券的条件，因为近年来一直处于亏损状态。综合分析表明，公司应在法律允许的范围内，通过各种融资方式，继续扩大融资渠道以增加融资渠道，通过合理分配期限和还款期限来确保公司的正常管理。

2.3 资金回收风险控制措施

2.3.1 加强存货销售力度

P 房地产公司盈利能力和经营能力低下，库存积聚。首先，有必要提高公司的核心竞争力。P 房地产品牌在市场销售额中占一定份额，但品牌不具有核心竞争力。核心竞争力带来品牌效应，并使公司的设计思想和公司的文化思想受到消费者的认可。P 房地产公司可以通过采取诸如改善产品概念，加强质量关系和建立差异化的设计思想等措施来提高公司的核心竞争力。其次，P 房地产公司应根据市场情况积极调整销售策略。在分析了收益之后，可以适当地采用低价促销策略，并制定相关的收益策略来促进销售。

2.3.2 减缓开发步伐，降低存货的产出

从根本上说，为了出售P 房地产公司的库存，公司必须识别库存发生的原因。分析可见，P 房地产公司存在盲目扩张的现象，为公司带来了相对较大的财务负担和相对较大的资金成本，因此公司必须在评估不同因素（例如土地成本，市场条件和资本投入）的情况下放慢发展速度，通过较少的资金投入，集中消化现有库存。

3 P 房地产公司财务风险控制对策

3.1 建立健全的财务风险控制体系

在P 房地产公司改革的同时，组建一个风险管理团队，并从总管理部，生产经营部，纪检监察部，资产财务部，法务部招募管理人员，汇集各个部门的精英，通过组建管理团队，专注于公司的财务事务。培训和鼓励人力资源也很重要，优秀的管理人员可以通过公司的外部表达方式和财务数据快速发现、分析公司的财务风险。在财务风险管理工作中，培养具有强大技能的管理人员是财务风险控制结构不可或缺的一部分。在培养管理人员的同时，必须鼓励他们通过激励制度表现其主观主动性。合理的激励制度可以提高员工的工作效率，规范员工的短期行为，为公司的长期稳定发展提供保证。

3.2 完善财务风险控制制度

无规矩不成方圆，健全的制度是公司控制财务风险的政策保证制度。机构规范除了确保公司日常管理的规范性和安全性外，还可以通过对管理人员和生产人员形成约束力来达到预防财务风险的目的。除此之外，P 房地产公司需保证规范和投资计划等领域系统的相对统一性，形成完整的管理体系。在风险控制的情况下，公司应加强和补充对忽视管理风险的财务风险的管理，并设计多种方法。通过建立和合并，可以标准化固定资产的购买规则，并形成相互解释的制度框架。

3.3 严肃组织纪律，提高风险意识

良好的风险意识和纪律性在提高控制公司财务风险的能力中起着不可或缺的作用。P 房地产公司可以通过成立党风廉政小组定期开展讲座，开设热线电话以控制公司内部的纪律问题，并防止因思想腐败和滥用职权等问题而造成财务风险。管理和生产部门的大多数领导人都是党员，因此，如果通过党风建设严格执行该纪律，将在管理公司的财务风险中发挥积极作用。财务风险意识不应该只停留在管理层，而应该在公共关系中得到加强，将这种风险意识深深地植入公司各部门员工的思想之中。所有成员都参与控制，所有成员都被预防，增加财务风险预防知识和安全生产预防讲座的频率，并举行风险案例讨论，把风险防范意识覆盖至公司所有员工的日常工作中。

3.4 构建合理的财务风险预警机制

合理的风险预警系统可以更直观、更方便地反映公司的财务风险情况。如果想有效地识别公司的财务风险，可以通过建立早期风险预警系统来完成，帮助公司管理者解决公司的财务问题，从而达到降低财务风险并确保公司稳定运营的目的。首先，P 房地产公司必须建立一个有效的信息系统，以增强对国家政策和经济结构的认识和理解，结合市场变化，迅速组织公司自己的财务数据，收集诸如行政政策、税收优惠、政策调整、供应商数据和材料市场等信息，但不限于此。此外，可以快速综合信息分类，发现数据，并将文本信息转换为定量和标准化的数据信息，从而建立完整的财务风险信息系统。其次，建立预警系统，并通过分析和处理从已建立的信息系统中获得预警标准。由于公司在不断变化，因此预警标准也应根据环境的变化，结合自身的发展和需求而动态调整。公司成立之初，面对外部环境因素和自身的财务状况，应当对标准因素进行分析和总结，对各种因素的影响进行综合评价，并根据指标的变化持续进行预警和评估。