基于全生命周期理论的房地产项目成本管理分析

段慕华 河南省中成房地产开发集团有限公司

引言

房地产经济是我国经济中重要的组成部分，也与人们的基本生活紧密关联。随着人们生活水平的不断提升，大家对于住房的要求变得更高，使得房地产行业迎来了高速发展期，同时也带来了激烈的市场竞争。房地产企业如何在残酷的市场竞争中立于不败之地，获得进一步的发展，这是一个必须面对和思考的问题。将全生命周期理论引入房地产项目开发的成本管理，可以有效地控制工程建设的成本，降低风险投入，让企业得到更高的经济收益，进而取得长足的进步和全面的发展。

一、全生命周期理论下的成本管理内涵

全生命周理论下成本管理的内涵指的是运用多学科知识，从房地产项目整个生命周期角度控制项目造价，分析成本构成，促使全生命周期的实际成本达到最低。

具体来说，进行全生命周期成本管理的分析，可从三个层面来探究：其一，全生命周期的项目从经济学角度分析主要分为前（项目规划和投资决策）、中（实施和竣工审核）、后（经营维护与拆除翻新）三阶段，基于这样的理念，就是要确保所有环节的成本投入做到最低；其二，从建筑设计层面展开分析，进行全生命周期的成本管理就是全生命周期内所有成本的统计总和，然后选取一个成本投入最低的；其三，让全生命周期成本管理成为数字统计的工具，运用研究、设计、对比等方式对投资建设方案的可行性、项目决策等展开评估，保证投资项目可以得到比较高的效益。

二、全生命周期理念下成本控制的难点

（一）工程造价阶段控制能力不强

房地产企业在不断变化的市场环境中展开激烈的竞争，这就出现了建筑材料、人员工资等大幅上涨的态势，工程项目的成本在一定程度上得到增加，也给这些项目施工带来资金方面的负担。此外，在项目设计开发时期，忽略了后期成本的控制管理，没有推行限额设计方案；同时又因为设计人员不重视成本控制、概算编制能力不强，最后造成实际成本与设计概算相差很大，使得施工建设进度受到了影响[1]。

（二）管理层对于全生命周期成本控制认识不够

目前房地产行业存在对投资阶段不予重视的现象，全生命周期成本控制没有得到很好的实施；房地产项目在开发的过程中，需要大量的人力、物力，项目投入资金很大，如果施工开始则不能更改。所以要想实现较好的成本控制，房地产公司必须全面实施全生命周期成本控制，认真仔细地做好每一个环节，尤其是投资决策环节，必须引起高度重视，这个环节关系到整个工程项目的成本，要全力防止一着不慎满盘皆输的情况出现。

（三）控制成本主体的局限性

当前控制成本的主体通常是房地产开发公司和施工单位。因为承包价格已经固定，施工单位为能得到更多的经济收益，会采用一些降本增效措施来降低施工成本。开发房地产的公司则只对那些具有前景的项目才会进行投资，也是为了得到更好的经济收益，故而十分看重成本管理[2]。至于受委托的设计单位，他们只考虑设计标准规范、客户意图等主要问题，对于项目的成本控制基本不重视。尽管全生命周期成本管理中设计费用只占一小部分成本，却会对项目的成本控制起到决定性作用。在全生命周期项目中，投资、实施、建造、拆除都会出现成本，所以和建筑相关的设计、政府部门以及监理单位等都会对成本控制产生重要影响。

（四）成本控制过程的局限性

作为控制成本主体的房地产开发公司和施工单位，他们只注重施工方面的成本控制，关注的是施工建设成本，往往忽略了其他阶段的成本控制，如使用土地、拆除房屋等。从社会效益方面讲，要对各个阶段的成本进行综合考虑，这样才能使利润最大化。

（五）项目招标选择不合理

在项目招标阶段，一些房地产公司会出现选择不合理的现象，作为一个高利润行业，房地产行业的一些单位在投标过程中出现违规的行为，没有从实际情况出发，只重视眼前的经济利益，选择那些投标单位都是报价低的，有时候甚至低的离谱；还有一些中标单位的报价和实际价格不一致，如果选择这样的单位就会导致项目风险陡然增加，严重的会影响工程建设的工期和质量。所以在进行招标时，房地产公司要态度严谨，恪守公平、公正、公开的理念，使用公告、邀请书等公开方式邀请投标单位，对他们的实力进行综合考虑，要选择那些有实力、声誉好、合理报价、可以信赖的单位，确保项目工程能顺利的推进，杜绝工程质量出现问题、工期被延误的情况[3]。

三、基于全生命周期理论的房地产项目成本管理分析

在全生命周期理论的作用之下，房地产项目的运营在成本管理系统里包含的内容是十分丰富的，主要体现在投资决策、项目设计、项目实施、项目验收、项目经营、拆除翻新6个方面，这就形成了一个十分系统和完整的成本管控体系[4]。在此基础上，成本管理的不同阶段，所对应的系统是不一样的，同时在制定成本控制策略时也会存在很大的差异性。因此，有必要对房地产项目在全生命周期成本管理中的具体运用展开一些研究。

（一）项目投资决策环节

在项目投资决策环节，房地产项目需要做的重点工作主要有：就项目进行论证和研究，对项目的可行性以及经济性进行模拟，为最后的项目投资决策提供可靠翔实的依据等，对于能否进行投资运营的确定，这是实施项目成本管理的起点。该环节成本控制的主要方式是在项目所有外界条件一致的情况下，选择全生命周期成本最低的方案估算其投资总额，然后再评估项目实施的经济性、可行性，最后决定是否投资建设。

（二）项目设计环节

在这个阶段实施成本控制，房地产规划项目必须遵循全生命周期成本管理理论的规律，对项目场地、施工原料以及维护运营等一系列环节要素进行分析，根据建设规划、质量标准等开展初步的施工成本评估、运营维护成本、拆除更新成本等，最后得出全生命周期的总成本[5]。要想全面地实现项目成本的控制目标，在这个阶段里要做好三个方面的工作：其一，价值工程理论的要求需要严格遵循。从价值工程角度讲，最重要的是对项目最小寿命周期的成本进行分析，并将经济、质量等其他要素充分融合到一起，开展系统的分析，在必须保证工程建设质量的前提下，全力实现最大化的综合效益，这是在项目成本管理中的最佳策略选择。其二，必须遵循可施工性原则。依据众多的项目实际经验，对于项目的规划往往对施工期的设计与规划出现不重视的现象，这就会必然出现规划与施工出现严重的脱节，导致施工方案不能顺利地进行，在施工期间甚至会出现频繁的设计变更，也就会让这个阶段的资金出现不断增加的情况。要想杜绝这类事情的出现，必须保证在房地产项目规划过程中，严格遵守可施工性的基本原则，让设计方可以全面的了解建设施工的相关技术与知识，使之能更好地掌握施工内容、流程与标准，能进一步实施成本控制管理。其三，对全生命周期内所有的项目成本进行统计，并且也要把项目经营成本、拆除更新成本等归入其中，让项目的长期运营与短期运营进行有效结合，促进项目投资的总成本降至最低。

（三）项目施工环节

项目开始施工，标志建设工程进入真正的实施阶段，这个环节包括：招投标和开工建设。对于招投标，项目成本管理重在评审投标文书，其中牵涉到工艺技术、施工工序和计划、施工质量控制方案等的评价和审核；其中也能有对项目经营维护措施、更新拆除计划的经济性、可行性等方面的评价和审核，从中选出全生命周期成本最合理、最小的投标文书，实现整个项目的投资最为经济的目标[6]。对于施工建设，必须严格遵守全生命周期的成本管理理念，并且制定出十分规范、专业的施工管理计划、设计施工流程等，有利于对整体的建设施工环节全面监督与管理，这样就可以对全方位、全要素的项目成本实施有效的管理与控制。

在项目完成设计开始施工后，有时候会出现施工图纸不完善、错误等情况，这是由设计人员造成的，这样的情况几乎是不可避免的。为尽量避免出现这种情况导致的施工图纸变更，需要企业高度重视对施工图纸的审查工作，只有做到细致的检查，更早地发现图纸出现的问题，才能让工程施工顺利地进行[7]。要选择综合能力强的承包企业，只有报价合理、技术力量雄厚、良好的社会信誉、工艺精良、施工期短的企业才能高效地完成工程项目，更好地降低施工成本，因此有必要对承包企业进行考察，认真地考虑报价单位。在与承包企业签订正式合同时，一定要依照相关的流程和规范，与建筑市场环境、建筑行业的惯例相结合，把合同中一些不确定因素在合同中表达清楚，以法律的形式固定下来并加以约束，如职责不清、延误工期、合同款项结算方式、影响造价等问题，防止某一方违反合同规定。要加强对工程变更签证的监督、审核以及管理，尽快找到设计过程中有哪些不足，减少变更签证次数和工程返修，尽量降低工程的成本。

必须要注意的是，这个阶段是整个房地产项目成本管理最为关键与重点的阶段，可以有效地控制成本的措施很多，成本控制的好，整个工程项目将会得到更大的收益。例如，可以健全管理规章制度、制定项目经济责任制、奖罚制度的优化等，总之，在这个环节要开展全面的项目成管理与有效控制[8]。

（四）项目竣工验收环节

当项目完成了全面的施工，就进入了竣工验收的环节，这个阶段的重点工作是评价项目建设的效益、确定最后的建筑成本、统计各个环节的项目成本并进行分析，为工程项目全面竣工的清算、结算等提供翔实的依据[9]。该环节项目成本有效地控制要遵守项目竣工验收规章制度，先由施工单位自评自检，接着监理单位出示质量评估报告，最后建设单位进行全面的检验与审查。在这个阶段要认真检验与审核建筑实体任务量、收据单据等，保证完整性与精准性的项目竣工清算和结算。

（五）项目经营维护环节

在项目运营维护环节，必须制定规范、科学、有效的项目运营策略，开展全面、多层次的督促与管理，使得房地产项目建设质量达标，降低项目运营维护的成本。要想切实地做到项目控制成本最低，就要在这个项目的投资、决策等环节制定出科学、合理、有效的运营维护措施，仅仅在项目施工过程中制定这些方案是不够的，也只有这样才能达成全生命周期项目成本管理的目标[10]。

（六）拆除更新环节

在这个环节中，增强在工程造价管理的方面高效使用材料、废物的综合循环利用等，减少浪费，降低资源消耗，提升资源利用效率，使得房地产项目拆除和更新环节的项目成本能得到有效地控制。特别是项目的翻新，不仅要保证翻新项目质量完成达标，还能满足使用要求，最主要的是要让翻新工程具有可行性与经济性，有效地避免一些不必要的浪费和损失，进而达到全生命周期项目成本控制管理的目的。

当前建筑项目朝着多样化功能方向发展，拆除和维护成本也在逐渐地提升，累积起来也会有比较可观的费用。所以对于是继续留用还是选择拆除项目，还是要从全生命周期理论项目成本管理方面进行分析，对留用成本和拆除成本综合分析考虑，确定最佳的方案。这个阶段的费用主要有：拆除人工和机械费用、回收拆除物、土地回收收益等。实际的拆除过程中，门框、砖石、钢筋、管件等还有很大的使用价值，可以采取回收加以利用。此外，还可以转让权限未满的土地，也可以获得一定的收益。所以拆除与更新环节实际出现的成本要去除土地转让收益和回收物价值。

结语

综上所述，房地产项目的开发具有资金投入数额大、工期长、工程量大等特征，项目的成本控制并不是由单一的某个环节决定，通过对投资决策、项目设计、项目实施、项目验收、项目经营、拆除翻新6个方面的分析，是由全生命周期的房地产项目的所有环节综合作用的结果，直接影响项目的效益。将全生命周期理论运用到房地产开发项目的成本管理过程中，可以从开发的各个环节中降低项目成本，帮助房地产企业得到很好的投资回报，同时应用全生命周期成本管理理念能更好提高工程建设的质量和安全，缩短建设工期，促进房地产企业朝着更好的方向发展。