国地税合并下房地产公司税务风险控制分析

温州市梁奥置业有限公司

引言

国地税合并政策提出于2018年6月开始实施。这一改革措施不仅对政府相关工作人员及工作效率产生重大影响，更对广大企业的财务工作和税务风险影响颇深。国地税合并及纳税人信用体系等政策下，税务监督体系日益完善，税务管理系统日益科学，这要求企业必须将合法的观念内化到财务工作的每一个细节，根据法律和政策的要求，及时转变作风、整顿内务，如此才能保证自身税务安全。而房地产企业由于其经营方式的特殊性，必然要面对相对其他企业更为繁杂的税务工作，因此更需注意风险控制的问题。

一、房地产行业涉税情况

根据房地产行业一般运转模式，此类企业的日常工作中，从项目提出到施工建设再到房屋销售这一系列流程都与税务有关。在项目初始阶段，包括项目可行性研究报告、项目外出考察报告等在内的工作中都存在税务相关内容，此外工资清单和保险合同与税务的关系也是一目了然。在施工建设的准备阶段，首先要注意的是相关许可证的到位，这是后续报税即相关检查的关注重点，如果实际用地的数据与相关文件出现差距，则会造成企业所得税与土地增值税的漏洞。在正式土建阶段，则需要保证与施工方、融资方和工人的合同签订问题，这是项目成本的重心所在，其中更涉及融资利息的计算，必须予以重视。在施工结束后，则要强调验收工作的准确性与时效性，否则增值税的计算容易出现疏漏。在房屋销售阶段，由于其销售的特殊性，增值税的缴纳需要对预收和实收进行区分，如企业的财务人员业务能力不过硬，伪造票据等，很容易在这里犯错误。总体而言，房地产行业的整个产业链都与税务工作息息相关。企业必须将税务问题自始至终都认真严肃对待，才能最大程度降低可能产生的税务风险。

二、国地税合并后税务征管变动

国地税合并对税务工作的影响首先在于税务征收机构的改变。例如与房地产息息相关的增值税和消费税的征收，改革前二手房交易及个人出租不动产等类型的税务是在地方税务局缴纳，其他则在国家税务局缴纳；在个人所得税的征收上，则由国家税务局征收个人储蓄利息的部分，其余归属地方税务局管辖。房地产行业的运营涉及的工作内容具有很高的跨领域性，涉及的税种数量繁多，企业在报税时容易，报税部门产生失误。国地税改革后，包括增值税、消费税、个人所得税等一系列税务工作都归国家税务局管理，税务申报流程大幅简化，极大地减轻了相关工作量。其次，国地税合并使税务监管变得更加透明。信息化背景下，电子数据库与网络管理系统将企业的信用信息与纳税情况记录的更加完善和清晰，“金税三期”征管系统的使用让企业的相关数据无所遁形。过去部分企业在不同税务部门报备的数据有所差别，出现数据繁杂造成的误差或者利用信息差瞒报漏报的问题。改革后相关数据也随之统筹起来，对企业报税的准确性提出了更高的要求，需要企业严肃应对，对企业报税的准确性提出更高的要求。

三、国地税合并对房地产行业税务风险管理的影响

（一）税务风险概率提升

有数据表明，当前我国经济发展已经接近平台期，GDP增速相对而言有所放缓。这一背景下，国家财政必然要严抓税收。国地税合并政策的提出与施行代表了国家整顿税收的决心。将过去多层级、多部门共同征税的情况进行整改，可以清理出一大批因信息对接不畅造成的税务监管漏洞，改善税务工作的整体风气与大环境。房地产企业面临不同税种与其相关数据的大清理，大多数企业都难以避免税务异常的问题。而房地产企业的复杂性与税种多样性决定了其受到监管的力度只会高不会低。企业如不能及时完善自身财务及税务系统，增强法律意识与业务能力，保证各类许可证和票据的真实和准确，将必然受到风险的冲击，影响公司的正常运转和经济效益。

（二）税务筹划空间缩水

国家对于税收的监管力度与企业的税务筹划空间大小成反比，监管力度越大，筹划空间越小。国地税合并前，企业可以根据不同税种的不同征收部门筹划出相应的申报办法，由于信息系统的互通工作不到位，这里面的操作空间具备较强的创造性。改革施行后，原本被分割的信息得到汇总，中间的差额必然浮现出来，其后也无法再像从前一样展开操作。另一方面，国地税合并前地方政府对于税收政策很可能有不同的解读和规定，就像统一考纲下不同省份根据当地教育实情进行特色化的高考命题，企业自然也更倾向于利用政策给予的红利制定相应的报税方案。改革施行后，这一可利用的优惠消失，各地税务标准由国家统一制定、统一执行，企业能做的文章自然更少。再者，2019年，社保也被纳入税务系统，所有信息实时联网，对于作为用人单位的企业而言，无疑又增加了相关成本与税务压力。

（三）税务风险管理更加苛刻

国地税合并是我国税务相关改革的重要举措之一，与其他税制改革政策一起，都需要企业积极主动地适应。这些变革算对国家和企业具有正面意义，但在实际操作过程中不可避免会产生一些暂时的混乱与问题。首先是企业税务工作量的增加。由于政策的多变性与数据的冗杂，一些房地产企业甚至在财务部门外单设税务部，不惜增加人力资源成本招收专项人才，只为正确应对税务工作，降低风险。国地税改革后，许多部门被裁撤，原本的工作人员也经历了优化，税务管理者的能力更高，企业被发现问题的风险也更高。这一情况下，企业只有聘请更专业的税务工作者，才能及时跟进政策，做好报税工作。对于房地产企业而言，其经营的每一个环节都与税务有关联，而且关联的部分往往各不相同，这对企业的税务工作而言挑战性更高。要降低税务风险，不仅需要能力强的税务员，更需要企业从上到下的重视与对合法报税的坚守。

四、国地税合并后房地产公司税务风险管理的建议

（一）加强对税务人才的专业化培养

当前税务监管力度的加强决定了房地产企业税务风险的提升，应对风险需要专业人士的专业操作。只有深刻理解税收政策，并能坚持学习毫不放松的税务人才，才能在目前严峻的环境下保障公司的税务安全。针对公司如何培养税务人才的问题，第一可以从源头上进行把控，例如招聘时对人才的业务能力进行考察、选择学历更高的人才等；第二可以组建专业化的学习小组，对现有人才进行培训，使之跟上工作要求的步伐；第三可以设立公司内部的监督系统，在政府税务部门之前做到自我纠察，最大程度降低风险产生的概率，同时督促人才进步。

（二）完善公司税务风险交流机制

近代以来的历史早已证明，无论是国家的进步还是经济的发展，都需要保持开放的态度。房地产公司在税务问题上的复杂性不是单独某个公司具有的个例，而是全行业共同面临的压力，因此问题的解决与风险的规避显然不可能通过单个公司的努力来达成。加强行业内部的税务工作交流可以更加全面地掌握政策动态与最新规定，同时也便于政府获取企业方的意见，对相关政策和规定进行更加科学的优化。此外，房地产公司的复杂性使其内部呈现多部门的特征，旧的公司体系下各部门往往交集偏少，不利于新形势下税务工作的展开。只有在公司内部全面强调税务工作的重要性，各部门间打出配合战，才能最大限度提升公司税务的抗风险能力。

（三）加强公司税务预警系统

房地产公司面临的复杂税务问题必须从自身出发先行预警，才能将风险降低。古诗云：“不识庐山真面目，只缘身在此山中。”这话放在公司税务工作中同样适用。很多公司都吃过这样的亏，即财务部门在报税前明明已经多次核对，认为已经毫无疏漏，但税务局核查时却仍旧出现了问题。公司税务人员自查难免有疏漏，这就需要预警系统进行辅助，根据以往的数据进行科学预判，将结果与现有数据进行核验，即可对税务情况有更明确的认知。

（四）完善公司税务管理流程

房地产企业的税务风险规避需要制定更加科学与合乎实际的管理流程。首先需要就企业内部各部门的涉税情况进行完全的统计，根据得到的信息设置流程化的内部税务管理条例，并根据历史数据设置一定的税务范围，以便后续管理。其次要明确税务工作人员的工作流程，细化其与不同部门的税务对接工作，将税务管理模块化、条例化，做到权责清晰。一个合法纳税的企业，税务工作不可能只在某几个人的努力下完成，必然需要整个公司的支持，反过来说，房地产公司要实现税务风险的最小化，需要的是提升公司上下全体员工的依法纳税意识。

结语

国地税合并以及纳税人信用体系等政策下，税务监督体系日益完善，税务管理系统日益科学，这要求企业必须将合法的观念内化到财务工作的每一个细节，根据法律和政策的要求，及时转变作风，整顿内务，如此才能保证自身税务安全。房地产企业的整个产业链都与税务工作息息相关，企业必须将税务问题实施全过程管理，才能最大程度降低税务风险，实现可持续性发展。