城市土地一级开发模式及融资途径研究

陈莹秋 张萌

摘要：在我城市国土地一级开发的过程以及融资途径中，我国仍面临着很多开发中存在的问题。本文通过对城市土地一级开发模式项目的背景研究，城市土地开发的目的和意义以及开发过程中项目资金的来源进行分析，发现在开发以及融资过程中存在和产生的问题，并提出相应的解决对策，使我国的城市土地开发具有社会保障，实现全面的可持续性发展。

关键词：城市土地;土地开发;融资途径

前言：

随着我国改革发展的不断进行，我国房地产领域也在进行不断的变革之中。近年来，我国房地产领域对社会产生的影响越来越多，房地产市场也一直存在着较大的波动。与此同时随着我国城镇化的发展，城市土地的开发模式也在多元化发展。但由于开发风险较大，所以在开发模式和融资方面还存在很多问题。所以我国应不断的进行深化改革，在改革中不断的进行探索，完善改革体系，制定科学的开发策略，实现我国全面的发展。

一、项目研究背景

随着我国城市改革的不断发展，我国城市用地数量在不断上升，不同地区对土地的利用方式产生了巨大的变革。在变革的过程中，由于所处的位置以及角色的不同，所以产生了一些冲突以及在利益方面产生了一些矛盾。我国现如今城市土地主要的一级开发模式是以政府为主导的开发模式。政府通常会对城市土地开发进行垄断或者在开发中占据主导地位，企业进行小部分参与。以政府为主导的开发模式在一定程度上保证了政府工作的有效进行以及社会主义市场经济的构建发展。但由于政府在土地开发时对土地收购环节把控不完善，所以产生了一些如“以地生财”的社会问题，导致了在土地开发中土地资源配置降低的问题。而在近几年中，由于对融资途径的需求不断上升，所以开发模式也产生了改变，不再被政府垄断或者以政府为主导进行开发。这种开发模式虽然在一定程度上提高了城市土地开发的效率，但是导致了政府在土地开发中丧失了主导地位。所以经过不断的实践得出，为了实现城市土地开发以及现代化的发展，我国要建立一套在开发中以政府为主导地位、多元化融资、符合社会发展以及社会主义经济繁荣的新型的城市土地开发模式。

二、项目研究的目的及意义

该项目研究的主要目的是为了解决在实践中土地开发中存在的问题。在我国城市土地开发中，理论与实践没有同步发展，实践先于理论，没有理论的支持，在土地开发中出现了大量问题难以解决，所以我国需要在一个正确的理论指导下进行土地开发。文章通过理论知识结合开发实践的方法，对我国城市土地开发模式进行了讨论分析，对城市开发的框架进行了构建，为城市土地开发提供了有力的参考依据。

该项目研究的主要意义是为了合理的规划社会资源，减少在开发中发生的社会问题以及产生的利益冲突，在政府的主导下，合理分配土地资源，对城市进行管理，保证在发展中社会的和谐，达到多种效益的有效的统一和谐。努力地增快我国城市化和现代化发展的脚步。但由于我国在城市土地改革开发中，对项目进行投资的主体与项目最终受益的主体具有差异性，在开发过程中没有创新融资渠道，融资途径过于单一，在开发中也没有统一规范的开发操作程序，项目的理论研究也存在一定的问题，所以在开发中引起了很多社会矛盾，这些矛盾造成了社会经济发展受到阻碍以及城市化发展受到阻碍的问题。所以本文对理论知识进行了研究分析，在我国固有的城市土地开发模式上进行理论的指导实践，更好的解决城市发展的问题，为我国的土地开发提供一个有效参考。

三、项目资金来源

（一）贷款融资

在我国现如今最为大众所知的融资模式是向国家开发银行进行贷款从而得到资金的融入。在城市土地开发中，企业与政府在签订开发协议后，企业就可以以开发的项目以及签订的协议为根据，向国家的开发银行进行贷款的申请，银行也会根据项目的不同对贷款的金额进行把控。但是向国家开发银行贷款融资的模式存在两个弊端，一个是随着我国近年来对房地产行业的严格把控，产生了贷款不易、门槛变高的问题。第二个问题是在贷款过程中，政府参与的程度比较大，对开发的影响较大，企业对项目把控力度小，产生投资和收益不匹配的问题。

（二）信托融资

信托可根据不同的类型进行不同的划分，虽然信托和银行贷款都同样作为一种信用方式，但在经济关系、行为主体、承担风险和清算方式中都存在不同。作为一种特殊的融资制度，信托融资在房地产行业融资中也是一种融资渠道。根据性质信托主要分为金钱信托、对动产的信托、对不动产的信托以及有价证券和金钱债券的信托。在我国房地产的信托中，主要分为了贷款型信托、股权型信托以及土地储备信托。

（三）私募股权基金融资

在从事私人股权的投资过程中，私募股权基金作为一种投资基金，在投资的过程中主要包括了两种投资方式。在投资过程中，主要是通过出售股权而获得收益。在土地开发的过程中，可对当地进行分析，依据当地的特点，政府做出调整规划，与开发企业相结合，通过分析制定出可以进行合作的基金。

（四）债券融资

在土地开发中，债券融资应不断的发展成为融资的一种主要途径。政府通过对债券进行发行，筹集一定的资金，用来对公共设施进行开发建设。由于政府债券的风险系數较低，比较受欢迎，同时政府也可以通过债券的发行对市场起到宏观调控。

四、城市土地一级开发及融资过程中存在的问题与解决对策

（一）开发及融资中面临的问题

首先在开发的过程中，融资主体不明确。在我国城市土地的开发过程中，地方政府作为执行者需要与我国当地的资源部门进行协调合作。但在多数地区，我国没有明确的规定在融资过程中的主体，所以这成为了我国融资主要的问题。没有融资主体导致地方企业不愿提供资金参与土地开发项目。

同时在开发过程中融资的途径也比较单一。就目前而言，多数地区在城市土地一级开发中，开发的融资渠道主要有向银行贷款、自身资金充足具有储备资金以及政府对项目进行财政拨款。但由于在开发中对资金的需求量较大，所以本身的自有储备资金和政府的财政拨款融资较少，主要还是以向银行贷款为主，所以银行的经营风险在融资过程中提高。

在土地开发后，开发所得的收益没有进行合理的分配。依据我国的法律法规，我国个人土地的所有权只能在国家进行征用后成为国家所有，不能在市场进行所有权的交易。所以在政府城市土地开发的过程中，当地政府、企业与征地农民之间存在收益分配的问题。我国现如今仍采用着计划经济时期的补偿模式，农民在收益分配中处于弱势地位，农民的权益得不到合理的保障。同时土地价格在社会的导向中不断的增高，提高了农民期望得到的补偿标准，所以引发了农民和开发者之间的利益矛盾，造成了严重的社会问题。

（二）解决对策

在城市土地开发中，首先要明确开发的融资主体。政府可以用进行公示的方式使群众对融资主体进行了解，加强对城市土地一级改革的宣传力度，让投资方全面了解投资项目以及融资主体。融资主体的明确可以提高融资资金的汇入。同时要做到对融资金融产品进行创新开发，政府应根据不同的开发模式以及特点制定相应的创新的金融产品，如对当地进行信托融资、政府针对土地开发发行债券以及私募股权基金等多种产品。使得通过这些金融产品让项目得到资金的支持，降低在开发中产生的成本。对融资法律体系进行完善也是至关重要的一点。在对我国的法律法规以及相关的社会文献中研究得出，我国关于城市土地一级改革融资管理并没有进行明确的规定，相关的法律法规至今都未出台。但在市场经济不断发展的同时，市场的多元化需要进行明确的管理和监督，所以需要我国以及政府制定完善的法律法规从而对融资行为以及开发过程进行规范。使得更多受益者可以有法律的保障，政府以及投资企业也可以做到“有法可依、有法必依”，執法部门做到“执法必严、违法必究”。

五、结语

综上所述，在我国城镇化进程的不断加速之中，我国面临着城市土地一级开发模式困难的问题。原有的开发模式已经不能适应我国越来越快越来越强的城市开发，所以我国应不断的通过理论与实践相结合，探索出适合我国不断发展的开发模式。要以政府为主导，根据实际情况进行城市土地的一级开发，遵循统一规划、统一发展的原则。努力实现社会效益和经济效益的和谐统一，实现土地资源的合理分配发展、社会的和谐发展。由于政府主导存在一定的弊端，所以要解决潜在的问题，保证政府主导模式可以持续健康的发展。与此同时应不断地探索新的融资途径，使融资途径由单一化固定化向多元化转变，多元化的途径可以有效的降低在融资中产生的风险，使项目能够顺利的展开发展。最重要的是要健全法律法规的建设，保障受益者的合法权益，为我国的城市土地开发提供有效的保障。

参考文献：

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