地产系财富公司频频上演兑付危机身份模糊、明股实债，突破“三道红线”

惠凯

地产是经济支柱产业之一，也是金融机构的主要资金投向，但在国内楼市政策长期不放松大背景下，上市房企的债务危机也是愈演愈烈，譬如珠三角地区的一些著名的房企接踵爆发的兑付风波就是一个很典型的案例，他们旗下的财富公司存量规模均有数百亿元。

房企债务违约还掀开了房企表外融资的套路，以财富管理公司的形式，明股实债绕开“三道红线”，有的在风险爆发后为解决问题甚至将投资人转化成购房者。在房企债务危机下，很多押宝地产业务的财富公司在处理兑付问题时也是颇为棘手，譬如钜派、锦安等财富公司就面临很多投资人的投诉，甚至引发了诉讼官司。

地产系财富公司渡劫珠三角三巨頭接踵触礁

去年以来，以泛海、宝能为代表的大型房地产公司的债务问题加速暴露，意外地掀开了旗下财富管理公司的诸多违规操作的盖头。以关注度最高的恒大财富为例，《红周刊》记者注意到，恒大财富很可能并不具备基金销售牌照。在采访中，有恒大财富投资人向记者表示，他们得到的官方解释是“基金销售牌照的持有主体是深圳市金海九州基金销售有限公司”。

有意思的是，从天眼查APP显示的情况是，金海九州基金销售有限公司的邮箱地址等信息与某地产龙头有关，然而在股权关系上，穿透后的股东却是自然人刘寿闰、徐文等人，与该地产龙头又无直接关联。权责不清晰，也成为恒大财富风险爆发后，投资者与恒大财富发生矛盾的焦点之一。

对于恒大财富在基金销售资质不合规的情况下仍冠名为“财富管理公司”一事，有业内人士向《红周刊》记者指出，最初这类地产系的财富公司起步于内部的集资业务，投向是本公司的地产项目，这种内部跟投模式不要求基金销售牌照，但后来为了扩大募资能力才成立了财富公司。

除了已爆发风险的恒大财富、宝能财富，广深地区还有一家地产系的财富公司——锦恒财富在近期也被投资人关注。Wind数据显示，锦恒财富在股权穿透后，其股东指向谢泽杰等3位自然人，表面上，公司与某总部位于香港的大型综合性投资集团无直接关联，但据锦恒财富的官网显示，该投资集团与锦恒财富一直保持着良好的战略合作伙伴关系。通过充分发挥双方资源优势，围绕综合物业开发和城市更新等领域展开了紧密的合作。

该投资集团是国内较早出现美元债危机的企业（后在各方协助下度过危机），投资集团及实控人郭英成旗下有6家A/H股上市公司。Boss直聘等的公开信息显示，该投资集团旗下的财富公司主要产品类型为地产基金、定向融资等。据此前相关媒体报道，该财富公司曾借助田东农产交易所发行产品，由母公司提供了担保代偿。

在宝能等大型企业相继出事后，《红周刊》记者获悉，11月4日，突然有消息称“锦恒财富3亿元理财产品逾期”，该地产公司的债务和理财兑付风险终于公开暴露。

该投资集团在随后的公告中坦言，今年以来，受严峻的地产市场环境和国际评级机构下调评级等不利因素影响，集团的流动性遇到前所未有的压力。可作证的是，《红周刊》记者获悉，该公司在今年7月后就很难从银行获得融资，9～10月的现金净流出近200亿元。

从股权结构上看，锦恒财富也存在类似恒大财富的蹊跷之处。据官网、天眼查APP，锦恒财富的股权穿透后，股东指向谢泽杰等3位自然人。股权上与该集团公司无直接关联。

记者获得的11月4日召开的投资者沟通会上，有投资者表示，当初是看好公司在粤港澳大湾区的优质地产项目，才敢于买入。而据投资人余女士透露，她买的是“佳永汇锦3号”，投向北京的一个地产项目，原本应该在2022年4月兑付——录音显示，大部分产品也是集中在2022年到期。

在上述沟通会上，有高管坦言，锦恒财富的存量规模接近130亿元。其中到今年底，到期规模为22亿元，大部分项目将在2022年到期。考虑到锦恒财富目前的逾期规模才3亿元且无力兑付，而大宗地产项目的处置需要较长时间，那么接下来到年底的22亿元逾期压力将非常大。如何兑付？    集团董事长郭英成喊话回应：集团已与锦恒财富沟通、共同商讨兑付方案。上述录音也显示，锦恒财富曾提出一份“到期后先兑付10%+减免收益”的方案草案，最终在到期后两年半的时间内完成兑付，但该草案未获投资者认可。

另外，投资人发来的材料显示，可能会通过在2022年底前处置约20处地产资源来保证偿付，包括深圳佳兆业科技中心、坂田城市广场等项目，其中最有价值的是南山区东角头的住宅/办公类资产、坂田城市广场的万豪酒店等3块资产，这两大块项目对应融资余额为112亿元，项目总货值接近420亿元、总面积达62万平米。

除了大型地产商涌入财富管理行业，有不少中小型地产商也在几年前积极进入。据天眼查，尚智逢源（北京）基金销售有限公司（简称“尚智逢源”）的股东是中迪禾邦集团，后者的实控人为李勤。综合媒体报道，李勤是几年前叱咤资本市场的“达州帮”核心人物，曾因多次举牌成都路桥（002628.SZ）而名声大噪，目前其是*ST中迪（000609.SZ）的实控人。值得一提的是，*ST中迪也是以地产为主业，近几年业绩萎缩，仅去年就巨亏3亿多元，而今年前三季度也亏损1亿多元。

《红周刊》记者注意到，尚智逢源的合作伙伴之一是和合期货有限公司旗下的和合资管。和合资管此前多次因曝出产品存在风险问题而被监管部门处罚，譬如此前中基协就曾做出纪律处分，指出和合资管存在刚性兑付、信披违规等问题。而和合资管的多位高管也在去年被山西监管局处罚。

今年10月中旬，证监会公布的2021年期货公司分类结果还显示，和合资管的母公司和合期货评级为D，居于行业尾部，凸显出公司的风控和管理水平较差。

成也地产败也地产钜派“烂摊子”难收拾

除了地产系财富公司存在风险问题外，三方财富管理公司和上市地产商的合作同样引人注目。在几大上市的财富公司中，钜派投资对地产业务的投资就较为高调，其董事长、CEO倪建达是上海第一代房地产人。在2018年接受媒体采访时，倪建达表示，“房地产依然是钜派的投资重点。”其和福晟、新力等多家一线房企还签署了战略合作协议。如今来看，其中已有数家公司出现了债务危机。