住有所居下的房地产思考

严跃进

易居研究院智库中心研究总监。

8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。此次发布会明确了住有所居的相关工作要求和目标。充分理解此次发布会的背景、相关发展要求、注意事项等，才能真正把握改革逻辑，充分参与到“十四五”房地产市场的改革大潮中。

住有所居目标提出的大背景

此次提出住有所居发展目标，和当前一系列深化改革的背景有关。第一，今年下半年大家感受很深，很多领域面临非常严厉的管控，除房地产以外，也包括游戏、教育培训、娱乐、金融、互联网等。类似管控，充分说明中央管理的重要思路，即要净化产业发展环境、力促国民经济“脱虚向实”的回归。房地产的发展，也要继续落实房住不炒的导向、进而回归居住本源。第二，此次发布会的召开，是在共同富裕大框架下进行的。共同富裕要实现，自然要解决老百姓面临的各类实际问题。倘若住房或居住问题没解决好，那么“衣食住行”的基本需求就会被压抑，自然也影响共同富裕目标的实现。

当前住房市场改革持续推进，但也要看到房地产市场出现了很多新情况和新问题。强化住有所居目标，将真正吻合当前房地产市场的发展趋势，真正形成更好的应对措施。总结此次发布会精神，可以看出，有两个重要变化需要关注。第一，住房的矛盾从总量短缺转为结构性供给不足。其说明未来供给端将更注重结构的优化。举例来说，围绕宜居社区和智慧社区、保障性租赁住房等，后续供给端和投资端明显会发力，以优化相关市场结构、解决结构性供给不足的问题。第二，城市发展从单纯的增量建设转变为“增量调结构、存量提质量”的新模式。据此可以判断，“十四五”期间城市更新和老旧小区改造等会持续发力，以更好解决居住和住房问题。围绕这两个新情况，住有所居的相关工作机制显然会有调整和改进的地方。

正是在此类情况和背景下，住有所居目标得以提出：坚持以人民为中心的发展思想，以推动高质量发展为主题，努力实现住房和城乡建设事业高质量发展，将改革发展成果更多更公平惠及全体人民，推动共同富裕取得更为明显的实质性进展。当然部分大城市的步伐可以迈得更快一些，如上海在“十四五”住房发展规划中明确，要在住有所居的基础上，探索住有宜居的奋斗目标，积极在居住高品质、高质量等方面持续创新。预计后续结合三胎政策等内容，住有所居的目标会有很多细化内容。

住有所居目标下的产品创新

住有所居目标的完成，自然需要有相应的房地产产品做支持。而且随着住房制度的改革和房地产市场的发展，此类产品也会出现创新。就目前来看，至少需要关注住房保障、老旧小区改造这两类重点产品，此类产品将成为住有所居目标下的重要支撑。各类市场参与主体需要积极关注和做研究。

此次发布会明确，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。对于一些购房者或市民来说，可能对这三种产品比较陌生。我们可以从三类产品的受众对象来进行解释。其中公租房受众面主要是城镇住房和收入双困的家庭;保障性租赁住房主要为新市民和青年人;共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。这中间，最需要关注的自然是保障性租赁住房的产品。根据此前7月22日国务院关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神，发展保障性租赁住房将作为“十四五”住房建设的重点任务。当前各地都在积极吸引年轻人进入，以优化人才结构、提高城市竞争力。保障性租赁住房将成为住有所居工作中的一类重要产品。

而随着存量房市场的到来，类似老旧小区改造等也会成为重点内容，即也是住有所居工作中的重要产品。此次发布会明确，将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。从实际的推进情况看，各地加装电梯的工作面临资金支持偏弱、各类阻力依然较大的问题。后续从加快的角度看，亟须商业银行等金融机构介入，以加快电梯加装的工作效率。另外，从改造后的市场机会看，则要关注物业服务导入的内容。目前物业股上市的案例很多、创新也很多，但是针对老旧小区改造后的物业服务升级考虑还很少。关注此类内容，将真正优化老旧小区的居住品质，真正符合住有所居的目标导向。

新一轮改革中需要关注的要点

要真正融入住有所居的改革大潮中，既要看到改革的机遇，也要了解改革中的各类红线要求。尤其是需要在房住不炒的大框架下，去理解住有所居的内容。此次发布会明确了一个新提法，即建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。住有所居的工作目标完成，也应该符合人、房、地、钱四要素稳健的要求。

第一，从“人”的角度看，包括合理合规的居住需求、投资投机的炒房需求等。对于一些通过假离婚、假人才、假小微企业等名义进行炒房的需求，将面临管控，因为其破坏了住有所居的健康生态。第二，从“房”的角度看，结合住房制度改革，将形成更多的產品线。尤其是在新租赁的改革下，各类创新产品明显会增多，也值得期待。第三，从“地”的角度看，供地规模将继续增加，同时地价方面会面临实实在在的务实管控，这都有助于降低地价和房价水平，真正让居住者感受到低成本和低压力的居住环境。第四，从“钱”的角度看，则要强调资金的流动。对于合理合规的居住需求，资金方面更要进行支持。而对于各类投资投机炒作的需求，则要严管，防范各类购房者借杠杆资金炒作房源和房价。

基于此类目标，相关市场参与主体需要积极做思考，在严守红线的基础上开展新业务。尤其是要把握新的市场机遇和机会，真正开拓思路。比如说，住有所居的改革大潮中，各类住房产品和居住形式会更加多元化，其也会形成金融服务的多元化需求。这个时候银行等机构就需要思考，即在传统房贷如个人按揭贷款的基础上，如何创新和开拓业务。比如说老旧小区改造过程中，过去相关金融服务其实不多。但后续若是从大规模推广的角度看，金融服务介入是非常有必要的。类似介入，既为此类机构增加了新的业务收入来源，也充分体现了此类机构积极支持住有所居工作的精神。类似思路也值得其他市场参与主体借鉴和学习。只有这样，才能严守政策红线、真正贴近改革轨迹、把握住有所居改革下的市场新机会。