商业综合体建筑的改造与新生

梁方羽

（广州瑞华建筑设计院有限公司，广东 广州 510000）

0 绪论

近年来，伴随着经济的发展，城市的扩张，中国城市的发展逐渐从增量模式转为存量模式，社会需求的改变，城市更新成为城市发展的主要方式，如今面对着新一轮的消费升级，传统的购物环境已不能满足消费者的需求，现在的消费者关注更多的是购物环境的品质。所以需对旧建筑改造，使其适应城市和社会发展的要求，承担起社会生活新的职能，将旧建筑的价值重新改造利用。

1 旧商业综合体建筑改造利用现状分析

旧建筑改造起源于20世纪的德国。欧洲的工业革命，给城市留下了许多旧建筑，这些旧建筑通过改造可以赋予其新的生命，可以有效的完善城市服务功能，增强城市发展历史的厚重感。国外学者提出了再循环建筑，“再循环”即复活、再生、继续生长的过程。传统和现代达到共生。

建筑大师崔愷在对外研社印刷厂进行改造设计后说过：“应当说外立面的改造是最容易的……环境优势和空间潜质如何被表现和挖掘出来，并注入新的活力，这才是设计应关注的焦点[1]。”在最近几年，陆续有许多开发商看上旧改商业领域的潜力与价值。成功的旧改商业项目对于其配套住宅溢价的加持属性，为整个大盘带来的利润和企业的长远发展都是不可估量的。早期具代表性的项目应属瑞安开发的上海新天地。被业内誉为“世博第一楼”的世博建设大厦工程成功改造，前身为上海第三印染厂。改造后主要功能为上海2010年世博会指挥中心，兼具展示、办公、会议等功能。

近年受欧美国家对旧建筑保护与再利用的启发，国内从事建筑工作的人员也开始关注此方面课题，旧建筑也逐渐改变其悲惨命运。对旧建筑的改建扩建再利用，达到对空间的划分、延伸、连接、开放等等，从而塑造出丰富的空间形态，赋予旧建筑新的文化内涵。

1.1 实际改造项目（财富天地旧改项目）的解析

1.1.1 项目概况

财富天地位于广州市荔湾区西湾路东侧，建筑面积260511m2。广州财富天地广场的原用途为商业批发市场，建筑地下2层，地上5层，地上主体建筑高度为23.85m，原设置在第五层的多功能会展厅的高度为27.65m，中央广场的采光棚高度为34.0m。原项目按多层建筑设计，地上耐火等级为二级，地下为一级。本项目于2009通过了消防报建及验收，2012年底对增设屋顶雨棚进行性能化分析，并于2013通过消防验收。

1.1.2 项目定位

本项目定位为周边5km区域范围的家庭全维度休闲娱乐、亲子、社交体验型购物公园，成为西湾路上的商业综合体新领地。基于项目周边已有一定规模的居住社区，所以定位主要瞄准高频消费人群，核心消费群体以25~45岁的亲子家庭为主，打造集亲子娱乐、教育培训、娱乐&运动休闲、美容养生、餐饮、智能科技、家具生活等业态为一体的商业综合体建筑，见图1。

图1 悅汇城效果

现建设单位需要对项目进行功能改造与装修升级，改造后为集合零售商业、餐饮、儿童、电影、KTV等业态功能的综合型商业。各层使用用途和建筑面积见表1。

表1 各层使用用途和建筑面积

1.2 设计难点及解决方案

1.2.1 建筑高度问题

难点：本建筑主体高度为23.85m，但由于地面不平整，存在高差，局部建筑高度25.40m。超出24m的部分建筑高度最高为25.40m，仅超过1.40m，不会显著增加消防救援的难度。此外，建筑第五层的原多功能会展厅（约1000m2）由于功能需要，局部层高为8.55m，该处的建筑高为27.65m。是否能按多层建筑设计？

解决方案：①2009年项目原设计曾就此问题咨询《建筑设计防火规范》管理组，规范管理组为可以按多层建筑进行防火设计；②本次工程改造屋面仅根据现行规范要求设置设备房和楼梯间等消防设施，不增加其他功能、不改变原有建筑高度，按现行《建筑设计防火规范》（2018版）5.1.1表建筑分类显示建筑高度不大于24m的公共建筑为多层民用建筑，因此现设计沿用原设计建筑分类，消防按多层民用建筑设计；③原多功能会展区范围改造后，墙面与顶棚仍然按原消防设计采用不然材料装修。

1.2.2 中部楼梯疏散问题

难点：建筑南北向总长度213.5m，东西向196m，建筑地上部分及地下部分中部楼梯无法直通室外；若通过《建筑设计防火规范》（2018版）室内步行街解决中部楼梯疏散，受步行街长度不超过300m及首层任意一点到室外不大于60m的限制，且地下一层商业的中部防火分区楼梯也不能疏散到首层室内步行街。

解决方案：本次工程改造首层~五层十字安全区沿用原消防设计及审批成果，在不改变原有加强措施逻辑的情况下，进行适当优化和加强，其他区域执行现行《建筑设计防火规范》（2018版）。

1.2.3 地下车库局部改造问题

难点：地下室根据商业改造，需要对院车库防火分区内的设备房进行局部调整、需加设部分设备用房（如污水提升间等）、需加设电梯厅和扶梯厅。

解决方案：

（1）设备房局部调整，调整后的面积控制在1000m2的防火分区范围内，在不调整机电系统的情况下机电末端连接做相应调整。

（2）在原车库范围内加设的设备用房（如污水提升间等）均为火灾危险性小的设备房，也不会对原车库防火分区及消防系统设施造成本质的改变，因此维持原车库防火分区及消防设施不变，仅对机电末端连接做相应调整。

（3）加设电梯厅扶梯厅，电梯厅扶梯厅用耐火完整性不小于2h的防火隔墙或甲级防火玻璃或特级防火卷帘与车库进行分隔。不会对原车库防火分区及消防系统设施造成本质的改变，因此维持原车库防火分区及消防设施不变，仅对机电末端连接做相应调整。

1.3 设计目标

在现存环境的前提下，根据新的使用要求，结合建筑现状，着重对单体建筑及环境进行改造，并能够形成一次规划，分步实施，持续改进。

目标一：改造后的建筑四周均满足规范中关于建筑物之间防火间距的要求，本次设计改造不涉及建筑范围线调整。

目标二：改造后靠近建筑主体的消防车道路规划合理，进一步提升消防救援效率。

目标三：改造后建筑各层安全出口数量、安全出口总疏散宽度满足现防火规范的要求。

1.4 对于旧建筑改造利用的思考

旧建筑的再利用往往会改变或者调整原有建筑的使用功能，当新的功能被赋予旧建筑的时候，空间的重组是必要的。如何重构旧空间，就成为旧建筑再利用的一项重要内容。新功能与旧形式应始终保持各自一定的独立性，因为这样，建筑在保存了历史真实性的同时，又为新的使用者营造了独特的情景空间。

注重建筑内部设计的人性化与合理性，设计成符合人们娱乐心理的环境，尽量选择明亮、给人以放松休闲的活动场地，缓解在生活工作当中的压力，强调使用者的体验。在新的时代背景下，希望建筑师用现代的建筑材料与技术手段[2]，将旧建筑保护与传承的同时重新发挥光和热，创造出与时代相符的城市新空间。

2 结论

世界城市发展的历史表明，任何国家城市建设大体都经历3个发展阶段，即大规模和新建阶段、新建与维修改造并重阶段以及主要对旧建筑更新改造再利用阶段。现在我国的城市建设进入了一个新的阶段，对旧建筑的改造利用道路仍然是漫长的，还需要我们不断探索和在以前的研究的基础上，在新的时代和新的社会背景中，充分挖掘出老建筑的城市经济、文化和生态层面的潜在价值，通过合理地改造，充分挖掘旧建筑的潜能，避免了经济资源和文化资源的浪费，使旧建筑及其所在的城市区域再现生机。在新的时期和标准规则变换中，在取得良好的社会效益意识下，为社会创造更多的价值。