分析市场法在房地产评估中的应用

吴明宇（内蒙古鸿德文理学院）

■ 市场法的理论分析

（一）市场法应用条件及适用范围

市场法适用于交易性房地产评估，是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易案例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法较少运用在特殊用途房地产的评估中，因为在既定的房地产交易市场中，即使交易市场有很大的地域范围，但是几乎没有与之相类似的估价对象交易案例，例如特种的工业厂房、学院的教学楼、古代建筑物、寺院和各类纪念堂等。市场法的基础需求是有成熟完整的估价对象交易市场，还需要评估人员了解交易市场上大量的买卖完成案例的数据，同时所选择的买卖案例和估价对象的交易情况相联系并有一定的代替关系。

详细来说，在进行房地产评估中选择市场法有三个选用要求：

（1）要有大量的可供对比的交易实例。在我国，房地产交易市场正处在一个发育和发展的阶段，市场上的交易资料不够充分，为了满足房地产评估时市场比较法运用的需求，一般至少需要有三个可比案例作为参考。

（2）成交案例的数据与待估房地产的交易情况有一定的关联性和代替联系。在交易市场上有大量可靠的成交案例虽然比较重要，但作为参考的成交案例还要和评估房地产有一定的关联性，例如，交易完成的时间要相隔不久，不宜超过一年；所在的方位要相互毗邻或者在相同的供需范围圈内；使用目的应大致相同；对于作为经营的房产最好不要多于六个月。在一般情况下，交易实例和评估对象的关联性越大，市场比较法评估得出的最终结论也就越准确。

（3）交易资料的可靠性。买卖案例数据的真实性是提升市场法在房地产估价中准确性、可信性的保障，因此，在选取买卖案例时，首先要确保交易数据是可信的；其次要将买卖案例的资料有完整的详查与审核，如买卖案例的房地产状况、买卖的日期、买卖的成交价、买卖的综合情况、有无附加条件、买卖对象产权属性以及实体状况等数据，都一定要精确可信的。

（二）市场法评估程序

市场比较法的估价步骤是:（1）搜集交易案例；（2）选取可比案例；（3）建立价格可比基础；（4）交易情况修正；（5）交易日期调整；（6）区域因素修正；（7）差别原因调整（包含待估对象交易情况修正）；（8）求取比准价格。

■ 我国市场法在房地产评估里存在问题的原因

（一）房地产评估的实际操作与理论有差距

市场比较法的应用条件是要有健康的、规范的、活跃的、连续的房地产交易市场为依靠的，在房地产交易市场发育不完善、交易不频繁、案例不充分的区域，不适合应用市场比较法。中国房地产交易市场自1978 年开始发展，至如今的历史只有三十几年，而在这中间的十年左右是迅速发育的。一个原因是出现比较多的从众扩大、盲从投机、攫取高额收益等行为，导致房地产成交的市价大多高于自身的实际价值，使我国房地产交易市场存在很大的不确定性，容易受其他很多的非正常因素的影响而产生波动，所以中国的房地产评估业仍旧处在一个起步的时期。另一个原因是，由于房地产交易市场在我国的发展滞后，不过在估价理论方法上，直接沿用了西方国家积累下来的丰富评估经验，有很高的起点，这种照搬的方式表面上似乎少走了很多的弯路，却忽视了我国仅有的二十多年的房地产估价发展过程与这些理论方法不能完全匹配的问题。

（二）房地产交易市场的资料不匹配，估价公司、中介得到的资料有限，交易案例难以选取

市场比较法的应用前提是要有充足的房地产交易案例可以由评估人员选取。但是我国现在的房地产交易市场管理制度，依旧处在不断摸索的阶段，欠缺一个制度健全、信息公开、透明的房地产交易信息管理的系统，同时，政府的房地产交易管理部门内部之间相互封锁房地产交易的信息，导致评估机构、中介收集和整理房地产交易的资料都面临巨大困难。由于房地产交易案例选取的不易，就没有办法确保估价值的准确性。

（三）房地产估价行业相互间的不良竞争，封锁了交易案例的信息资料

由于房地产估价业的不良竞争，各个估价公司、中介互相防备、欠缺沟通，无法有效分享房地产买卖案例的资料，造成了交易案例资料信息库不能及时丰富更新，这样的行业内部的相互敌对、不交流沟通，就没有办法得到充足的、可利用的、及时更新的信息，从而使市场比较法这种最简便、易操作的房地产评估方法在我国房地产估价中得不到有效的应用，甚至发展缓慢影响整个社会的效益。

（四）我国房地产注资过剩，房地产的市场标价畸形，房地产估价业被错误引导

我国社会上大量的、盲目地进行房地产的投资，造成我国房地产市场越来越大的泡沫，房地产价格偏高，在这样的环境下，房地产评估行业也会被错误信息误导，不能公正地表现出房地产的正常标价。

■ 中国房地产评估中应用市场法的措施

（一）政府应该加大房地产市场制度建设和健全交易机制，使房地产交易信息的来源多渠道

政府部门要加下大力度监督管理，尽量避开由于房地产交易市场发育不良、交易机制不系统、制度不规范等原因造成的市场比较法的适用范围降低，同时要保证交易双方的合理合法的利益，使房地产估价和从业人的风险降低。准确辨别房地产交易市场的发展方向并且设立和不断补充对房地产交易市场的跟踪和把握，判读出精确的房地产估价结果，也可以作为帮助房地产交易不断健康、有序发展的一种手段。

（二）房地产评估人员要树立良好敬业精神

房地产评估人员要在敬业精神方面严格要求自己，提高评估人员的社会责任感以及政治责任感，具备较高的专业水平和较强的专业知识，面对自己所执业的任何一个房地产评估项目都要有严谨认真负责任的态度，这可以作为房地产估价业的指导思想和执业准则。房地产估价人员要对国家有关部门制定的房地产评估准则和评估规范以及估价对象当地政府的相关要求认真执行，评估金额要公正合理地反映出评估房地产的市场交易价格。对任何一个评估项目，评估人员都要亲自到场检查估价对象的交易情况，在条件允许的情况下，还应该前往选取的成交房地产案例现场亲自察看。

（三）政府部门和房地产估价业的主要监督管理机构要做到应有的指导，用来补充交易信息不匹配而对市场比较法的运用造成的不良影响

房地产交易的政府管理部门、房地产估价行业协会和其他有相互关系的研究场所要共同协商，来解决由于交易信息不匹配对市场法运用所造成的不良影响，共同建议立法机关把交易信息面向社会公开的脚步加快，提高交易市场对社会的透明度，同时也要协调设立并核准有关房地产估价的执业准则，对于新兴的理论进行准确系统的讲述，设立公正客观的审核准则，创建统一公正的法制秩序，由此来帮助房地产交易市场正常、有序、良好地运行。

（四）评估机构联合协会内部建立沟通协作平台

评估行业协会要倡导各个估价机构、中介定期、不定期地相互协作交流，协调设立和补充完整的房地产估价案例的有充足资料信息的数据库，同时也要不断地把新评估的交易房地产案例加入到数据库，在整个评估行业培养一种相互信任、相互协作良好氛围，从而把评估业的服务质量整体提升，树立良好的服务形象，确保市场比较法在房地产评估中可以准确、完善地运用，最终帮助房地产评估业良好稳定发展并不断成长壮大。