财富效应或成本压力：房价对居民健康的影响分析

赵晓霞 刘中华 杨新房

(1.上海立信会计金融学院 国际经贸学院，上海 201209； 2.中国工运研究所，北京 100865；3.南京审计大学 金审学院,江苏 南京 210023)

自1998年我国推行住房商品化以来，随着市场刚需、资本投机以及地方土地财政需求等因素，商品房价格逐年上涨。全国商品住宅销售均价从2010年4725元/m2升至2020年13800元/m2，增幅近200%。尽管多年以来，住房市场不可否认地发挥着资金蓄水池的强大功能，但从经济转型周期、社会总体效用尤其是居民生活质量而言，超出普通居民实际支付能力的高房价已形成沉重的社会负担。这种负担不仅表现在居民家庭的经济层面，也会对居民的心理与身体健康带来影响。对国民经济而言，能够影响一切经济活动的居民健康是首要的人力资本，也是居民效用的重要体现。因此，本文重点考察房价上涨是否会通过财富效应促使居民改变生活状态进而影响其健康水平，以便为国家的宏观调控、平抑房价提供理论依据。

一、文献综述

国外关于健康与房价之间效应的研究在方法和结果上存在较大差异。菲舍拉和盖思古德(Fichera & Gathergood)利用英国1993～2008年有房家庭调查数据研究发现，房价上涨显著降低了有房者身患健康疾病的数量，但并不能显著影响房主的心理健康[1]，阿塔莱等(Atalay et al.)从澳大利亚微观证据中也得出相同结论，身体健康的改善得益于与健康相关的投资和行为、体育锻炼及家庭生产时间的增加[2]。但是，拉特克列夫(Ratcliffe)借助英国数据发现，房价上涨能显著缓解有房者的心理压力，与财富效应和居住环境效应一致[3]。房价波动对不同类型租房者的健康影响也存在差异，乔西(Joshi)发现,房价下跌对居民的心理健康更糟糕，对没有购房意愿的租房者影响更大[4]。国内关于房价和居民健康之间关系的研究相对不足。安虎森和叶金珍分析了房价对幸福感的影响，指出房价对幸福感有显著的负向效应[5]，欧阳文静使用微观调查数据研究发现，房价上升会显著降低有住房困难年轻人的身心健康，同时公费医疗可降低这一不利影响[6]，刘利利和刘宏考察了房价对城镇居民心理和生理健康的影响[7]。

综上，关于房价与健康的关系，国内外学者的研究结论不尽相同。笔者认为，首先，中国与西方国家不同，在我国，购房为家庭主要经济活动之一，因此房价波动对中国居民身心健康的影响大小、影响机制及影响角度可能比其他国家更为复杂和多元。其次，房价对健康的影响不能仅从财富效应来分析，成本压力和环境因素也需要考虑在内。最后，房价对健康影响的财富效应、成本效应和环境效应大小依赖于还贷比例、买房时间早晚、所处地域房价上涨速度以及消费者年龄结构等。因此，本文首先分析房价影响居民身心健康的三种机制，其次，采用固定效应有序logit模型验证理论机制，并将居民划分为无房贷有房群体、有房贷有房群体和无房群体等，分别分析房价变动对居民自评身体和心理健康的影响。另外，为分别验证财富效应和成本效应，使用面板门槛回归模型分别考察门槛效应和门槛值，以及房价效应的时间趋势等。

二、传导机制

直观而言，房价上涨对于有房或买房较早的居民，更多是财富增长和“居者有其产”的心理正向引导，更可能改善身心健康。但对于年轻人或城市新增居民，高房价意味着高还贷比、其他消费压缩、心理和工作压力增加，对身心健康有恶化导向。沿着直观理解和现有文献梳理，我们总结了以下三个传导机制：

1.财富效应。住房是房屋拥有者的一项资产，当这项资产价格上升时，有房者会因资产增长带来财富增加和身心愉悦。主要体现为：第一，有房者的住房财富增加，意味着总体预算约束放松，与健康相关的投资消费增加和工作时间减少，从而改善身体健康[8]。第二，财富效应的增加会使有房者在心理层面上的稳定程度和自我调剂能力增强，尤其是近年北上广地区房价的暴涨更使得早年购房者对自我的认同和自信大幅增加，因此，住房价格的上升也会优化有房者的心理健康[9]。第三，资产变现使有房者福利提升和身心愉悦，当住房被当做资产进行出售抵押或变卖时，有房者可以将财富转化为收入增长和消费提升，一定程度上给健康带来正面效应[10]。

2.成本效应。对已全款购房或房贷占收入较低的消费者，房价上涨更多通过财富效应提升健康水平。但对房贷占收入较高的用户，房价上涨意味着成为房奴。租金价格随房价水涨船高也会给租房者带来支出压力，此时房价对健康的影响与财富效应的作用相反，不利于身心健康。主要体现在：第一，房贷和租金上涨导致家庭其他消费和支付能力下降，尤其是关于食品、保健、旅游和休闲消费等开支[11]，这在一定程度上不利于身心健康发展。第二，房价和租金价格上升会使家庭成员增加工作时间，减少休息和睡眠，尤其在北上广深等房价居高不下的城市[12]。“996”“打工人”“内卷”等网络词汇的盛行从侧面反应了当代人的工作压力。另外，工作时间和再学习时间的延长意味着对维系家庭和亲子关系投入减少，这些都会给健康带来相应的负面作用。第三，房价和租金上涨降低劳动力工作的稳定性[13]，冲击劳动者心理。近年来逃离北上广的趋势显示出该种流动并非从低效率地区到高效率地区，而是劳动者面临高房价压力时的自发选择，工作稳定性降低对劳动者心理也会产生一定冲击。

3.环境效应。房价可能反映某一地区的基础设施质量，例如医疗、交通和公共服务等。居住在拥有更好生活环境的居民其身体和心理健康会更好[14]。同样，繁荣地区的劳动力市场条件更好，商业潜力更大，积极的宏观条件使房价更高。居民会受益于更高收入预期和收入稳定性。高收益预期会推动家庭消费和休闲，关注身体健康，收入稳定性预示未来的金融福祉等可以缓解心理压力。环境效应对有房者和租房的作用方向相同，双方都同样享受高房价地区好的生活环境和经济机会[15]。

图1 房价上涨对健康的影响机理

综上所述，房价上涨既有可能因为增加居民财富、减少工作时间、增强心理稳定性而提升居民健康，也有可能因为房贷和租金上升引起消费下降、工作增加、家庭付出时间减少等恶化居民健康，对此需要从实证角度进行论证。

三、数据来源与变量定义

以下使用中国家庭追踪调查数据(CFPS)。该调查是一项全国性、大规模、多学科的社会跟踪调查，覆盖25个省、市、自治区，收集了个体、家庭和社区三个层次的数据。调查始于2008年试点测试，基线调查为2010年，每两年一次，至今已有5期。本文选用2012、2014、2016和2018年四期数据。数据处理时，删除20岁以下和65岁以上不具备自主决策能力的样本，剔除关键变量如房价、身体和心理健康、年龄、婚姻状况、教育程度、家庭人均收入和劳动力参与状况等缺失的样本，删除四期所在城市存在差异(流动人口)的样本，保留72 548个四期非平衡面板有效数据。

作为核心解释变量的房价变动使用房价值和房价变动比率衡量。房价数据来自国家信息中心国信房地产信息网和中国经济与社会发展统计数据库，包括样本中相应的108个地级市住宅商品房一般销售价格。为了保持各变量数据间的可比性，本文根据对应的省级居民居住消费价格指数，将数据以2012年为基期进行平减。基于此，本文还构建了2010～2012、2012～2014、2014～2016及2016～2018年所对应的两年期房价增长率。

被解释变量是居民健康状况，包括自评身体健康和心理健康两个方面。自评身体健康是居民对整体健康程度的综合评价，依据问卷中“您认为自己的健康状况如何”这一问题，对应5个选项为“不健康”“一般”“比较健康”“很健康”“非常健康”。心理健康则通过构建量表进行分析。由于CFPS数据采用轮换调查方式，2012、2016、2018年有相同的心理量表问题，因此心理健康分析只采用此三期数据。量表主要包括“我感到情绪低落”“我觉得做任何事都很费劲”“我的睡眠不好”“我感到孤独”“我感到悲伤难过”“我觉得生活无法继续”等6项，回答者根据描述选择等级：1(几乎没有)、2(有时候)、3(经常)和4(多数时候)。为便于理解并与身体健康统一，逆向转换为值越大，心理健康程度越高。根据有效样本数据对心理健康量表进行分析，量表满足信效度检验，提取因子数为1。此外，心理健康作为潜变量，根据可观测量表指标进行鉴别，但回答者对各指标的反应并不准确，数据结果受环境等其他因素影响。因此，本文基于项目反应理论，运用等级反应模型，对心理健康进行估计，得到预测值，并根据其分位数构建5个分类变量。

其他影响居民健康状况的控制变量主要为居民人口特征、家庭特征和城市区域特征层面。人口特征包括性别、年龄、婚姻状态、教育程度、户口类型、劳动参与、医疗保险等。家庭特征包括家庭规模、孩子数量和住房类型。根据当前住房产权类型和是否有住房贷款，将家庭类型划分为无贷款有房者、有贷款有房者和租房者。我们剔除了产权类型缺失与“其他类型”的样本，将家庭成员拥有完全产权、部分产权、公房定义为有房，将廉租房、公租房、租商品房、亲戚朋友的房子定义为无房(租房)。若受访者汇报的“总房贷”值大于0，是否有住房贷款变量则取值为1，否则为0。区域特征包括城乡类型、城乡人均GDP、城市平均工资、城市人均可支配收入、人口密度、建成区绿化覆盖率和医疗机构床位数(同房价相似，家庭人均纯收入、城市人均GDP和职工平均工资也剔除了币值变化因素)。

表1 变量构建与描述统计

四、实证策略与结果分析

(一)模型设定

本文主要研究房价对居民健康的影响，包括身体和心理健康。为准确估计效应，模型设定时需考虑可能存在的遗漏变量和反向因果等内生性问题。本文房价变量使用客观数据，并非受访者自我汇报，同时房价更多受宏观因素影响，居民健康状况并不会显著作用于当地房价，因此反向因果问题对估计偏差的影响较小。而遗漏变量问题则不然，我们分析时虽然尽可能控制了人口、家庭和区域特征，但初始健康、代际遗传等因素由于信息缺失难以计量。因此，我们使用面板数据设定固定效应模型，控制未观察到的个体异质性。

自评身体健康和构建的心理健康均为有序分类变量，回归模型应使用固定效应有序logit、probit模型。然而，贝奇曼等(Baetschmann et al.)认为，根据有序分类结果选择二分截断点会产生内生性问题，从而使估计结果存在偏差[15]。因此提出了Blow up and Cluster Estimator(BUC)方法，在所有可能的割点上对因变量二分，在特定的似然函数中联合估计所有获得的固定效应logit模型。实证分析时估计量由stata的命令feologit实现。

应用于分类身体和心理健康状况的固定效应有序logit模型可表示为：

(i=1,…,N;c=1,…,C;t=1,…,T(T=3)

(1)

(2)

εict满足独立同分布，符合logistic分布，且不存在序列相关。

(3)

(4)

对于城市c中的个体i在时间t的每一个响应概率为：

(5)

(二)基本回归结果

表2汇报了运用固定效应有序logit模型估计的房价变动对居民身体健康状况影响的结果。总体而言，居民身体健康状况对房价的反应显著为负(-0.263)。而就不同住房特征的样本，房价上涨对无房(租房)群体的影响程度较大(-1.050)，这意味着房价上涨导致的负向财富效应占主导地位，居民住房压力较重。虽然对无房贷有房群体而言，房价上涨存在正向财富效应和社会经济发展环境效应，但也存在预期投资的负向挤压效应及高物价的负向环境效应。房价增长率回归结果与房价相似，显著程度更高。

表2 房价变动对居民身体健康状况的影响

进一步，我们还估计了房价变动对居民身体健康状况影响的边际效应。整体而言，房价上升10%，居民健康处于“非常健康”的概率降低33%，房价增长率提高1个百分点，居民健康处于“非常健康”的概率降低3.6个百分点。房价变动对无房(租房)群体的影响程度尤其较高，房价上升10%，无房(租房)群体处于“非常健康”的概率降低134%，同样房价增长率提高1个百分点，此概率降低11.5个百分点。同身体健康一致，我们还分析了房价变动对居民心理健康影响的程度。结果表明，房价提高10%，心理健康为“非常健康”状态的概率提高31%；房价增长率提高1个百分点，此概率提高3.1个百分点，在1%的显著性水平上显著。

表3 房价变动对居民心理健康状况的影响

(三)时间趋势效应

以往研究房价效应主要是考察静态影响的性质和程度，并未对时间变动趋势加以关注。我们通过房价与时间交互项，考察房价对居民健康的影响是否存在时间趋势变动。结果显示，与2012年相比，2014年的房价对居民身体健康的影响程度显著提高。尤其在房价增长率衡量房价变动时，这一效应更为明显，回归系数为1.505。同时，相对其他样本，无房(租房)群体受房价增长率对身体健康影响的增强效应更大。但2016和2018年的影响与2012年相比并未显示出显著性差异。随着时间增加，房价对心理健康的影响程度增加(0.103和0.142)。

表4 房价变动对居民健康状况影响的时间变动趋势

(四)房价影响的门槛效应

以下继续分析房价对居民健康影响的门槛效应，如表5所示。整体而言，房价对身体健康状况的影响存在2个门槛值，但在不同区间，房价作用性质均显著为负，同时影响程度也并未呈现出明显特征。同样，对心理健康的影响结果与其相似。对总样本群体，房价增长率检验出存在两个门槛值，房价增长率处于第二区间时，房价增长率对于身体健康的影响显著为正(1.034)，而房价增长率上升为第三区间时，对于身体健康存在显著的负向影响(-0.156)。同样，对无房贷有房居民而言，房价变动率对身体健康的影响呈现由正显著转为负显著(1.034和-1.159)，这意味着对于无房贷有房者而言，房价增长率提高对于身体健康的效应逐渐由财富效应向挤压效应转变。

表5 门槛效应检验及面板门槛回归结果

基于有房贷有房居民的门槛效应检验为1个门槛值，在第一区间时房价增长率对其身体健康的影响显著为正(1.601)，第二区间系数为负且不显著，与无房贷有房居民相比，有房贷有房居民受房价上涨导致的预期投资挤压效应较小。对于居民的心理健康状况，基于总体样本和无房贷有房样本的检验结果显示，存在门槛突变现象，房价增长率位于第二区间时，房价增长率提高显著增加居民心理健康(1.854和1.294)，而当上升至第三区间时，房价增长率的作用则显著为负(-0.126和-0.202)。

(五)房价影响的作用机制

表6验证了家庭房产财富、健康行为以及城市就医水平等因素,以此分析房价对健康的作用机制。其中，身体健康为二值变量，居民每周锻炼3次以上为1，否则为0；睡眠时间为连续变量，单位为小时/日；医疗水平和就医条件满意度、未来信心程度和自我社会地位感知为5分类变量。表6显示了房价上涨使房产财富的增加，显著改善居民身体健康(0.076)，缓解心理压力(0.059)。家庭财富的增加可改变居民生活方式以影响身体健康，身体锻炼和睡眠时间的系数为0.030和0.033。此外，居民对居住地医疗水平和就医条件的满意度增加能促使身体健康水平显著提高(0.154和0.166)，从而居住环境效应得以体现。未来信心程度和自我社会评价地位感知显著影响居民的心理健康状况,二者可作为房价对心理健康状况影响的机制。

表6 房价对居民健康状况的影响机制

五、结论

健康是人的核心资本和重要财富，居民健康是社会经济发展和民族振兴的重要保障。伴随工业化和城镇化进程的加速，生活与工作节奏加快，我国居民焦虑症和抑郁症的患病占比在2019年达到7.08%[16]，2019年，16.57%成年人患精神障碍[17]。为此，中共十八届五中全会提出“建设健康中国”，实现国民健康目标被提升到国家层面，国家出台一系列引导和支持政策，保障居民健康权益。近年来，我国房地产迅速发展，房价持续飙升，特别是一线二线城市房价猛涨，为居民住房需求增添了沉重负担。房价这一宏观经济因素通过生活方式影响居民健康。经济理论和实证发现，房价通过财富效应、成本效应和居住环境效应三种机制显著影响居民健康。

本文使用中国家庭追踪调查2012、2014、2016和2018年面板数据，将宏观城市房价纳入微观居民健康效用中，运用面板固定效应有序logit模型，探讨房价变动对居民健康状况的影响。研究发现，整体而言，房价平均水平和增长率对居民身体和心理健康存在显著负向影响。对身体健康的影响程度存在房屋所有权差异，对无房(租房)群体的影响程度较高，而对心理健康的影响只集中在无房贷有房者群体中。此外，与2012年相比，2014年房价增长率对身体健康的影响程度更高，2016和2018年房价平均水平对心理健康的影响程度逐年升高。

房价变动对健康的影响存在门槛效应，尤其对无房贷有房群体而言，低于门槛值时，房价效应为正，高于门槛值时，房价效应为负。房价上涨的财富效应以及健康行为和城市环境效应是房价影响居民健康的部分机制。同样房价上涨的财富效应，对未来信心程度和自我社会地位感知可部分解释房价对居民心理健康的影响。此外，房价对居民健康状况的影响存在城乡、年龄、医疗保险享有及城市类型差异。本文研究证实了不同时期我国房价形势对居民健康的重要作用，政府为改善居民健康水平，需要多角度分析，就房地产而言，应加强对房地产市场的调控，抑制房价过快上涨，整顿规范房地产市场秩序，因地制宜、因城施策。