楼市“限跌令”，怎么回事？

余飞

当众多城市出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”之时，湖南岳阳的“限跌令”迅速蹿红。据当地媒体报道，岳阳住建局近日发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

岳阳“限跌令”与其近期房价较大幅度向下调整密切相关。

国家统计局最新公布的数据显示，7月份岳阳新建商品住宅价格与上月相比下降0.7%，为70个大中城市中下降最多的城市;二手住宅价格与上月相比下降0.6%，跌幅在70个大中城市中位列第二。

另据媒体报道，有房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，导致“限跌令”出台。

靠限跌政策避免房价过快下降，这并不是第一次。

广东省中山市、安徽省马鞍山市、辽宁省大连市等都曾出台过限跌举措。几年前，三四线城市库存高企，市场低迷，房价普遍下降，各地结合棚户区改造，通过棚改货币化安置去库存，实现了一举多得，为促进三四线城市房地产市场平稳健康发展发挥了作用。

出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现。一段时间以来，在不少城市房价过快上涨的同时，一些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。

促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上漲将带来金融风险，还应注意到，如果另一些城市出现房价过快下跌的情况，同样会给楼市带来很大风险。比如此前购房的业主不满降价要求退款，甚至出现过度维权;一些炒房客违约，可能影响金融稳定;一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”……或许很多购房者乐见房价下跌，然而，一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。

因此，房地产调控既要防范过热，也要防范有些市场出现过快下降。稳才是楼市的理想状态，必须避免房价过快下跌和大幅度下跌。部分三四线城市和县城政府应因城施策，必要时采取积极措施去库存，防止房价过快下跌也将成为房地产调控政策的方向之一。当然，也不能重回过度依赖房地产的老路，不应把避免楼市过快下行作为托市的借口。

应深刻认识到，造成当前一些城市供给过剩，价格有较大幅度下降的根本，在于其脱离当地人口规模和产业发展实际，过度依赖土地出让和房地产开发投资。有类似情况的城市应该吸取教训。如果仍将房地产作为短期刺激经济的手段，过度开发，结果很可能是造成大量房屋空置，甚至形成空城，反而给地方政府带来沉重财政负担。

对于广大购房者而言，还是应该时刻牢记“房住不炒”定位，调控高压之下，一二线城市尚且可能已经面临“涨不动”的局面，面对三四线城市更应擦亮眼睛看清形势，切不可再有投机心理。

对于房地产企业而言，或将在三四线城市和县城的城市更新以及老旧小区改造等方面，创造更多发展机会。