试论当前房地产开发企业税收筹划思路及技巧

杨华军

近年来，我国房地产开发如火如荼的进行着，尤其在大城市里，房价过高导致商品房挤压。税费是导致商品房价格过高的重要原因之一，因此，如何做好房地产开发企业税收筹划，降低税收负担及房价是当前社会广泛关注的问题。本文先阐述房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路，然后重点探讨房地产开发企业在企业营业税、企业所得税、土地增值税节的税收筹划，以望对后期的房地产开发企业税收籌划提供参考借鉴。

本质上讲，社会主义市场经济是市场经济，而市场经济的特征是竞争。我国在建立社会主义市场经济体制的同时，也使得各类经济主体面临着优胜劣汰的激烈竞争。房地产开发企业作为独立的经济利益主体，在自我发展中，需努力实现自身收益的最大化。只有这样，才能够最大限度实现自身收益，在市场竞争中获得一席之地。但要想实现利益最大化，应尽可能的获取最多收入同时，还能够减少成本。作为房地产开发企业，要想缩小成本费用，经应实现税额的最小化。本文现将房地产开发企业税收筹划的思路及技巧分析如下：

一、房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路

（一）主要税种

实体税法是当前税法体系的基本组成部分，包括消费税、增值税、营业税、企业所得税、资源税、个人所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等22种税种。作为房地产开发企业，涉及有增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等9种税收。一般而言，房地产开发企业中与税收直接相关的是建设阶段及销售阶段。建设阶段所涉及的税收有增值税、耕地占用税、城市建设维护税。销售阶段涉及到的税收有土地增值税、契税、印花税、增值税、企业所得税。

（二）筹划思路

随着城市住宅建设的发展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我国房地产开发企业已从建筑业分离。实践表明：税收筹划要想取得成功，应遵循一定原则。包括辅助性与服务性原则、合法性与符合性原则、成本性与经济原则。所谓辅助性与服务性原则，指房地产开发企业在经营过程中，或者在营销过程中，都应有自己规律性的东西。对于企业而言，税收筹划的目的是合理合法的节税，即少纳税。通过少纳税创造更好的经济效益，且服从及服务于企业长远需求。合法性与符合性原则指税收筹划需符合当前国家法律、法规及政策规定，在规定允许的前提下，进行税务方面的安排。只有在合法的条件下，才能够对税务筹划进行合理安排。成本性与经济性原则需综合考虑，充分考虑成本及代价。成本包括显性成本与隐性成本，无论哪一种成本，都需遵循企业理财学，符合企业整体财务管理目标。

房地产开发企业的税收筹划思路如下：（1）利用拆分法。为了减轻税负，我们可将收取的资金拆分开，将收取的租金一分为二，一部分作为租金收入，另一部分作为物业管理收入。在出租者的账本上分成2类，一类作为物业管理费，一类作为房租。从筹划角度而言，若成立独立的物业管理公司，在稽查时需充分查询理由。通过此种方法达到节税目的。（2）利用降价。通过降价，可减少营业额。在特定的条件下，通过特定的意识降低价格，减少交易额，相应的减少了税收。分析税收筹划时，需合理掌握价格。使用降价法时，应注意降价可能减少现金流，且减少现金流入量。（3）利用替代法。企业税收是通过现金后才产生的。采用实物替代现金，在多数情况下起到节税效果。若企业将没有销售出去的房子给他住，可减轻税负。替代方法是权利，企业可善用一些权利来谋取现金交易。当员工在职学习时，需由企业来负担费用，利用一部分权利来取代现金交易。当前，房地产开发企业搞度假村、俱乐部等，让内部员工去休假，不给员工现金，这种福利计划在很大程度上可起到节税效果。

（4）利用临界法。临界法是房地产开发企业税收中最为简单的。如：土地增值税的增值额一旦大于扣除项目的20%，也就无法享受土地增值税的优惠，而这个20%则是临界点。

二、房地产开发企业各个税收的税收筹划

（一）企业所得税

企业所得税税率实行从低从简设计，采用比例税率。企业所得税应纳税额的公式：应纳税额=应纳税所得额×税率。相对于西方国家，我国的企业所得税制特点则是体现在应纳税所得额确定上，体现没有设立不予计列项目的相关概念。企业是依法所设立的以营利为目的，从事生产经营活动的独立核算经济组织。根据不同的法律地位，企业分为法人企业与非法人企业。前者指公司指企业与非公司制法人企业，后者则指合伙企业。当前，国家对公司企业与个人独资企业有着不同的纳税规定。如：从事房地产开发的纳税人小红，一年盈利20万元。按照合作人缴纳个人所得税，需缴纳63250元，税后利润为136750元。按照公司缴纳企业所得税，其税率为33%。若全部作为股息分配，纳税人小红需缴纳个人所得税40160元。税后利润有93452元。相对于前者，多负担的所得税为42351元。由此表明公司税负重于合伙企业税负，纳税人小红不组织公司，但合伙企业可节税43100元。税负是我们需考虑的一方面，企业规模也是我们应考虑的因素。对于规模庞大，管理水平要求较高的房地产开发企业，应采用股份有效公司。不仅仅是因为规模较大的企业筹资难度大，此类企业管理相对较困难，有着较大的经营风险。若采用合伙企业组织形式，则难以正常健康运转。

（二）土地增值税

土地是一种社会资源，其价值由于土地自身具有的稀缺性与国家投资改善土地使用功能、环境因素导致上涨。土地增值税是对转让国有土地所有权、地上建筑物及附着物所取得收入的单位及个人。土地增值体现为土地使用权价格的变化，指转让土地时取得总价格收入超出土地取得时支出成本，在转让前的各项投资总和。开征土地增值税，是国家运用税收杠杠引导房地产经营方向，从而规范房地产市场的交易秩序，从而合理调节土地增值收益分配，有效维护国家权益，最终促进房地产开发的发展。房地产企业若建造普通标准住宅，又要从事其他房地产开发，在分开核算下，筹划的关键则是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，从而获得免税待遇。