法律社会商事租赁优先承租权之解释与适用

2021-09-23刘练军王佳

江淮论坛 2021年4期

刘练军王佳

摘要：我国《民法典》第734条第2款对优先承租权制度予以法定化。该规定承载着民商合一的立法体例和法治化的营商理念，同时也确立了商事优先承租权制度，以力推市场经济的稳定发展，并有助于民商事法律规范的体系化。基于民商合一立法模式彰显市场经济治理功能的认知，该条款在形式上创新性地促成民事主体与商事主体的合一，实现了商事规范在民法典中的有机融合。在《民法典》正式实施之当下，亟须厘清商事优先承租权的基本法律关系，辨别并保障其救济利益，以摒弃“与第三人签订有效租赁合同”的行使前提，完善“规避行为”的认定，后置“同等条件”的作用效果，排除“出租给近亲属”的阻却事由等为切入点，展开规范含义之研讨，助益民法典的司法适用。

关键词：商事租賃;优先承租权;民法典;民商合一

《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第734条第2款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这是民法典的新增条款，属于在全国性法律层面正式确认了散见于地方法律法规文件中的“优先承租的权利”。但当下优先承租权的适用以住房租赁为主，各类司法解释与条款解读对于商事租赁情形均付之阙如。在媒体报道以及各类解释中，都强调其设立目的是落实建立租购同权住房制度，促进住房租赁市场健康发展，明确指出是“住房承租人”的优先租赁权制度，完全忽略商事租赁主体。这种观点是值得再商榷的。民法典第734条第2款赋予商事租赁承租方优先承租权了吗？如果赋予了，应当如何适用？这些问题需要我们认真思考和探讨。为此，文章拟以民法典第734条第2款为分析对象，将其置于商事租赁的环境当中，结合民法典体系的规范要求，提炼出商事租赁优先承租权正当性依据，并设置合理的规则为司法实务解决此类纠纷提供思路与对策。

一、商事租赁优先承租权在民法典中的确立

《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中提出“要加强市场法律制度建设，编纂民法典”。习近平总书记强调，民法典是一部体现对生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福、人格尊严等各方面权利平等保护的民法典。民法典具体如何承担“加强市场法律制度建设”任务，将直接影响到其内在商法规范的解释与适用空间。有学者指出，习近平总书记所言的交易便利，便是“鼓励交易”，从法律适用的角度观察，民法典中实质上调整合同关系的法律规则不限于合同编中的526个条文（第463条到第988条）。[1]面对立法活性化的新时代，在社会关系全面商化的环境下，市场经济的发展使得民法在一定程度上演变为“财产交易法”。我国民法典采用民商合一的立法体例，民法典承担了商法典的原有功能，从而需要更多地扮演市场资源配置和经济秩序维持的市场基本法角色。[2]因此，很多商法规范被包容进了民法典之中，尤其是在合同法中，在交易实践中发现商事合同的特殊性，并规定根据此等特殊性而独立适用商事合同规范，不仅有助于避免因机械拆分民商事合同、分别创制法律规范而造成的规则堆叠重复，也有助于防止因对商事合同特殊性关注不足而造成的过度留白。[3]在民法典施行的背景下，寻找规范适用的商法思维有其正当性和必然性所在。

民法典在“租赁合同”一章中规定了“优先承租权”，在文义解释之下“房屋承租”可不作区分适用，当前我国租赁的主要形式是住房民事租赁和商事营利租赁两种形式，在具体规制层面并未分而治之，而是合二为一。在一般法律意义上，租赁合同是极具私人自治的法律行为，但是租赁在市场经济环境下又带有明显的商法色彩，前文提到，我国民法典的主要定位是市场经济法，其中包容了诸多的商事规范以直接服务于市场经济，我国优先承租权制度自入典始，就被纳入了民商合一的规范层面，虽略微淡去了商法特色和商法标识，但只要不拘泥于刻板的法律文义，准确合理进行民商事规范区分和应用，将之适用于商事租赁完全可行。

民商事主体是否合一，被视为民法典编纂是否采纳民商合一体例的主要表征和试金石，因为确定法律关系主体是适用相应法律规范的前提，唯有主体制度较好的实现合一，才能为法律行为规范的合一确立前提。[4]房屋承租人享有优先承租权的规定是司法实践与学术理论的统一化和系统化，并以法典的形式表现出来。因此，734条不能简单地指向单一住房租赁主体，正如人格权属于民事主体享有的权利，属于基本法律常识，不需要立法者专门用一个条款予以宣告[5]一样。民法典第734条第2款以立法形式确立了优先承租权，其当然属于商事承租人所享有的权利，同时有利于商事租赁合同的达成和生效，并保障商事租赁的稳定性与持续性。

二、民法典确立商事租赁优先承租权的价值与功能

（一）商事租赁优先承租权对市场经济的稳定大有裨益

市场经济模式能够激发经济潜力，释放商事个性，在扩大“私”空间的同时，丰富了商事社会关系，重塑了人际交往准则。而商事法律规范，尤其是内含大量商事交易规则的合同法，是直接推动市场经济发展的制度化装置，因此，商事租赁优先承租权的确立毫无疑问会起到根本性的推动作用。

商事租赁优先承租权制度是承租人维护自身经营性财产和顾客流价值的重要法律依据。商主体在持续性的经营活动中能够促进私益性财富的累计，加深社会经济资源结构的优化和调整，继而进行持续性的商业营利，强化商事承租人营业财产的发展利用，促进市场经济的可持续发展。域外国家很早就注重对商事租赁的保护，法国1909年针对营业转让颁布法案（1）创设“营业资产”（Fonds de commerce）（2）法律制度，营业资产是区别于其组成部分的一种独立财产（3），1926年通过法律确立商事承租人的续租权（4），1953年系统确立了以续租权为核心内容的商事租赁机制，2000年将其基本内容写入法国商法典。2012年和2014年又陆续颁布法律进一步修改《法国商法典》中第L145-8条、第L145-9条、第L145-10条、第L145-12条、第L145-16条。（5）法国商法始终给予商事租赁主体以倾斜性保护，强调商事经营场所的租约效力和保护，最大范围地控制商业经营，维持营业资产的稳定性和可持续性。营利是商的本质，是以取得和分配投资以上的利益为目的的行为，是商法中的基础性概念。[6]营利保护是商法规则设计的基础，是商法规则得到商人尊重与遵守的前提，更是商法规则激活市场经济创新性的原因。[7]商事营利创造“营业资产”，并量化为金钱利益。商业营利的持久性也会产生“商誉”，即商业中根据经营位置、地理优势等条件，长期经营所形成超额利润的潜在价值。

2021年，十三届全国人大四次会议上的政府工作报告指出，我国当下经济发展面临难以预料的影响因素，要求保市场主体，包括减租降息、减税降费等，这相当于对商业发展保驾护航。商事租赁优先承租权制度有利于严格控制出租人随意解约的可能性，给予了承租人从事周期较长商事经营活动的租赁信任，在固定的商业场所建立商誉，拓展商业资源，吸引潜在顾客群体，保障并推动营业资产的可持续获得。确立商事租赁优先承租权不仅是对商事主体所创造商业价值的认可，同时亦有助于激发其投资积极性，稳定租赁预期，从而根据市场和自身经营情况开展更多的相应投资。[8]在消费升级过程中推动各种资源要素汇聚融入实体经济，促进存量资源進一步优化配置、优质增量资源进一步扩充，商铺经营者穿梭于出租人和消费群体之中，市场身份具有多重属性。这种实体经济的运营模式可以靶向破解发展难题，熨平经济结构调整升级带来的影响。

（二）以商事租赁优先承租权的法定化来提升民商事规范的体系化

在实施法律解释之际，借助体系概念可以把握整体和部分之间的关系，以形式化的逻辑手段整理法律概念，对于民法典的体系构造意义重大。因此，将民法典第734条第2款所规定的优先承租权制度置于整个民商事法律体系的背景之下进行分析，再合适不过。优先承租权制度创新性地规定了民事租赁主体与商事租赁主体的合二为一，同民事主体之于民法一样，商事主体亦为商法中的基本范畴，是整个商事法律制度存在的基础。[9]商事主体的“营利”属性形塑了民商事主体的分类体系及相应规范内容，由此形成了商事主体在民法中的特殊存在。在承认了民事主体与商事主体之间包容关系的前提下，以商事租赁主体为实例构建出商事主体的基本规范体系，至少从形式上完成了民商事规范中主体合一的制度建构。

优先承租权制度与民法典中关于租赁的继受权利、续租期限等租赁规范一脉相承。民法典第732条规定“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋”，意指承租房屋的用途包括居住和经营，包含商事租赁主体的营利行为;民法典第705条规定“租赁期限不得超过二十年……租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是约定的期限租赁自续订之日起不得超过二十年”，该条款属于对续租规则的默认，双方对续订合同采意思自治主义的结论，并且基于保护出租人所有权的目的，规定了最长租赁期限，这相当于是对优先续租进行租赁期限的限制。由此可见，租赁的立法在避免出租人所有权被“剥夺”或者“虚化”的前提下，考虑到了长久性经营活动所带来的经济红利，因此赋予商事承租人以优先承租权以保障其稳定营业。

法律规范具有体系融贯性，法律规范以体系化的方式前后衔接并互为基础而融贯自身，以使其内部保持融合自洽性。（6）因此，所有的法律规范都可以放入整个法律体系中加以理解。（7）民法典第734条第2款以商事租赁优先承租权制度的法定化回应了民商事规范的体系化，将商事法律与规范性文件所提供的总则性规范予以体系化的整合，是民法典综合协调民商合一立法技术的体现。

（三）商事租赁优先承租权的确立彰显了法治营商理念

习近平总书记在中央全面依法治国委员会第二次会议上提出“法治是最好的营商环境”，这是党对法治营商理念在市场经济社会中的最新诠释。民法典作为民商事领域的综合性、基础性法律，采取民商合一的立法体例，确立了我国社会主义市场经济的基本法律制度，为商事交易活动和市场资源流通提供了重要的法治依据。民法典第86条规定营利法人负有维护交易安全的义务，对于保护善意的交易相对人利益、建立诚实守信的法治营商环境有着重要意义。民法典对商事主体进行了“营利法人”与“非营利法人”的创造性区分。营利侧重于追求资本的长效持续增值，这意味着，商事主体在进行商事营利行为的情况下本身就负有特别注意义务，对交易保护和信赖保护就有着较高要求。

合同制度则是对交易习惯和交易规则的法律肯认，其关注的重点是维护社会资源与财富的交换秩序，在我国商事租赁优先承租权法定的情况下，立足的前提依旧是自由缔结的商事租赁合同，法定的优先效力在某种意义上约等于自治基础上的“确权”。在“宜昌三峡运输集团与宜昌国通运输有限责任公司租赁合同纠纷”一案中，法院基于民法典中鼓励并保护交易的立法精神，认为“原告欲大幅提高租金，解除原双方租赁合同的行为与国家政策相悖，若使得被告企业不能经营而关闭，与优化营商环境支持企业发展的司法理念相悖”（8）。本案判决表明，商事租赁优先承租权制度不仅能平衡市场主体多方利益以提升交易效率，也为构建多元化经济体系提供了坚实的法治基础。因此，“商事安全是法治秩序理念在市场经济运行层面上的直接体现，也是实现商主体交易效率与效益的基本保障，相较于商品经济下的民事私法，运行于现代市场经济下的商法对交易保护和信赖保护的要求更高。”[10]商事租赁的优先承租权制度落实于市场交易领域，为法治营商的实现提供了助力。

三、商事租赁优先承租权规则之解释与适用

自愿的交易会产生大量的消费者剩余和生产者剩余，二者相加便是自愿交易对社会产生的福音，可以同时促进私益（消费者剩余和生产者剩余）与公益（社会总益）的增加。（9）商事租赁优化了市场资源的配置，商事租赁出租人出租其拥有所有权的房屋，通常表示其将房屋的使用权交予他人，同时据此获得相应价金，即“获得的价金”高于“拥有该不动产对其的效益”，商事承租人愿意承租，即表示“使用该不动产的对其效益”高于“其应当支付的价金”。因此，通常是该不动产无法获得所有权人的有效利用而有前述不动产之产权结构的变动，而承租人较所有权人能够有效利用该不动产，两者对该不动产的评价有所差异，在法律的规制层面更加应当鼓励该租赁交易，这能够促进租赁双方的私益，进而有助于社会公益。因此，商事租赁优先承租权在适用方面应当与民事租赁相区分，遵循相应的特殊规则以促进其兴旺发达，同时在司法实践中应尽可能尊重商事租赁的基本规律。

（一）不以出租人将标的物有效出租给第三人为行使前提

商事租赁优先承租权的行使不应当以出租人将标的物有效出租给第三人为前提。商事租赁优先承租权的行使前提，只要出租人表达续租意思，有第三人愿意租赁的要约（具要约条件），出租人愿意承诺（但尚未承诺），即可认定租赁条件，此时也可避免出租人对第三人负债务不履行的责任。[11]所谓优先承租权的行使以出租人将标的物有效出租给第三人为前提，这种限定毫无必要，而且出租人与第三人必须事前或者事后处理期间租赁合同的问题，会增加纠纷解决的成本。

另外，如果承租人行使优先承租权后，出租人与第三人之间的租赁合同如何处理？笔者以为，出租人应当先于第三人实现约定处理方式，比如约定在优先承租权不行使的场合，出租人始终负有履行义务;或者约定优先承租权人主张权利后，出租人与第三人可解除合同或者双方应当合意解除合同（10），或者约定出租人与第三人的租赁合同应当以优先承租人行使权利为解除条件，以优先承租权人不行使权利为停止条件。但是事后如果出租人与第三人合意解除租赁合同，或者解除条件、停止条件并不具备，也并不影响优先承租权人已经行使的权利，以免出租人与第三人规避优先承租权;同理，出租人与第三人后签订的租赁合同中，如果约定，合同中如果出现他人主张优先承租权而产生争议时，出租人或者第三人都有解除租赁合同的权利，即优先承租权人行使权利后，出租人或者第三人如果行使该约定解除权，也不影响优先承租权人已经行使的权利。

司法实践中的普遍情况是出租人忽视“通知”规则，直接与第三人签订了租赁合同，从而损害商事租赁优先承租权，此时法院可适当加重侵权人责任。比如“朱泽久与泗洪县宏源公有资产经营有限公司、石松租赁合同糾纷”（11）一案中，被告宏源公司通过公开招标方式将案涉场地出租给第三人石松并签订租赁合同，且并未通知原告朱泽久，原告优先承租权利益未能得到保护。法理上看，原告朱泽久的优先承租权受到侵害后，在无法续签租赁合同的情况下，可以另行起诉向被告宏源公司要求赔偿，法院可适当增加侵权人的赔偿责任，优先承租人可向侵权人追究其所遭受的直接经济损失，比如因搬迁、雇佣、新店筹备期间的可得利益损失，以及因顾客群体的丧失或商誉受损造成的可量化的金钱损失等等。

（二）后置“同等条件”的作用效果

“同等条件”应当作为商事租赁优先承租权的后置效果，而非先决条件。民法典第734条第2款则去掉了“出租人继续出租的”的表述，仅规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，该规定表明，不论何种情况下，法官始终将“同等条件”作为标的物续租的先决条件予以考虑，只要同等条件未能通过，优先承租权无从谈起，出租人也不承担任何的损害赔偿之责，实务案例也充分证明了这一点。在“李红伟与樊城区好美惠生鲜超市租赁合同”一案中，法院以民法典第734条第2款为依据确认了原告李红伟享有对标的物的优先承租权，但其明确提出“承租人享有优先承租权的前提是愿意与第三人付出同等条件”（12）。这种说法略欠妥当。

德国民法中有关优先承租权的触发包括两种情形：一是出租人需与第三人缔结有效的租赁合同并通知优先承租权人;二是优先承租权人必须通过单方面意思表示告知出租人。（13）德国民法中的优先承租权要求出租人与第三人已经缔结合法有效的租赁合同，并且将该合同副本递交给优先承租权人以实现通知义务，如果优先承租权人接到租赁合同副本后对其中的租赁条件表示接受，便开始行使优先承租权，此时，便出现一种“一物二租”情形。（14）

结合司法实务分析，续租情况下将“同等条件”作为出租人选择交易主体的先决条件和优先承租权行使的关键所在，是造成实务纠纷增多的主要原因，同时优先承租权也极易被规避，有违立法初衷。民法典第734条第2款保留续租要件，基于维护市场经济的稳定，将“同等条件”置于一种效果性的含义当中，这就给予了优先承租权更大的解释和适用空间。当然，同等条件必须符合相应的时价标准，或是能够被金钱义务所代替的给付义务等等，这些具体情形的标准不在本文的讨论范围之内，不予详论。因此，只需要将“同等条件”的作用重新规制，同时辅之前文第一种非必要性前提，即不必须要实际有效的租赁合同，仅将其作为假性“一物二租”情形的效果描述会更加规范化[12]，由此也避免了泛契约化现象的存在，减少纠纷。

实务操作流程便是，出租人于期限届满后欲将房屋继续出租，此时有出租人和第三人商议进行租赁交易，两者处于洽谈阶段，出租人履行通知义务将这一情况告知商事承租人，商事承租人表达了以同等条件续租的意愿。之后出租人将其与第三人议定的承租条件（不以必须签订有效租赁合同为前提，仅表达要约承诺或者要约未承诺均可）通知商事承租人，此时，商事承租人可以单方意思表示以该同等条件续租或者重新议定的条件续租。但如果出租人虚假通知，故意虚高租金致使商事承租人放弃续租，亦不影响后续优先承租权的行使。[13]

（三）竞拍续租模式的完善

在民法典实施之后，司法实践认可且鼓励当事人之间以竞拍模式确定续租人的行为，并给予续租人以权利保护，在“徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组与李祥泰排除妨害纠纷”一案中，法院认为“依据民法典排除妨害以及优先承租权的规定，标的物在公开招标续租的情况下，优先承租权应当建立在同等条件之下，第三人竞标价格低于最后竞标价，第三人应与被告李祥泰共同迁出标的物，排除妨害，保障续租人能够进入市场并持续经营。”（15）目前的竞价招租有三种模式：其一，暗标竞价，优先承租权人与其他竞价人在不知道相互出价的情况下各自报价，最终由价高者得。这种方式基本忽略优先承租权的存在。其二，明标竞价，优先承租权人与其他竞价人交替出价，价高者得，但优先承租权人可与之出价相同。这种方式似乎兼顾了竞价公平和优先承租权行使的平衡，但无法排除恶意抬价的可能性。其三，场外竞价，即优先承租权人不参与竞价，待竞价结果确定之后，优先承租权应当明确表示是否以同价承租，否则，由竞价者承租。这种方式虽有破坏竞价公平原则之嫌，但是体现了立法对优先承租权的效力肯认。目前优先承租权已然法定，在确保权利行使和优先效力的前提下，改良“场外竞价”模式后可值采纳。

在续租中，出租人欲转向第三人签订租赁协议，要确保第三人明知该不动产上存在优先承租权。因此，“场外竞价”的改良方式应当是，首先出租人应当在竞租公告中对优先承租权的存在和行使规则予以明确说明，竞租人接受并开始竞价视为同意该规则，之后，由优先承租权人自行选择是否参与竞标，参与竞价，则视为默认放弃优先承租权，此时“明标”“暗标”均可，价高者得。选择不参与竞价，但要强制参与竞标过程，即待竞价结果出现之后，优先承租权人应立即表示是否接受该竞价结果，并按时给付，否则竞价第三人获租。这种改良方式给予了第三方适当的承租机会，在最大化保持公平竞价原则的基础上，本质依旧向优先承租权人倾斜，这也是立法规定“优先”二字的意义所在，赋予公民以民事权利应当积极保障其行使，若增加各式阻碍则有违立法本意。

另外，如果由于流拍导致租赁不能实现，应当如何救济优先承租权？在“陈洁与乐至县房地产管理局房屋租赁合同纠纷”（16）一案中，原告陈洁与被告乐至县房地产管理局（以下简称房管局）签订租赁合同到期之后，被告房管局通知原告陈洁以公开竞拍方式进行招租，原告陈洁对此享有优先承租权。但由于案涉房屋流拍，被告房管局要求原告陈洁腾退房屋，二审法院裁判认为原被告之间由于流拍并未形成新的租赁关系，故陈洁应当腾退案涉房屋。在本案中，案涉房屋进行公开招标表明其处于继续出租的情况，原告陈洁愿意续租并享有优先承租权。由于流拍导致租赁短时间内不能实现，实际上对于商事活动的展开极为不利，此时则需要给予优先承租权人较大的应对空间，比如延长腾退的时限、出租人的适当协助，在房屋继续出租的情况下，出租人可否暂时放弃公开竞拍方式，与优先承租人商议续租條件等方式，尽量将损失降低到最少，同时政府法规政策应当及时跟进针对此情况制定处理细则。因为商事租赁主要考虑的是营利和风险问题，属于市场经济因素，本着推动商品经济发展的考虑，在已有的法律法规基础上保障商事租赁优先承租权，也与市场经济的要求相契合。

（四）排除出租给近亲属的阻却事由

商事租赁优先承租权行使的阻却事由不应当包括出租给近亲属。民法典第726条设置了有关优先购买权行使的阻却事由，这与我国的传统人情社会有关，而法律所认可的人际圈的保护范围问题也是需要考虑的一个因素。在我国，这种特定的法律人际圈一般限于出租人的近亲属，主要是对因血缘或者婚姻而形成的特殊身份关系予以保护。民法典第726条中的“近亲属”范围包括“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女”，主要参考了原《继承法》中继承主体的范围（《继承法》第10条，民法典第1127条）。这种规定的实质在于保护与出租人有私人的和经济上的紧密联系，并且这种长期的紧密联系完全有别于所谓的熟人或朋友。（17）其出现在优先购买权的规定条款中更加说明了这一点，因为出卖的话，近亲属范围内的买卖交易约等于出租人收归自用。退一步来讲，即使在租赁中，也只能适用于住房租赁的情况，因为再长期租赁的承租人都无法比拟出租人共同的家庭归属，但其完全不适用商事的经营性租赁。这也符合公序良俗原则谦抑性的本质，设置阻却事由并非否定私法自治，但要保障有效的法律行为符合最低道德标准。[14]出租人与近亲属所在的人际圈之间并不存在类似于生活紧密性的经济依附性，出租人大多数情况下的经营收入来源是独立的。另外重要的一点是，我国市场经济倡导法治经营，遵循市场法治经济体系，设置近亲强入会破坏自由竞争的商业经济秩序，于社会发展不利。因此，需要充分考虑商事租赁的独特性，以市场经济发展的有益性为出发点，就不难理解该观点的合理性。

四、结语

民法典为民事行为提供了更大的自治空间，充分彰显了私法自治和平等公正的现代理念。优先承租权成为法定权利的意义不仅在于为房屋租赁关系中相对弱势的承租人提供充分的保护，更加兼顾了意思自治和公共标准的平衡，而商事租赁作为特殊的租赁法律关系所呈现出来的某些特征也印证了这一点。优先承租权法定不只是住房租赁一类的“福音”，商事租赁应当一并受及。但有关优先权中各种要件的认定已然实践良久，司法裁判亦不会轻易变更。尽管如此，笔者依然坚信，从民法典载入优先承租权，将其法定化的那一天起，这项权利必将会得到理论和实务的重新审视，该权利背后的法理意蕴和规范基础势必会得到更深层次的阐发。如果按照观点的抽象程度来区分作用层级，商事优先承租权的理论与适用应当属于承上启下的作用层次，一方面，为学者对于民法典中该权利的理论观点和司法适用提供了思想根据;另一方面，该理论未来的发展成熟空间巨大，因为民法典734条第2款具体如何解释很大程度上取决于每个学者的价值立场。

注释：

（1）Journal officicl 19 mars 1909.

（2）Michel Pé damop.249，Laurent Ru？t Les baux commerciau？ Def？ nos 2005 p.31，p.196，p.201.

（3）v.Cass.req，13 mars 1888，Dalloz périodique1888，1，p.351;Cass.civ，31 oct.1906，Dalloz périodique 1906，1，p.528.

（4）Loi du 30 juin 1926 S BAILLEURS LOCATAIRES.

（5）LOI n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à lallégement des démarches administratives （1）.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à lartisanat，au commerce et aux très petites entreprises （1）.

（6）Van Hoecke.The Utility of Legal Theory for the Adjudication of the Law，in： Aulis Aarnio and van Hoecke （sds.）.On the Utility of Legal Theory，Tampere1985，p.112.

（7）See Peter Noll，Gesetzgebungslehre，Reinbeck/ Hamburg 1973，S.228.

（8）湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2021）鄂0506民初2462号民事判决书。

（9）此处“生产”与“消费”的概念皆为广义上的。参见谢哲胜：《民法的经济分析》，载《法律经济学》，五南出版公司2007年版，第209页。

（10）一般实务中，房屋租赁交易常约定：出租方确认本房屋目前出租于××等人，本租赁合同签订后，出租方应当依法向前承租人通知是否行使优先购买权，如果其主张优先承租，那么承租双方同意无条件解除本租赁合同，出租方应当依据新签订的租赁合同之付款条件及日期、分次无条件、无利息返还已收之租赁价金于承租人。

（11）江苏省宿迁市中级人民法院（2021）苏13民终82号民事判决书。

（12）湖北省襄阳市中级人民法院（2020）鄂06民终4074民事判决书。

（13）vgl.MüKoBGB/H？覿ublein，§535，7.Auflage，2016，Rdn.20. 2016年德国慕尼黑民法典评注第7版，第535条，边码20。

（14）vgl.Schmidt-Fytterer/Blank，Vor §535，13.Auflage，2017，Rdn.122. 2017年Schmidt-Fytterer评注第13版，第535条前言，边码122。

（15）徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初6667号民事判决书。

（16）四川省资阳市中级人民法院（2021）川20民终80号民事判决书。

（17）vgl.Staudinger/Rolfs，§577，2018，Rdn.4.

vgl.Staudinger/Rolfs，§563，2018，Rdn.3.