城镇化发展与利率调整对房地产需求的影响研究

贾丽娜

（湛江科技学院，广东 湛江 524086）

引言

伴随着改革开放带来的各种红利，我国的城镇化发展也迎来了新的动力，数据显示，截至2018 年3 月底，我国的城镇化率已经达到58.8%，城镇化的飞速发展也带来各种问题，尤其对于东部地区和中西部地区的影响各不相同，陈瑶和陈湘满（2021）[1]通过建立空间模型研究房价、房价收入比和城镇化之间的关系，并发现三者之间存在空间溢出效应；周婉玲等（2020）[2]通过实证研究城镇化对房价具有明显的促进作用；王旭等（2019）[3]以郑州市为例，实证研究城镇化和经济发展质量两者对房价的影响效果，结果也表明城镇化的确会影响到房价。同时，利率的变化对于大众势必会影响其购房决策，进而影响整个房地产需求，朱姗姗（2020）[4]通过研究银行贷款利率对房价的影响发现，个人住房贷款利率和房地产开发商贷款利率对房价的影响截然不同；张惠茹（2019）[5]利用70 个大中城市的数据研究利率与房价的关系，研究显示各地房价对利率的变化各不相同；吴智华（2017）[6]建立动态随机一般均衡模型研究了货币政策通过银行住房信贷决策来对宏观经济产生影响。本文在理论研究基础上，综合城镇化和利率两者来对房地产需求进行研究，具有一定创新性。

1 城镇化发展与利率调整对房地产需求的影响机制

1.1 城镇化发展对房地产需求的影响机制

城镇化发展对房地产需求的影响机制主要通过人口城镇化和产业结构升级对住房需求产生影响。

第一，人口城镇化使得农村人口向城市进行转移，转移后的农村人口因各种原因会在城市购房，影响住房需求，再者随着留在农村的人口的边际报酬增加，进而提高其进城买房的动机，住房需求也会增加。

第二，随着城镇化的加剧，城市中第三产业的需求也在不断增加，进而改善了劳动力的就业收入问题，生活质量得到提升，住房需求自然也会提高。

1.2 利率调整对房地产需求的影响机制

利率调整通过影响房地产市场规模和房地产需求预期进而影响房地产需求。一方面，高利率相较低利率会影响投资者的投资成本，成本的提高迫使投资者放弃对房地产市场的投资，因此对房地产需求产生影响；另一方面，三大货币政策工具的使用归根结底是通过利率来调节市场的，因此，对于大众只能靠利率的变化来进行投资的决策，一旦利率提高，投资者便延期或者放弃购房，进而也能影响到房地产需求。

2 实证分析

2.1 模型设定与变量说明

在基于以往学者的研究基础上，综合考虑数据的可得性，本文的实证模型如下：

其中，nd 为被解释变量，代表房地产需求，pop 为城镇化率，sec为三大产业中第二产业占比，thi 为三大产业中第三产业占比，rr 为实际贷款利率，it 为城镇化率与实际贷款利率的交互项，用以检测两者的交互作用对房地产需求是否产生影响，rgdp 为经济发展水平，hp 为房价，C 为地区固定效应，μ 为随机误差项，∂1、∂2、∂3、∂4、∂5、∂6、∂7为各项系数。

2.2 全国层面分析

本文采用逐步回归的方式将重要变量一一引入模型中，每次均进行F 检验，从表1 的1.1 可知，在没有加入产业占比和实际贷款利率时，城镇化率对房地产需求的影响呈显著的正向影响，1.2中，在加入产业占比后，发现城镇化率对房地产需求的影响依然为显著正向影响，但影响效果小于1.1，从1.3 中我们发现，在将实际贷款利率加入到模型中时，城镇化率对房地产需求的影响进一步下降，并且，实际贷款利率对房地产需求的影响显著为负，符合预期。

表1 逐步回归结果

2.3 区域层面分析

本文通过将30 个省市按照经济发展的程度不同分成东中西部三大区域进行研究，混合效应模型和随机效应模型均没有通过检验，在这里仅列示固定效应回归结果，回归结果如表2 所示。整体来看，东中西部地区的城镇化率对房地产需求均会产生显著的正向影响，中部地区影响效果作为显著，实际贷款利率对房地产需求的影响均为负向。以东部地区的回归结果为例，显示城镇化率较高，利率的交互作用减弱了人口城镇化对房地产需求的正向影响，在实际贷款利率一定的情况下，人口城镇化水平的提高增强了实际贷款利率对房地产需求的抑制作用，比单独的实际贷款利率提升带来的抑制作用更强。因此，在不同地区城镇化率对房地产需求的影响效果各不相同。

表2 区域回归结果

3 结论与政策建议

本文通过理论和实证分析，得出如下结论：

在全国层面上，城镇化率对房地产需求有显著的正向影响，实际贷款利率对房地产需求有一定负向影响，城镇化率与实际利率的交互作用减弱了人口城镇化对房地产需求的正向影响，增强了实际贷款利率对房地产需求的抑制作用，经济发展水平对房地产需求有正向影响。在区域层面上，各种因素对房地产需求的影响方向和力度具有区域差异性。

基于理论分析和实证结果提出如下建议：

第一，注重利率微调与利率市场化相结合。央行通过三大货币政策工具对市场利率进行调整时，势必会对经济发展不同区域的居民产生不同的影响，因此，为保证房地产市场的健康平衡发展，在利率调整上要结合区域异质性进行相应调节。

第二，注重单个城市内部的调控精细化，保持总量调控与结构调控并重。处于东部地区的城市经济发展水平和住房需求也不一样，因此要考虑城市之间的差异进行因城施策，保持供给数量和结构的匹配。

第三，提高中部城市带动力和竞争力，加快产业结构升级。中部地区具有天然的交通便利性，而且中部地区的产业结构对房地产需求具有促进作用，因此其产业机构还具有很大的发展空间，依托区位优势，加快进行产业升级，提高房地产需求。