新兴的REITs投资

张程

不动产投资信托基金（REITs）产品发行成为近期资本市场的重头戏。这是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。这种源于美国的金融产品，至今已有近60年的发展历史，在澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区的金融市场上都能看到它的身影，60年间其基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。

REITs起源于美国，已有近60年发展历史

我国基础设施公募REITs的推出对宏观经济发展意义重大，在帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能等方面都有显著的作用。此外，它还降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

REITs高标准起航

香港是亚洲最早开启REITs产品的市场之一。2005年，香港房屋委员会将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金，由专业机构统一管理，香港第一支REITs——领汇房地产投资信托基金——由此诞生。这也是当时亚洲最大的REITs，由此拉开了香港REITs市场发展的序幕。

领汇房地产投资信托基金的成功发行，吸引了更多的REITs发行，同年内地首只REITs越秀房地产投资信托基金在香港上市。越秀REITs的底层资产包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国际金融中心、上海越秀大厦等商业地产。2010年至2019年越秀REITs的股价稳定，波动较小，每年的股息收益率维持在7%左右，为投资者带来稳定且可观的投资回报率。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施公募REITs正式启动。

我国REITs试点的标准很高，从公布的项目筛选条件就可清晰地感受到。国家发改委对于试点项目提出了明确而严格的要求，主要包括试点项目的区域、行业、经营状况和合规状况等维度。

区域维度。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

行业维度。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

经营维度。要求项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。经营3年以上，现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

合规维度。要求项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定;原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为。基础资产权益需100%由证券投资基金穿透持有。

在审批方面，试点项目采取“规划先行，稳妥开展试点”的方式，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点。在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会，由中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。

高筛选标准和严审批制度意味着REITs试点项目的高质量。2021年5月底，张江REITs、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REITs、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园等首批9只公募REITs终于面世。这9只公募REITs基本满足了此前的试点筛选要求，基金穿透式持有基础设施资产权益，各个资产的盈利能力均较强，基金采取封闭式运作，且收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

市场对于这9只公募REITs给出了超預期的热情，9只产品均实现超比例认购。从发行情况来看，首批9只公募REITs合计募集金额超314亿元。试点项目的成功发行为我国公募REITs的发展产生了良好的示范效应。

REITs的重要意义

基础设施REITs作为一种灵活的投融资模式，不仅可以为政府发展基础设施建设提供资金支持，对于企业发展也有诸多帮助。

从2008年开始，我国基础设施建设投资完成额开始快速增长。到2017年，全国固定资产投资完成额约为17万亿元，十年间基础设施投资累计完成额约100万亿元。假设有1%—4%的存量基础设施投资转化为REITs，就有1万亿—4万亿元。此外，基础设施REITs可以和PPP项目（政府和社会资本合作的公共基础设施建设项目）产生有效联动，形成前端PPP项目后端REITs退出业务模式，为社会资本提供一个退出通道，从而提升社会资本参与公共基础设施建设项目的积极性。目前PPP项目管理库金额超过14万亿元，其中符合广义基础设施定义的资产预计超过1/5，按一定比例测算将会为REITs市场带来近万亿的资产供给。

此外，我国正在向高质量发展阶段转型，经济长期向好趋势明显，但是比对中长期推动实现经济体系优化升级和改善人民生活品质的总体需求，仍然需要统筹布局建设一批健全、高效、可持续的新型基础设施。基础设施建设离不开资金的支持。我国基础设施建设资金主要为政府相关的资金来源，从历史发展来看包括城投公司、地方债、专项债、PPP等投融资模式。仅仅依靠政府会给财政带来较大负担。积极调动各种社会资金参与，则能提高效率，促进基础设施建设更好发展。REITs作为一种新型投融资模式，将会为未来基建发展注入新的动力。相对于以往的投融资模式，基础设施公募REITs更加市场化，同时有望带来对于底层资产的价值重估。

基础设施REITs作为一种新的投融资模式，对于企业自身发展也有诸多帮助。一方面，公司通过发行基础设施公募REITs可以以资产证券化的方式降低公司的资产负债率，实现轻资产运营，提高股东权益报酬率;同时，公司融得的资金可以帮助公司减少基础设施建设的资金压力，资金充裕后公司将有更多的资金投入到关键技术研发以及生产运营环节，从而形成正向循环，不断促进公司长远发展。就REITs底层资产的项目公司而言，上市发行类似于子公司的分拆上市。一方面，与母公司分离后，项目公司往往会获得更准确的市场定价，另一方面，子公司层面的经营管理会更加独立，公司治理以及激励制度往往更加市场化、更加完善，同样会形成正向循环，促进子公司不断发展，从而进一步提高子公司的市场价值。

投资REITs的机会与风险

公募REITs出现之前，投资人如果想持有不动产，往往有购买、控股、参股等方式。与之前的方式相比，投资人持有公募REITs比其他方式有更多优势。首先，基础设施公募REITs的流动性更好。相比于不动产投资和大宗交易缺乏流动性，REITs上市后可以在二级市场交易，具有较好的流动性。其次，基础设施公募REITs的透明度更高。REITs公开募集并在交易所上市，需在监管部门备案并接受监管，对信息披露和公司治理方面要求可以对标上市公司。一般的不动产投资则难以获得相对透明和全面的信息。再次，基础设施公募REITs的交易门槛低。不动产单笔交易规模大、交易成本高，REITs投资类似于份额化的股票交易，佣金低、税费低，便于中小投资者获取不动产租金回报和增值收益。最后，基础设施公募REITs的风险更分散。REITs的基础资产非常广泛，包括公用事业、仓储物流、高新产业园、数据中心、购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种不动产业态，分散了投资风险。除此之外，相比传统不动产投资，基础设施公募REITs还具有分红政策明确、分红比例高，估值定价更加市场化等优点。

当然，投资REITs也存在风险。首先是价格的波动幅度存在超预期的可能，导致存在交易差价带来的亏损。其次，REITs的底层资产是运营资产，受经营环境、管理变化、行业趋势等诸多因素的影响，资产价值存在波动的风险，从而会影响到REITs的价值和分红水平。投资者需谨慎。