房地产开发项目土地增值税税务筹划分析

郝小晶

[摘 要]土地增值税会对房地产开发项目的利润产生比较大的影响，税务筹划能够最大限度降低所产生的负面影响，并将积极作用充分发挥出来。文章总结了房地产开发项目开展土地增值税税务筹划的必要性，并分析了房地产开发项目土地增值税税务筹划工作中存在的问题。对房地产开发项目土地增值税税务筹划措施进行了分析，以期对相关人员有所帮助。

[关键词]房地产开发项目;土地增值税;税务筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.27.085

随着我国经济的快速发展，人口数量大幅度增加，对于房地产的需求呈现明显增加的趋势。伴随着房地产开发项目的增多，房地产行业的竞争越发激烈，土地增值税是房地产企业的主要支出之一。对房地产开发项目土地增值税进行科学合理的税务筹划能够有效减少成本支出。

1 房地产开发项目开展土地增值税税务筹划的必要性

1.1 帮助提升企业财务管理的水平

企业管理基于收入、费用、利润三个要素，进行土地增值税税务的筹划工作是为了让三要素达到最佳效果，对提升房地产企业整体财务管理水平有较大的帮助。土地增值税税务筹划与财务人员存在直接的联系，财务人员需要对税收法规、会计准则、具体业务流程进行具体的了解，比如从哪阶段就需要对相关区位价值进行分析、产品的业态面积配比;报规阶段则需要对项目的规划期间、业态的分期排布;销售阶段需要对周边竞品进行全面分析、对企业产品进行合理的定价。以经济指标对土地增值税税务筹划进行测算能够制定更加优质的方案，提升企业整体的财务管理水平。

1.2 实现企业经济效益最大化

税收是房地产企业生产第三大成本，土地增值税在整体税务中占比较大，基于20世纪90年代市场经济改革背景下，国家为了对土地进行调节，通过“平均地权，涨价归公”的方式对土地级差收入行为以课税方式进行调节，根据相关数据表示其中最高的税率能够达到60%左右，可见土地增值税的重要性。因此，合理地进行土地增值税税务筹划才能够有效降低企业税收成本，让房地产项目具有更强的盈利性，从而实现房地产企业整体经济效益最大化，推动企业在市场上的可持续发展。

2 房地产开发项目的土地增值税税务筹划工作中存在的问题

当前房地产企业非常重视土地增值税税务筹划工作，但是在实际操作过程中由于各种限制因素的影响，还存在着一些问题，主要表现在以下三方面：一是房地产开发项目所开展的土地增值税税务筹划工作没有全面考虑自身不同的实际情况，有不少房地产企业的税务筹划方案没有根据业务的实际特点，为做到具体问题具体分析，与开发项目的实际原则相违背。二是有一些房地产企业在进行土地增值税筹划工作时没有结合个体实际来分析，缺乏科学性，导致土地增值税筹划工作所给出的信息以及方案有一定的偏差，参考价值较低。三是房地产企业在进行土地增值税税务筹划时所实行的是超额累计税率，也就是根据增值额的占比多少来进行税率的累积。在我国现行的《土地增值税暂行条例》相关规定中指出，房地产企业财务费用支出中应将相关有效证明提供给金融机构，并在提利息时应严格按照房地产相关开发项目的实际份额，允许据實扣除，但是不能高于银行同期贷款利率额。所以，房地产企业在进行具体税务筹划工作应充分考虑法律政策优惠。但是在实际过程中存在税务筹划工作未与法律政策优惠有效结合的情况。

3 房地产开发项目土地增值税税务筹划的措施

3.1 科学筹划节税方式

在进行房地产开发项目土地增值税的税收筹划时，应首先将相应的节税方式加以明确，从而为税收筹划工作的顺利高效开展提供有力保障。具体可从以下三个方面将节税方式明确：一是正确区分房地产开发的类型。在开展房地产项目开发时不仅要保障规划区分的科学性，还应确保土地使用的科学性。在此基础上开展土地增值税税务筹划工作，能够最大限度保证其在开发过程中开展的有序性。若是房地产开发项目中不仅包含普通住宅，还有其他类型的房地产开发，税负是否分开核算会存在比较大的区别，其中主要是普通住宅房和其他类型房地产的销售额以及可扣除金额上有很大的差异。若是将税负分开核算，根据我国《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定，普通标准住宅的增值额若能控制在扣除项目金额的20%范围之内，可将土地增值税免除，从而可做到将开发项目的税负有效减轻。二是在利息支付方面的税务筹划。房地产企业在向金融机构借贷的款项大体上有两种利息扣除限额情况。第一种，房地产企业向商业银行贷款时，应按贷款的类型、期限以及利率来根据实际情况进行利息支付。第二种，利息和其他费用累计在一起，共同按照税法规定的房地产开发项目成本的10%范围内扣除支出。这就使房地产企业的纳税筹划有了更大的选择空间。若是购买房地产主要是通过负债筹资的方式来获得资金支持，那就需要支出较高的利息费用，应向金融机构提供有关证明之后根据实际情况进行扣除，进而实现获取更大的企业价值的目的。三是增加公共设施等投入。在当前竞争非常激烈的市场环境中，房地产企业要想占据更多的市场份额，应增加公共设施等投入，使工作以及生活环境更加舒适安全，凭借自身优势吸引消费者，从而使销售额度增加。并且建设公共设施部分的支出可纳入房地产开发项目的成本内，合理节税。

3.2 加强税财工作者培训，提升综合素养

在进行房地产开发项目土地增值税税务筹划时，税收人员和财务人员发挥着极为重要的作用，是节约税务支出的关键因素。这就要求税财工作者有较大的专业知识储备量、丰富的经验以及专业能力，也就是说税财工作者要有较强的综合素养，从而在税务筹划工作中充分发挥自身的作用，为企业创造更大的价值。针对这点，可从以下三个方面来实现税财工作人员综合素养的提高。一是房地产企业应合理安排税财工作者进行定期教育培训，聘请专家，培训主要内容包括税法有关知识、财务专业知识以及和房地产行业有关的税收优惠政策等。这样能够让税财工作者及时掌握税收方面的变化并且正确认识相应的法律法规，有效保障节税等工作及行为的合法性，从而为各项工作的顺利开展提供有力保障。企业还应定期安排税财人员进行考核，以正在开发的项目或者经典案例为基础，考察他们对新政策以及法律条文的掌握以及使用程度，还能有效督促他们学习。二是可制定相应的惩罚制度。可根据税财人员在税务筹划工作中的具体表现以及考核成绩来进行相应的奖励以及惩罚。对于表现好和考核成绩好的财税人员给予相应的奖励，并且在职位晋级以及职称补贴上也给予一定的倾斜。这样能够充分发挥榜样带头作用，从而使税财工作者的工作热情以及主动性被最大限度调动起来。与此同时，若是个别税财人员表现或考核成绩比较差，就应进行相应的惩罚，起到警示作用。三是财税招聘时应重点考察应聘者的专业知识以及最新的相关法律法规等。此外，应在财税工作者正式上岗前进行系统性专业化的培训工作，确保他们的综合素养以及专业能力能够满足岗位需求，从而为财务工作以及税务筹划工作提供有力的保障。