某地产公司城市花园住宅项目成本管理问题及改善对策探析

2021-09-10李厚明

时代商家 2021年17期

李厚明

摘要：面对日益激烈的市场竞争环境，降本增效成为企业发展的重要手段之一。本文以某房地产公司城市花园住宅项目为案例背景，在探讨房地产项目成本内涵的基础上，采用案例分析等研究方法，从工程项目设计、招投标、施工、竣工等几个关键阶段入手，对A地块项目在成本管理工作中存在的问题进行了调查与分析，并对其改善措施进行了探讨。本文以小带大，以点带面，以期助力企业稳定健康发展。

关键词：房地产项目;成本管理;改善措施

随着不断加快的城市化进程，我国房地产行业迅速发展，推动了国家经济与社会的发展，但也随之产生了诸多消极影响。“房住不炒”，近年来国家更是不断进行调控，施之以正确的引导。当下，面对愈来愈激烈的竞争，房企如何向内挖潜，向管理要效益，开源节流，值得管理者及广大从业人员深思。

对于房企而言，一个楼盘项目需要投入大量资金，建设时间跨度大，投资回收期长，易受政策影响，同时其生产与运作过程中不确定因素众多，因此企业的经营风险也随之增加。而其成本管理，作为项目全寿命周期的一项核心工作，安排得妥当与否，对于企业的收益有着十分关键的影响。

一、房地产项目成本管理内涵

房地产项目成本管理是指以具体项目为管控主体，结合项目全寿命期内的各项费用，按照预测、计划、控制、核算、分析及考核的程序进行[1]，在整个过程中采取各种检查、纠偏措施，将各项影响成本的因素降到最低的范围，以达到预期的成本目标。

土地费用、前期费用、建设工程费用、财政及事业性收费、基础设施配套费、管理费、销售费用、贷款利息支出税费为房地产项目的成本的主要构成[2]。这些费用贯穿于项目的立项、策划、设计、招投标、施工、销售、竣工结算等阶段。由于篇幅所限，本文将从设计、招投标、施工、竣工结算等阶段进行探讨。

二、项目基本情况

某房地产公司城市花园住宅A地块项目，共有小高层住宅建筑20幢，物业配套用房1幢、沿街商铺2座，总建筑面积231560m2。本项目位于滨江市新工路南侧、黄山路东侧，建设单位为某房地产开发有限公司。

三、本项目成本管理工作存在问题的调查分析

（一）工程项目的设计阶段

设计一般分为方案与施工图设计两个阶段，据不完全统计该阶段决定了工程总造价的七成左右[3]，其中尤以方案设计为重。本项目设计阶段的成本控制问题主要有以下四个方面。

①对部分楼栋户型的定位不准确。因前期没有充分地进行市场调研，在销售过程中发现该户型鲜有人问津，导致后期不得不进行调整，因此拉动了成本的上升。

②没有严格执行投资估算指标。项目采取了高标准设计，比如对9#楼（销售策划定位为楼王）的混凝土等级、钢筋的含量的设计比规范要求高一等级。事实上，所谓楼王，需要满足的是楼栋位置、视野、装修、户型等方面的要求，对结构并无特殊要求。

③对设计单位的考察、调研不够仔细。设计单位由于自身经营问题，其设计人员后期频繁离职，导致本项目设计对接人员不能及时配合，对工期、后续的变更带来严重的影响，产生了诸多预期外的施工索赔。

④不同施工环节的专业施工图设计进度不匹配。比如本项目公共部位为精装修，精装修施工图纸滞后，导致电气、给排水等专业预埋施工时，只能按照建筑设计单位的相关图纸预埋预留，但建筑设计单位设计的线路管路走向很难满足装修效果，以至于装修施工时又重新施工，造成了极大的浪费。

（二）工程招投标阶段

邀请招标和公开招标为工程招投标两种常用形式，房地产项目一般采取邀请招标形式。虽然该企业拥有一套完善的招投标体系，但本项目招投标阶段还存在一定的缺陷，主要包括以下三个方面。

①招标工程量清单的编制质量欠佳。在计价清单编制时个别清单项目描述不夠清晰、全面，产生后期不少额外签证。另外，对总包单位与建筑分包单位的施工界面划分上不够清晰、明确，例如：对门窗框的填塞工序未作明确划分，导致后续无施工单位愿意承担这项利润低、工艺复杂的工序，进而影响下一道工序，以至影响总工期。

②对甲供材的确定不合理。比如对单价高、数量多、施工质量及进度影响大、有利于成本控制的材料由施工单位供货，如电缆;但对于那些不利于成本控制，易损耗、现场难管理的材料却由甲方供材，如灯具、保温材料等。

③在评标时，对于投标文件中的不平衡报价，没有引起足够重视。沿街商铺原图纸设计为采用少量外挂石材+外墙涂料做法，施工方在投标时，将外墙涂料按成本报价，将外挂石材项报价明显高于市场价许多，而成本管理人员在合同谈判及签订合同时未引起重视，当后期为了项目整体效果而增加石材面积变更时，建设单位成本大幅增加。

（三）工程施工阶段

施工阶段的成本控制为成本控制的核心环节，不仅关系到竣工结算，更是对施工质量、进度有重大影响，该阶段的不足为以下四点。

①现场工程管理人员为该阶段成本控制的主要涉及人员，其技术经验丰富，但成本管理比较粗放[4]。对图纸会审不够重视，核查不细，导致后续设计变更多，不仅影响施工进度，更影响成本控制。例如室外管网施工前，图纸未仔细核查，导致后期施工因标高、交叉施工的损坏等过多，极大地超出了成本。

②对设计变更及签证的时效性控制不严，比如当某一项必须要进行的变更发生时，为了不影响进度，口头通知施工单位进行变更，施工单位迫于压力而实施变更，建设单位工程人员事后又未及时补齐手续。当变更文件中某些做法、用料与最终的变更文件不符时极易产生纠纷。

③对某些施工顺序的安排缺乏全局观、周密性。中心景观工程需配合销售提前施工，其位置东侧6#楼基础近期也要施工，但因考虑不周全，片面追赶工期，就先进行景观的施工，导致6#楼基础开挖的土方无处堆放，只能运至市郊土场，而基础回填时得重新购买土方，此项造成了十多万的成本增加。

④对进度款的支付没有形成有效的復核机制，施工单位进度款的工程量，仅是现场工程师确认，而成本管理人员并未现场核查，此种做法极易由于工程人员的疏忽或审查不严，造成超付现象。

（四）竣工结算阶段

竣工结算阶段的成本管理为整个项目的扎口阶段，如果此阶段的控制不严，把关不到位，其损失将难以弥补。

①虽然企业对该阶段已经有了体系化的要求和流程规定，但往往在该阶段的成本管理人员，只重视重点项目的结算资料的审核，而忽视了合同额相对小，但项目数量多的零星工程。以道路工程为例，施工单位提出某部位道路的基础砼可由C30改为C20，经核算可行并进行了更改。但施工单位的结算资料，并未附上该变更资料，成本初审人员疏于检查，移交给第三方审计单位后发现，而导致建设单位遭受损失。

②对于交由第三方决算审计的项目，成本管理人员参与度低，过分信任第三方审计单位，对核量过程不重视，易产生工程量冒算风险。

四、成本管理问题改善对策

针对某房地产公司城市花园住宅A地块项目在设计、招标、施工、结算等阶段存在的成本管理问题，本文提出以下改善对策。

（一）设计阶段

①在进入该阶段前，技术、工程、成本、销售等部门应做好市场调研，充分沟通探讨，做好整体规划，在满足产品定位、符合目标客户意愿的情况下，确定户型及整体方案，确保项目支出的可控性。

②加强该阶段控制成本意识，按规范设计，在产品推广策略上创新思维，不要为了销量和质量提升而盲目提高不必要的标准，努力做到成本和销量的平衡。

③签订设计合同前，加强对设计单位的考察调研，多方多途径了解，不能过度依靠设计单位过去的业绩来判断现在或将来的经营能力，在合同中对设计后续服务的质量加以明确约定。

④严把设计质量关、进度关，合理安排出图顺序。图纸不全、设计深度不够不施工，杜绝边设计边施工。

（二）招标阶段

①从整体角度强化招标文件的编制，加强培训，提高成本人员业务水平，严格执行自检、互检、抽检机制，实行责任制，或引入咨询机构承担一部分任务。

②确定标段，划分施工范围之前，与工程部充分探讨。怎样划分有利于施工、有利于现场管理、有益于降低成本，逐条明确。

③在评标和合同谈判过程中，对不平衡报价法及其他报价策略要高度重视，提高警惕，并在合同中予以明确规定此类情况若在合同实施过程中发生，应该如何处理，避免落入对方报价陷阱。