土地一级开发成本控制及线性研究探讨

唐海泉

摘要：土地是不可再生资源，随着城镇化建设进程不断推进，城镇土地变得极为稀缺。在土地供给侧结构性改革的持续推进下，土地利用方式的转变和质量的提升工作变得尤为重要。为了能够提高土地利用率，国家出台一系列政策予以规范，且土地整理储备工作经过这些年的开展，在运营模式、开发流程、成本归集、资金管理等方面积攒了很多实践经验。土地一级开发在土地整理储备过程中的占据极其重要的地位，在实施过程中，最主要的问题就是成本问题。而土地一级开发成本管理目前还存在诸多问题需要规范和解决。本文着重阐述了土地一级开发成本的含义、分类、重要性及核算要点，并由此提出了一些成本管理线性研究的方法和核算理念，以期通过本文章的研究和论述推动土地一级开发工程的发展。

关键词：土地一级开发;成本控制;线性;分析

房地产是推动中国经济高增长的火车头，而土地供应是房地产行业发展的源头。随着各地城镇化建设进程的持续推进，市场对土地的需求也在不断提高，但土地成本的控制，土地供求关系不平衡的问题十分突出。且十九大以来政府工作报告中多次提及新形势下各项职能的优化是实现持续发展、降低風险、消化过剩产能的主要途径。土地一级开发因其开发周期长、用地面积广、投资金额巨大、资金回收期长等特点，而使得迫切需要一整套系统、科学的成本核算管理手段对土地一级开发项目进行规范和指导，以规避和降低财务风险，保证项目资金周转顺畅，从而实现降低土地开发成本、保证一级开发企业的项目利润。因此，探讨土地一级开发成本控制具有非常重要的现实意义。

一、土地一级开发成本控制

（一）土地一级开发成本概述

1.土地一级开发的定义

土地一级开发是指土地达到可上市出让或定向转让条件前，对土地进行投资、土地整理、配套设施建设的过程。具体的是由政府或者经过政府授权委托的企业，依据各地区社会发展规划、城市整体规划、土地利用总体规划、土地储备供应安排等文件要求，对特定区域范围内的城市建设用地、国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿等相关工作，并根据土地利用要求实施适当的市政配套设施建设及土地平整，达到土地出让标准的土地开发行为。

2.土地一级开发的特点

一是时间跨度大。土地一级开发运作周期较长，从用地预审、项目立项、规划审批等各项前期手续的办理，到征地、拆迁的实施以及配套基础设施建设，很多步骤都是环环相扣，任何环节的延误对后期的按期实施均会产生影响;二是成本构成复杂。土地一级开发中不同环节的费用类型、支付条件和归集方式都截然不同;三是成本差异大。土地一级开发项目会受到政府政策、时间差异、地理位置、地块构成、周边环境等各种因素的影响，从而导致不同的土地一级开发的成本差异比较明显，不具有可比性。

3.土地一级开发成本内容

土地一级开发成本是土地一级开发项目实施阶段的关键节点，它关系到项目资金筹措情况、项目开发成本管理及土地上市出让交易价格。具体是指在项目规划的土地一级开发区域红线范围内对土地实施一级开发全过程所进行的各项投入。土地一级开发成本包含的是从土地开发初始准备阶段到实施完成阶段的总费用。而在土地一级开发实施时所发生的实际成本与项目实施前预测的实施方案成本会存在一定差异。因此，为了减少此两者之间的差异，在土地一级开发的不同阶段和重要单项实施时加以成本控制以减少成本出现差异过大的情况。

（二）土地一级开发成本的组成成分

土地一级开发成本的组成主要分直接费用和间接费用两个部分，直接费用为项目实施直接支出所发生的费用，间接费用为保证项目直接投资的实施而产生的相关费用。

直接费用包括：

1.前期费用

前期费用一般包括项目实施方案的编制费、用地普测及拨地钉桩费、编制项目建议书（代可研）、勘测定界费、编制地质灾害评估费、编制环境影响评价费、编制交通影响评估费、考古勘探及发掘费、验收测绘费、涉水事项论证费用、使用林地可研费、土地利用规划局部修改方案编制费、公共服务设施规划研究咨询费、土地调查评估费等。

2.征地补偿费

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费征地费税及相关的不可预见费等。

3.拆迁补偿费

拆迁补偿费包括宅基地拆迁补偿费用、集体企业拆迁补偿费、国有企业拆迁补偿费、拆迁管理费及相关的不可预见费等。

4.基础设施建设费

基础设施建设费包括红线区域内道路建设工程、雨水工程、污水工程、中水工程、供水工程、供电工程、供气工程、通讯工程、照明工程、交通工程、绿化工程、工程建设管理费以及规划中其他纳入土地一级开发成本的配套实施建设费用。

5.其他费用

其他费用包括围挡费用、保安费用、防尘网铺设费用、律师费、印花税等。

间接费用包括：

1.财务费用。主要是土地一级开发投资过程中所产生的相关融资费用。

2.管理费用。为土地一级开发实施主体为进行土地一级开发所产生的管理费。包括人员工资、行政办公、交通、房屋租金等费用。

3.审计费用。为保障项目实施所发生跟踪审计用和项目结算阶段发生结算审计费用。

（三）影响土地一级开发成本的主要因素

通常情况下，土地一级开发实际成本与实施方案存在较大差异的主要原因有以下几个方面：

1.项目用地范围内被拆迁人口调查不仔细，依据安置政策各类安置人员信息没有全覆盖，导致人口估算不准确。

2.被拆迁人为获取更多的补偿款，存在加建抢建违章房屋、突击大量种植高价值树木、回避入户调查等问题，导致拆迁补偿估算不准确。

3.拆迁范围内可能存在历史遗留问题、土地权属存在争议问题等，这些特殊情况会加大拆迁难度，增加投资的时间成本。

4.基础设施建设费用的不确定性。项目周边区域基础设施的完善与否，决定了项目承担的建设费用多少。特别是一些地块涉及到河流、河道，对道路施工的难度及投资影响较大。

5.不可预见费和相应的管理费的增加。由于以上可能的原因，导致时间成本增加而产生的项目融资成本的增加等。

同时，土地一级开发的成本还与国家的相关政策、当地土地储备机构运作机制、政府的行政执情况、企业自身运营能力和项目综合管理能力紧密相关。国家对房地产行业的宏观经济政策、金融管理政策、土地供应政策、地方制定的拆迁补偿政策等的变化都会对土地一级开发成本产生重大影响。其中宏观经济政策、金融管理政策、土地供应政策和地方政府政策执行情况属于外部环境，为土地一级开发成本外部不可控因素。而企业自身运营能力和项目综合管理能力是内部环境，是企业内部可以把握和控制的。

因此，在制定土地开发成本控制方案上应将重点放在内部管理这一可控因素上。

二、土地一级开发成本控制的线性思考

（一）项目运行纵向时间轴分析

土地一级开发的特点之一就是运行周期长，而运行时间的长短，最直接的影响就是项目的融资成本。从初始用地预审、项目可研、立项到实施方案的编制以及各项影响评价等前期手续的办理，前一项完成才能进行到下一步的具体工作实施;从拆迁许可证的办理、征地文件的批复到具体征地、拆迁的实施以及渣土清运、土地平整等是一个漫长而艰巨的工作;再从基础设施建设规划方案的审批、设计到具体各项道路、桥梁、管道建设的完成，后续事项都是在前期事项的成果基础上完成的。以上很多步骤都是环环相扣，任何一个前期环节的延误对后期的按期实施均会产生影响。

因此，土地一级开发成本控制管理应注重全面性、系统性、科学性、合理性来实施。在项目启动伊始，对各项手续办理及具体项目的实施和建设项目等建立倒排工期估算，并利用计算机数据库系统，模拟出项目整体运行步骤，将相互钳制的部分连贯起来，将没有相互钳制部分可以同步推进。例如：在基础设施建设前，需要完成土地的征地、拆迁和土地平整，所以基础设施建设安排必须按照时间节点安排到拆迁和渣土清运之后相衔接，但在拆迁和平整土地的同时，可以预先同步推进基础设施建设规划方案办理、立項手续、设计、招标等工作。通过对各个阶段时点的控制和把握，不仅可以控制好项目工期，降低资金占用时间。同时依据不同阶段的资金需求量，分阶段进行资金筹措，降低各个阶段的资金占用量，可以从整体上降低项目的融资成本。

综上所述，土地一级开发项目实施过程中的成本核算管理与控制其实是项目整个过程的成本核算管理与控制。在具体实施中一级开发成本核算管理要以项目开展的先后顺序为时间主线，围绕这个主线从项目启动开始进行细致的管理和划分，形成具体实施的不同阶段，并且各个不同阶段之间要做到相互衔接、相互联系，最终依据自身的侧重点进行具体实施。

（二）项目运行横向成本结构控制分析

一级开发是一项具有系统性、综合性和复杂性工程，涉及多个方面的大项工作。从土地一级开发成本结构上看，征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施建设费、财务费用在总成本中占有非常大的比重，所以在成本控制上以此几项费用为龙头，重点把握，其他零星费用兼顾执行，有效的控制实际发生成本在预测范围内。

具体单项成本控制需要从以下几个方面去开展：

一是把握政策导向。政策是土地一级开发的方向盘，国家和地方政策直接影响到土地一级开发的实施。跟土地一级开发成本有关的主要政策包含四个部分：第一项是房地产行业政策;第二项是房地产行业金融政策;第三项是地方土地管理条例;第四项是拆迁补偿安置政策。这些政策的变化，都会使土地一级开发成本中的融资渠道和成本、基础设施建设的规模和费用、拆迁的范围和费用、征地用地范围和费用以及前期手续和费用等发生增减变动，从而对土地一级开发成本产生重大影响。所以在项目进行中，随时了解相关政策，特别是能得到当地政府的政策支持，保障土地一级开发工作能够落到实处。

二是科学做好成本预测。成本预测是企业进行成本核算与管理的前提与基础，也是企业进行项目规划、决策和实施的首要环节。通过成本预测，可以对成本分项数量和项目投资总价形成初步的认识，还可以避免在成本核算过程中出现的未知性和盲目性问题，从而对项目中的实施重点、难点有一个最基本的定位。所以在项目可行性研究阶段聘请专业机构，深入了解本项目成本的主要环节、关键部分以及特殊事项，以周边项目成熟地块或相似条件的地块为参考开展深入系统的调查分析工作。

三是加强成本控制力度。土地一级开发成本控制工作涉及的内容庞杂，在实际的管理过程中要以可行性研究报告为基础，并充分结合土地一级项目实施的实际情况，建立健全完善的考核激励机制，找准成本管控的重点、难点，降低资金占用，以此提升土地一级开发成本控制效力。首先，需要建立完善的成本管理体系，包括决策机制体系、内部专业成本管理体系、内部控制制度体系、运营操作体系以及内部审查监督体系等几个方面.其次，需要理顺成本管理控制流程，这是保证土地一级开发工作有序推进的关键，在此环节中要注意成本管理控制的可操作性。具体做法包括建立完善的项目成本控制目标管理办法、建立规划方案设计和工程项目招投标管理办法、建立项目合同管理办法和项目流程及推进机制。以这些办法的闭环式管理，保证成本管理控制的准确到位。

三、结束语

总而言之，随着市场经济的不断推进发展，土地一级开发的规范是行业发展的必然趋势，企业要想提高项目经济效益，保障自身的稳定发展，就要从根本上成本管理工作。在进行成本管理工作时，受各种因素的影响，制约管理工作的开展。因此，需要结合不同的影响因素采取相应的针对性措施。通过采用成立专门的成本管理部门、全程参与成本预测、制定完善的成本管理标准等来加强企业管理控制能力，提高管理核算的精准度，提升成本管理水平，就是从制度、体系上为土地一级开发有序规范的开展保驾护航。

参考文献：

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