群租房治理之困 法律如何兜底？

黄振胜

“单间出租，近轻轨，450元/月。”临近毕业季，高校附近这样的广告密集起来，刚找到工作的应届毕业生或准备考研学生不免多看一眼。在人才市场附近或部分开放小区楼栋一层，类似的宣传也常见，对进城务工人员很有吸引力。

随着社会经济的不断发展，不少外来人员涌入大城市，但房价高、房租贵，居大不易。低成本居住需求催生了群租房，但也引发了诸如消防、治安、卫生等问题。

针对群租房治理，缺乏一以贯之的法律法规。只有在法律法规认可群租现象的同时，也对群租行为进行适当规范，才能兼顾城市、居民和租户的利益。

两年维权路 赢了官司“湿”了房子

4月底，家住江北区江南花苑的徐先生，终于等来江北法院对其楼上业主违建拆除的验收。

“日子还长，有的是地方漏水。”徐先生仍不时收到类似的短信。从扯皮开始到现在，已过去两年，殚精竭虑的他已经不想理会了。

原来，徐先生楼上业主将房屋改造分割成6个带卫生间的单间配套房（每间配备洗衣机、空调等全套电器），并对外出租。新增卫生间是在原有楼板上用水泥增高修建，增高高度为35-40厘米;为铺设各种管线，入户处整体增高近20厘米。从楼上修建卫生间起，徐先生家房顶就有渗水迹象，天花板、墙体开始发霉，每到晚上，客厅正中央的天花板还会渗下褐色臭水。

虽然江北区房屋管理局两次以违反《重庆市物业管理条例》相关规定要求楼上业主立即停止违规行为，但效果并不明显。徐先生只好向法院提起民事诉讼。经一审、二审，徐先生胜诉，但案件执行情况不乐观。

“如果相关部门对室内违规改建有强制执法权，受害人被侵权的时间也不会那么久。”巴南区人大代表、重庆百君律师事务所律师邱鹏程是徐先生的辩护律师。在他看来，群租房能满足不少低收入群体的租房需求，但不少房东在建筑改造上违规，侵犯了他人权益。

邱鹏程建议，可在科学研究前提下，考虑适度拓宽现有规章制度的管控范围，如参照《重庆市查处违法建筑若干规定》，将室内违规改建行为纳入管理。

徐先生的遭遇并非个案。去年12月，天天630曾曝光渝铁西苑群租房违规装修案例：80多平米的房子被隔5个房间，阳台也被改建成厕所。该小区居民反映，像这样装修的住户，小区里还有很多家。

低价、位置好 广受低收入群体青睐

群租房租金诱惑十足，居住情况到底如何？记者以租客身份实地走访了位于南岸区学府大道的学府锦园。

一套套内100平米左右的房子被隔成7个房间，初入门就能闻到一股霉味。7个房间共用一个厨房和一个厕所，每个房间门口都安有电表，电线虽然排布整齐，但接头处的防电胶带已明显松动。最便宜的两个房间，一个由阳台改造而成，整日光线极强;一个靠近厕所，终日昏暗无光。

据房东介绍，租客大多是学生和在附近打工的人，短租居多，房间暂未住满，但已有10个人。目前长租客有两户，都是进城打工的年轻夫妻。

小陈是附近高校大四的学生，“二战”考研，不想给家里增加更多负担，便在这里租了一个房间。

“小区距离学校近，每月400元的房租也符合自己的预期。”小陈说，虽然每个房间都有门锁，但自己觉得并不安全，贵重物品都是随身携带，“其他房间经常发出吵闹声，我每天早出晚归，住这里只图有个落脚地。”

租房人员流动性较大。不到一个月，小陈的“邻居”已换了好几拨人，部分还是日租客。

记者粗略统计，该小区还有6个群租房。而在主城范围内，类似的群租房已“遍地开花”，58同城、贝壳找房等App上都能搜到。

学府锦园的群租房源还属于低配水平。

记者走访发现，江北区、渝北区的群租房，一套房子大多改为6个房间，每个房间还配有独立卫生间。

群租房一直是社会热议的话题。

去年7月底，渝中区人大常委会七星岗街道工委组织代表视察了辖区日租房、群租房状况。

通过视察发现，辖区7个社区有日租房1211家、群租房155家。在经营结构方面，由产权人自己经营的占30%，通过租赁后再转租的占70%;在营收方面，日租房有80%的经营者赢利，20%持平;群租房经营者则均处于赢利状态。

群租房之困 矛盾纠纷、安全隐患多

日租房、群租房日益增多，在实际经营过程中经常出现矛盾纠纷，也存在不少安全隐患和管理问题。

渝中区人大常委会七星岗街道工委有关负责人介绍，大量进城务工人员收入不高，需要压缩租房支出，多数会选择群租房;刚毕业的学生或者正在求职的群体，经济条件不宽裕，选择群租房的也不在少数。在利益驱使下，就出现了专门从事日租房、群租房经营的群体，大量从居民手中租赁房子，重新装修隔成多个单间，出租给有需求的人员。

“就日租房（网约房、民宿）问题，渝中财信城小区曾因住户、租客、房东三方发生较大矛盾冲突。”该负责人表示，大量流动人员进出小区，增加的电梯运行成本、额外产生大量垃圾、被扰乱的小区生活秩序，都“挑战”着居民的安全感。而大部分日租房、群租房分隔单间使用的材料，有的甚至是非耐火材料，加上室内线路老化，租户使用大功率电器、私拉乱接电线，室内还没有配备消防设施，存在较大的消防安全隐患。

此外，部分业主或转租人为了谋求利益的最大化，让有限的空间里居住下更多的人，经常会改变房屋的结构和室内功能，也给房屋自身安全埋下隐患。

“对日租房、群租房的管理，各个管理部门没有形成合力，从事日租房、群租房经营人员也没有办理经营许可证。”该负责人介绍，街道正重点加强日租房、群租房的消防安全检查，强化租赁房屋的动态监督，维护好正常租赁秩序。

建章立制 构建多元治理体系

“我市缺乏相应规定，在界定标准、处罚的法律依据上不够明晰，消除装修改造安全隐患的执法手段还不够多，整治方法更多停留在劝说、教育上，难以有效实现群租房的规范化管理和整治。”市五届人大三次会议期间，市人大代表、西南政法大学教授丁丽柏提交了《关于出台我市群租房管理办法的建议》，呼吁要建章立制，构建群租房多元治理体系。

丁丽柏认为，相关部门要出台群租房管理办法，明确规定出租房屋改造规范要求、人均居住面积和人数标准、房屋出租类别，明确具备自治、物业管理、属地监管职责的对象条件以及相关符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件等限定条件，完善法律手段和执法依据及相关处罚额度，不断实现群租房的联合动态监管。

她还认为，违法群租覆盖的人群和面积都很大，单靠政府难以监管和治理，需要全社會共同参与。应当重视业主委员会等组织，授权给社区工作人员和社区民警，使其可以有效掌握社区内的居住环境和住户的安全状况，登记备案社区内的流动人口，及时发现群租房风险，同时可以在社区服务上对群租人员实行一定限制。适当设立一些激励措施，鼓励公众参与监督，协助政府克服群租治理困难。

针对群租房，也有物业管理负责人建议，建立多元化的租房供应体系，多渠道提供经济适用的租赁住房;鼓励更多社会资本参与到住房租赁市场中，增加供应量。

其实，群租房困局在不少城市竞相上演，不少地方已出台了相关规定。

如去年底以来，北京先后印发《关于规范管理短租住房的通知》和《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》两项租房管理新规;《广州市房屋租赁管理规定（草案）》中规定，出租屋承租人人均使用面积少于5平方米，或将非居住用途的空间用以出租的，将面临相应罚款。

近年来，我市持续开展住房租赁市场秩序专项整治工作。早在2019年“不忘初心、牢记使命”主题教育期间，市住建委就将住房租赁中介机构乱象作为突出问题进行专项整治。整治期间，市住建委联合市场监管、公安等部门检查住房租赁中介机构891家，查处41家，清退违规资金116万元。去年，市住建委会同相关部门开展租赁市场秩序整治工作，重点对擅自分隔拆改房屋结构“非法群租”，以及住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员等违法行为进行了查处。