房地产业上市公司资产结构、资本结构与盈利能力关系的实证研究

蔡韬玉

摘要：中国房地产业作为国家发展的重要产业，在日趋激烈的市场环境下正面临着不断改变其资产配置结构和改变融资形式的巨大压力。合理的企业资产和资本结构分配有利于提高我国企业的盈利能力，因此如何正确合理安排企业资产结构和资本结构的比例至关重要。本文针对A股市场上市的房地产公司，主要使用实证分析方法，以资产、资本结构与公司盈利能力之间关系的回归分析为主线，研究它们三者之间究竟存在着何种关系，以及怎样改进和完善资产和资本结构，并提供一些相应的对策及建议。

关键词：房地产业上市企业;资产结构;资本结构;盈利能力

一、引言

房地产业是促进我国经济发展和社会进步的重要产业，长期以来，我国的房地产业一直处于政府的"管控之下"，房地产政策也受到许多法规和制度的约束。目前我国的房地产市场正处于深度调整时期，随着政府出台了同时执行租赁和销售以及其他监管的政策，房地产业面临着竞争日趋激烈的新局面。房地产企业传统的经营模式已经不再适应企业实现可持续收入和快速发展的目标了。因此，如何转变资产运营模式和扩大融资渠道成为房地产公司适应新环境并提高企业盈利能力的必然要求。

二、研究假设

货币资金的变现能力最好，保留适当和充足的的货币资金可以有效帮助上市公司偿还债务并继续维持正常经营活动。如果企业持有的货币资金相对较少时，可能会直接导致整个公司的资金链紧张，从而直接导致公司资金周转不平衡，进而对整个公司的正常运营产生直接性的影响，这会严重降低公司盈利能力。

H1：资金资本比率与公司的盈利能力正相关。

固定资产对于很多制造企业来说，对其生产经营十分重要。但是，对于房地产企业来说，过多的固定资产所耗用的成本也很大，房地产企业不需要进行房屋建造，企业固定资产所占的比例越高，很难达到业务本身的收支平衡点，结果将导致利润率低下。

H2：固定资产比率与公司的盈利能力负相关。

品牌效应对现代企业的长期经营战略发展越来越重要，企业无形资产的比率愈来愈高，说明公司就越容易具有核心竞争力。因此，无形资产所占比重越大，其获利能力越好，企业绩效就越强。

H3：无形资产比率与公司的盈利能力正相關。

房地产行业的大部分企业流动资产均超过了60%。虽然流动资产的变现能力较强，但是也应该保持在一个合理的范围内。我国的房地产上市公司的房地产投资开发模式仍然占主导地位，流动资产比例过高，较长的周转期限可能会限制企业盈利能力的提高。

H4：流动资产比率与公司的盈利能力负相关。

产权比率越低，股东的市场份额和他们在公司总资产中的权益就愈大，企业面临的偿债压力就小，合理的股东和资本结构将使得公司面临的竞争和财务风险相对较低，获利的能力也就相对较高。

H5：产权比率与公司的盈利能力负相关。

房地产业作为资本密集型的行业，在发展迅速的同时，近年来也出现了房地产公司的产能严重过剩、过多的库存和高额债务融资导致偿还公司债务的双重压力的现象，对公司的业务发展产生了较大影响，不利于公司盈利能力的提高。

H6：资产负债率与公司的盈利能力负相关。

三、研究设计

（一）数据来源与样本选取

本研究选取2014—2019年房地产业上市企业为样本，数据的出处是各个公司年报和锐思（RESSET）数据库，并用SPSS22.0处理。为了尽量使搜集的数据能够真实可靠，对其进行了改进与完善，方法如下：1、ST类型的公司财务状况往往是不太稳定的，为了防止有极端情况，将这类公司去除;2、摈弃数据不完整的企业样本，最终得到625个样本数据。本文在分析过程中采用的是IBM SPSS22.0数据分析软件。

（二）变量选择与模型设定

1.变量选择

本文选用的变量是：反映公司资产结构和资本结构的关联财务指标是解释性变量，而盈利能力是解释性变量。

盈利能力指标。盈利能力往往是指企业在一定期间内利润和市场份额的增加。本文根据事实研究，最终选用了变量净资产收益率Y1和资产净利率Y2。

（2）资本结构指标。本文根据实际考虑，采用变量产权比率X1、资产负债率X2。

（3）资产结构指标。根据我国房地产业上市公司资产结构的特性，选择变量固定资产比率X3、无形资产比率X4、流动资产比率X5和货币资金比率X6。

2.模型设定

为了能够测试上述假设是否成立，本文建立多元线性回归模型，进行多元线性回归。模型如下：

Yi =α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+μ（i =1，2）

上式中α是常数项，α1、α2、α3、α4、α5、α6均为待定系数，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7均为回归参数，μ是随机误差项。

四、实证研究

（一）相关变量描述性统计

在进行相关变量描述性统计之后，发现在625个样本中，均值最高的是产权比率，为291.026996，而货币资金比率的均值最低，为0.140606。在选用的八个指标中差异最大的是产权比率，说明房地产业产权比率发生的变化最为明显，该行业中上市公司的筹资方式变化较大。流动资产比率与货币资金比率之间的标准差和方差较小，该行业这两个财务比率相差不明显。但是，从影响企业盈利能力的核心指标：净资产收益率来看，它们之间的标准差与方差比较大，这就说明了我国房地产行业各个企业在盈利情况上存在着很大的差异，整体资本结构不太稳定。

（二）回归结果与分析

资产结构、资本结构与资产净利率的回归结果与解析

经过SPSS处理得出了模型结果，模型的相关系数R为0.387，调整后的R 方为0.141，Sig.值<0.001，F值=18.136，阐明了模型总体的拟合程度一般，但是因变量与自变量之间的关联性较弱。根据表1可以看出的是货币资金和资产负债率在1%水平下呈现出了明显的正向关联性。当其他条件不变时，保持充足的货币资金和较高水平的资产负债率有利于盈利能力的提高。无形资产比率在5%的水平下与资产净利率显著负相关，产权比率在1%的水平下与资产净利率显著负相关。因为，房地产企业很少涉及直接参与房屋建设的情况，企业自身涉及到的的技术研制开发较少，众多企业的无形资产比例都很低，有的甚至都没有无形资产，过多的无形资产有时会不利于企业的发展;而且产权比率过高会使得融资成本偏高，进而不利于企业盈利能力的提高。固定资产比率与流动资产比率虽然会对资产净利率造成正向的影响，但是却并没有通过显著性测试。

资产结构、资本结构与净资产收益率的回归结果与解析

经过SPSS处理得出模型结果，模型的相关系数R为0.310，调整后的R 方为0.087，Sig.值<0.001，F值=10.917，这也阐明了模型的因变量与自变量之间的关联性同样较弱。由表2可知货币资金投入额在1%的收益率水平下与企业净资产的收益率有着显著的正相关，充足货币资金使得企业实现盈利的能力提高。从无形资产比率和产权比率来看，它们分别在1%的水平下与净资产收益率明显相关，且方向为负。流动资产比率在10%的水平下与净资产收益率呈现出明显的负向相关。这就是减少无形资产的占比和产权比率将会促进企业盈利能力的提升，过多流动资产将会导致使各项流动资产周转时限加长，会不利于公司的经营运转。固定资产比率和资产负债率虽然与净资产收益率正相关，然而都没有通过显著性检验。

五、结论与建议

（一）结论

经过上述的实证分析，得到了以下结果：公司的货币资金比率和资产净利率、净资产收益率密切相关，方向为正，H1成立。固定资产比率与资产净利率显现出轻微负向相关，与净资产收益率显现出轻微正相关，H2不成立。无形资产比率与资产净利率、净资产收益率密切相关，方向为负，H3不成立。流动资产比率与资产净利率显现出微弱的负相关关系，然而不显著，与净资产收益率显然负相关，H4成立。企业的产权比率和资产净利率、净资产收益率之间的关系显然负相关，H5成立。资产负债率与资产净利率显现出明显正相关关系，与净资产收益率是微弱正相关，然而并不显著，H6不成立。

（二）建议

上述分析结果表明：第一、企业要保留足够的货币资金，首先这能够维持正常的经营运转，进而有利于提高企业盈利能力。第二、房地产企业并不涉及建筑工程的建设，所以并不需要过多的固定资产。适当降低固定资产的比例也能够减少企业的固定成本，提升企业的利润。第三、作为房地产企业，可以适当提高负债水平，充分發挥财务杠杆的作用。债务融资成本相对较低，越来越多的房地产企业更加偏好于其债务性质的融资。第四、要降低流动资产的比率，存货等流动性较弱的资产比率相对较高，会不利于企业的经营。

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