关于房屋转租三方权益的保护

丁宁

在经济社会飞速发展的今天，房屋租赁问题已经不仅仅局限于当事人双方之间的权利义务关系，房屋转租模式的出现同时产生了相对利益关系的第三方——次承租人。本文围绕着出租人、承租人、次承租人三方进行讨论，通过对于我国现行法律关于房屋转租问题的规定，指出部分房屋转租问题未规定完善的情况，提出相应的意见建议。

论文一共三个部分，前言、正文与结语。前言部分主要通过分析我国现如今房屋转租的市场形式，相关的制度规定进行个人观点的阐述。正文部分大致分为三方面，分别为房屋转租模式的分析;出租人、承租人以及次承租人三方的利益关系比较;出售租赁房屋情况下不同主体的优先购买效力分析。最终通过综合的分析，结合我国现行法律规定，对我国法律应在何种情况，何种问题方面的完善提出建议。

现如今，随着国家与各个城市的经济高速发展，全国各地大量人口纷纷向城市涌入，随即使得本是地广人稀的现象发生转变，土地价值提升，房地产行业迅猛发展。同时，房价的提升也带动了另一市场的发展——房屋租赁市场。大量高校毕业生与初入社会或是进城打工的群体为房屋租赁市场提供了大部分的需求量。但随着社会的不断发展，为适应经济发展的不断创新与各类群体的经济水平，转租模式应运而生，从而更好的提高房屋的使用率，节约了大量租赁成本，但是，作为一种特殊的房屋租赁模式，一系列随之而引发的新型房屋转租纠纷也层出不穷。而我国的法律法规以及司法解释对于房屋转租作出了如下规定：《中华人民共和国合同法》第244条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经过出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》中对于房屋转租关系也做出了相关规定。《商品房屋租赁管理办法》第11条规定，承租人应在出租人书面同意的基础上对该房屋进行转租，否则出租人有权解除出租合同，收回房屋并向承租人索赔。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也就承租人超期转租，出租人房屋出租合同解除权期限以及次承租人代为偿还租金等问题做出了相应规定。

“房屋转租“从此特殊形式的出现到房屋转租合同的产生以及我国对于解决房屋转租问题所产生的纠纷所作的相应立法行为都是大势所趋，顺应时代的发展。房屋转租的问题必将成为现今以及未来社会的主流问题之一，故而我们更应明确其解决方法。房屋转租关系涉及到三方权利义务关系，分别是出租人，承租人以及次承租人。与此同时还涉及到两类合同，分别是房屋租赁合同以及房屋转租合同。而在现实生活中，除房屋的合理转租外，也充斥着承租人擅自转租，部分转租等侵犯他人权利的侵权行为，在我国现行法律法规的背景下，比较不同国家对于该问题的立法模式，探討如何保护房屋转租关系中三方当事人的合法权益。现行法律中，承租人在擅自转租房屋给次承租人后，此时，出租人享有是否同意转租合同的效力的权利，即对于转租合同效力的同意权。如果出租人同意转租合同的效力，则转租合同成立，如果不同意则导致次承租人无法合法的享有该房屋的使用权，虽享有向承租人维权的权利，但实践情况中承租人多有逃跑或不知下落情况的发生。故而更应该从立法根本解决对于弱势第三方的利益保护，将承租人的转租行为与其与此承租人所订立的转租合同区别对待，使得出租人的同意权无法对于转租合同产生绝对的主导地位，使得出租合同，转租合同，出租行为与转租行为之间的关系相互独立，从而使得当事人三方之间地位得以平衡，利益保护也相互制衡。

当事人，房屋租赁合同与转租合同之间的关系：

出租人与承租人的关系。出租人依与承租人二人之间所签订的房屋租赁合同，按约定向承租人提供约定内的具体租赁房屋，以供承租人居住或使用，此时承租人取得该房屋使用权，并依照约定向出租人支付一定租金。从而所产生的依附于房屋租赁合同所产生的房屋租赁合同关系。

承租人与此承租人的关系。从本质上讲，转租合同与房屋租赁合同大同小异，只是在转租合同中，承租人代替了原本出租人的地位，而此承租人代替了承租人的地位，此时承租人在转租合同中享有的权利义务与其在租赁合同中出租人享有的权利义务大致相同，而次承租人的权利义务也与之呼应。但唯一不同的是，在租赁合同中，出租人作为房屋的持有者，享有房屋的所有权，但在转租合同中签订之前，承租人享有的仅仅是房屋的使用权而非所有权，故而纠纷也从中产生。

出租人与次承租人的关系。二者相对来说，因为合同的相对性原理，二者之间并无直接的权利义务关系，但因两份合同的标的物均为该房屋，所以不得不产生关系，且在我国现行法律下，在承租人未经过出租人同意擅自转租房屋的情况下，对于转租合同的效力，出租人享有是否同意的权利，次承租人的去留取决于出租人的决定。

关于房屋所有权变动时次承租人的优先购买权问题：

承租人与次承租人。此顺序问题我只考虑承租人与次承租人之间的优先购买顺序，即在承租人未经同意擅自转租房屋情况下，该房屋进行出售时，我认为次承租人优先与承租人享有购买权。主要理由在于，对于房屋的使用权与联系来说，次承租人作为房屋的直接使用人，居住者，与房屋联系更为密切，相对于承租人来说，次承租人对于该房屋的依赖性更强，承租人仅仅是以其收取一定量的房租，谋取利益，但次承租人生产，生活等生活行为或经济来源都源自于该房屋，故而次承租人对于该房屋的需求性远远超过了承租人，所以其购买权应该优先于承租人，这同时也体现了民法的公平正义的精神。

房屋共有人，承租人与次承租人。《物权法》中规定，为稳定市场秩序和维护交易安全，共有权人的优先购买权先于他物权人。在《城镇房屋租赁合同解释》第24条规定，出租人出卖房屋时，房屋共有人享有优先购买权。对此我认为，次承租人的购买权在大多数情况下要优与承租人，但次承租人相对于共有人来说，仍属于相对意义上的“承租人”，所以其共有人的购买权仍优先于次承租人。

由此可见，在经济飞升的大背景下，房屋转租行为的出现即为现行经济下房屋租赁模式的创新与转变，我国法律规定在对其看重的情况下仍保持其活力，保证承租人的参与热情，对于房屋转租行为以及房屋租赁市场起到良好的引导与护航作用，使其在正确的航道向前行驶与发展。

房屋转租作为当今社会房屋租赁的新形式，同样也是新趋势，它顺应了市场的发展，体现了市场需求的灵活性，为人们提供便利，提高效率的同时，又大大节约了租赁成本，带动了经济发展。但是现如今关于转租问题方面的法律法规仍未做到面面俱到，一些生活实践中存在的为题乃至于纠纷并不能完全依靠现行的法律法规得到良好的解决，很多情况下，处于弱势方的此承租方会遭受当事三方中相对较重的利益损失，这样就会造成利益关系的失衡，无法真正做到通过法律去保护每一个人。而我在文中通过对现行法律的讨论，对部分还未进行明确规定的问题进行深入研究;通过对于实际生活中不同转租模式的列举，出租人、承租人与此承租人之间的权利义务关系的分析以及对于出售租赁房屋时的优先购买权问题的讨论，对于我国对于转租方面问题法律法规的完善提出相关的意见建议。

“法律的生命在于经验，而不在于逻辑。”法律的出现与实施正是人类社会实践的产物，而最终也应服务于人类。对于房屋转租问题而言，去更好地完善法律法规，更好的平衡当事人之间的利益关系，不仅仅体现了民法公平正义的精神，更大程度上推动了法治社会的发展。

长春工业大学 吉林省长春市 130000