公允价值模式在投资性房地产中的应用与反思

摘要：在全球经济一体化背景下，我国会计准则亦经过多次改革，旨在与国际准则趋同，进而提高企业经营管理效率。尤其是引入公允价值计量模式，应用于投资性房地产项目中，使企业实现资产增值，提高融资能力，进而促进企业更好发展。基于此，以基本会计理论为基础，对公允价值计量模式的概念进行阐述，讨论其在投资性房地产中的具体应用情况，并提出反思建议，旨在推动企业在实际会计工作中关于公允价值计量模式的应用，提升投资性房地产的信息披露，提高财务管理水平。

关键词：公允价值;投资性房地产;应用;反思

一、引入公允价值计量模式的必要性与重要意义

2006年，我国会计准则首次引入了公允价值计量模式，2014年我国制定CAS39，更是进一步推动了这一计量模式的具体应用。所谓公允价值计量，即在公平、有序、独立的交易环境中，交易双方在计量日因转移一项资产（负债）所愿意接受（支付）的对价[1]。随着全球经济一体化背景下，会计准则中引入公允价值计量模式具有着重要意义：

（一）与国际准则相趋同

自我国加入WTO以来，外国公司进驻国内市场，加剧了企业间的竞争，而当前我国会计准则中无公允价值计量模式，与国际会计准则存在较大的差距，无法动态地反映企业资产价值，在会计信息披露方面存在着弊端。引入公允价值计量模式，有助于加强企业间的国际交流与合作，通过会计准则向国际标准的趋同，为国内企业创造公平竞争环境[2]。

（二）提高会计信息质量

随着国内经济的持续、高速发展，资产的价值变化存在着较大的波动，例如房地产市场蓬勃发展，房价持续上升，引入公允价值计量模式，能够动态地反映企业资产的真实价值，进而提高会计信息质量，使会计信息使用者能够及时获得可靠信息，并做出相应的决策[3]。

（三）提升企业融资能力

现代企业的经营运作中，为了扩大经营、扩张市场，往往会通过多渠道进行融资，对于拥有大量投资性房地产的企业而言，更是因房地产占据了大量的资金，需要通过强大的融资来促进企业的发展，采用公允价值计量模式后，能够真实反映企业投资性房地产的价值。且随着房地产市场价值的上升，能够降低企业的资产负债率，使企业通过发行债券、抵押贷款等渠道更易获得融资资金。

二、公允价值模式在投资性房地产中的实际应用

所谓投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值而购置的房地产。例如，购买或修建的房屋，用于出租收取租金收益;为了获取增值收益而购置的房屋、土地等。在会计准则中是明确投资性房地产的目的在于通过投资获得收益，包括出租、持续待增值等，区别于自身经营用房以及房地产投资类企业将房屋、土地作为存货的情况。在会计准则中引入投资性房地产的概念，提现代企业将购置房地产作为一种投资形式，通过区分生产、经营用房，有助于进一步提高会计信息质量。

（一）会计实务中的具体应用

在会计准则中，不仅明确地对投资性房地产进行了界定，还提出企业可结合自身的实际选择成本、公允价值计量模式。特别是由于长期以来，针对房地产资产均是使用成本计量模式，在引入公允价值计量模式后，出于谨慎性考虑，准则中做出具体的规定，要求必须同时满足两个条件：一是，存在活跃的交易市场，即同类房地产在市场中有较多的交易实例;二是，能够在市场上获得相关交易信息，且能够据此类信息客观地对房地产公允价值进行评估。通过会计科目“公允价值变动损益”进行调整，当投资性房地产价值上升时，作会计分录：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

若当期房地产的公允价值呈现下跌的态势，则作相反的会计分录。

（二）采用公允价值计量模式影响因素分析

会计准则对于采用公允价值计量模式提出了较为严苛的要求，在具体的应用中投资性房地产的价值评估受到多种因素的影响，具体分析如下：

一是，可能缺乏成熟的交易市场环境。我国房地产市场化进程较为滞后，尤其是受到一些地区可能交易案例较少，缺乏同类房地产参考的市场价值，导致企业披露的会计信息可靠性难以保证。同时，企业自身在获取房地产市场交易数据受到一定的局限，可能会雇用第三方专业机构，既会增加企业的成本，可能还存在数据不公允的情况，增加企业的运营成本。

二是，可操作性不强，甚至可能引发公司业绩波动。引入公允价值计量，关键在于“公允”二字，由于我国房地产市场不够完善，无论是交易信息的获取、分析，还是专业的评估，都需要耗费成本。同时，会计规范程度、财务人员职业判断等因素均可能会影响到公允模式计量，进而可能会引发公司业绩波动，影响投资者的信心，不利于企业稳健性经营。进而影响

三、公允价值模式在投资性房地产中应用的反思

随着全球经济一体化进程加快，为营造公平的竞争环境、营商环境，我国会计准则多次改革，逐步与国际会计准则趋同。在企业投资性房地产计量中引入公允价值模式，有助于使企业实现资产增值，提高融资能力，促进企业更好、更快发展。对公允价值模式在投资性房地产中的应用展开分析，结合应用中所遇到的困境，提出几点反思：

一是，发展市场经济，逐步创建活跃、完善的房地产交易市场，从而为公允价值模式的應用提供更充分、准确的参考依据，减少价值判断的主观性，增强可操作性，使其能够真实反映房地产的市场价值，提高会计信息的可靠性。

二是，加强财务人员专业判断能力的培养，规范估值技术指南，从而为公允价值计量模式的应用创造良好的环境。强化财务人员的诚信教育，加强专业培训与继续教育力度，促进财务人员严守道德操守，准确处理相关事务，提升会计信息质量。同时，规范房地产价值评估的相关行业，提高专业人才的培养，营造良好的评估环境。规范估值技术指南，使房地产价值评估的弹性空间缩小，评估人员以指南为依据开展价值评估，减少主观判断机率与上下浮动空间，保证公允价值信息的可靠性。

参考文献：

[1]方磊.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财会学习，2020，No.248（03）：114-115.

[2]韩韦.投资性房地产公允价值计量模式的应用——以上市公司为例[J].中国集体经济，2020，No.625（05）：132-134.

作者简介：刘飞（1985.1-），男，汉族，本科，会计师，西安国际陆港保税物流投资建设有限公司，房产税方面和投资性房地产会计科目对企业利润的影响。