房地产开发前期策划与规划设计的有机融合

付承彪

摘 要：房地产建设项目的成功，既离不开项目决策的科学性、实施的合理性，也离不开科学合理的设计决策意图。通过微观设计图纸，呈现宏观意图，指导工程施工。因此，在设计阶段，不仅要注重宏观策划，而且要注重控制施工图纸的细节，并将二者有效融合。

关键词：房地产;前期策划;规划设计;契合

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-066-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.033

在房地产建设项目中，前期策划与规划设计尤为关键，保证二者的质量至关重要，有助于提升房地产投资效率，进而全面实现房地产项目的各项指标。对于项目实施来说，房地产开发前期是十分关键的，对项目实施具有一定影响。因此，应将规划设计与策划有机融合，不仅能够降低项目开发成本，而且能够提升经济效益。

1 房地产项目前期策划概述

聚焦房地产项目前期策划的具体内容，其通常具有统领全局的作用，往往以整体视角出发，对房地产项目进行全方位的规划，而在这一过程中，要收集市场最新信息，根据实际情况明确开发项目的定位。除此之外，还应对项目进行分析，讨论其是否具有可行性，进而为开发商的决策提供依据。从某种意义上说，房地产项目前期策划相当于咨询，其策划的结果具有重要的意义，对项目的顺利完成具有决定性作用，同时对项目的运行效果产生一定的影响。换言之，对于房地产的开发决策来说，房地产项目的前期策划发挥着十分重要的作用，二者联系密切，后者是前者的前提，房地产项目前期策划直接决定房地产项目的成败[1]。

2 房地产开发前期策划内容

2.1 市场环境分析

市场环境分析主要包括两方面内容，一是市场环境状况，二是各类房地产供需分析。前者需要对当地经济发展情况等进行分析，后者需要对写字楼等供需情况进行分析。

2.2 市场调查分析

市场调查分析主要涉及以下六个方面内容：一是项目概况，主要指项目的位置、名称等;二是项目商业投资前景分析，主要指商铺成交价等;三是项目市场定位，如对商业零售业主力客户群进行分析;四是主题概念，如对项目的交通优势进行分析，从而分析项目的作用和价值;五是具体规划，如功能结构体系等;六是项目配套支撑体系，如质量防控体系等。

3 房地产开发规划设计要点

3.1坚持以人为本

房地产开发商在开发项目的过程中，并没有科学合理的设计规划项目，如果盲目启动项目，势必会为业主带来一系列问题。房地产开发商主要任务是为住户提供服务，因此在对项目设计中，应该坚持以人为本，使房地产居住起来舒适度更高，进而为居民提供更好的居住环境。但是在日常生活中，很多小区的主干道设计存在各种各样的问题，车辆不遵守通行要求，而行人也随意乱走。比如，有些小区的大门邻近十字路口，车辆拥堵导致居民出行不便，还遗留很多安全隱患，严重影响居民生活质量。因此，在项目设计中，应该充分考虑建筑的审美性和便利性，提升建筑的实用性。

3.2 充分认识物业管理的重要性

在房地产项目设计中，要充分认识物业管理的重要性，考虑其基本需求。物业管理十分关键，其质量对建筑的性能具有极大影响。当前，人们对生活质量和生活品质都有更高的要求，因此在项目设计中，要融入物业管理要素[2]。

3.3 设计符合项目定位

对于房地产建设来说，科学合理的目标定位对其具有决定性作用。在房地产设计工作中，应对房地产项目进行充分分析，了解其定位标准，基于此开展项目工程设计工作，进而使设计更加科学合理。

4 策划与规划设计相结合的意义

房地产开发前期策划与规划设计不可分割，二者相辅相成，通过共同作用，使房地产设计方案更加科学合理。首先，在前期策划过程中，要详细分析房地产开发的具体情况并在此基础上进行策划。比如，在房地产开发中，无论是绿化设计还是景观设计，都是十分关键的。其次，规划设计必须在房地产前期策划的基础上开展，后者是前者的基础，规划设计把前期策划转化为理论，进而完成项目设计，使建筑更加科学合理。最后，房地产前期策划与规划设计充分融合，有利于工程成本得到有效控制，使房地产开发更加顺利。

在项目设计策划中，房地产开发企业应将市场作为项目设计的立足点，重视居住品质，提高技术标准，一步一个脚印地推进工程建设。无论是对出售的物业，还是企业本身持有的业务，均应高度重视，采取相应措施，做好业务保值工作，鼓励设计人员设计出更具艺术感的建筑项目，提高建筑项目的品质。

5 策划与规划设计相结合的内容分析

5.1 合理选择设计单位

目前，按照设计单位的规模，可以将设计单位分为三类。

一是大型设计院，通常其规模较大，具有较高的综合实力和较多的优秀设计人才。无论是档案管理，还是内部会审会签，都具有较好的执行效果，其图纸设计过程通常更加仔细严格，基本上不会出现错缺漏等问题，有利于更好地开展后期施工，从而提高项目管理水平。但是这类设计单位存在着设计方案不够新颖、过于保守、欠缺创意，以及缺乏创新意识等问题，导致其设计具有一定的局限性，无法满足业主的设计要求。

二是中型设计院，与大型设计院相比，中型设计院实力较弱，资源配备也有所不足。但是，其设计师具有丰富的设计经验和较强的设计能力。

三是小型设计院，其通常受控于房地产建设单位，缺乏完善的管理制度，内部各项管理都存在一定问题，导致其设计质量堪忧[3]。

5.2 方案设计

在房地产开发中，总体开发设想尤为关键，其对房地产未来的发展具有深远影响。因此，在明确总体开发设想的过程中，要科学预测房地产项目的现金流。同时，为了使房地产开发与目标群体的需求相符合，必须对目标群体充分进行市场调研。除此之外，还应在开发商要求的利润内进行总体开发设计，并将开发商要求的品牌规划其中。对上述元素进行充分设想后，再开展房地产的前期策划与规划设计工作，可以更好地设计相关内容，使开发周期更加合理，进而提升工程的综合效益。

在设计总体平面布置图时，要全面了解项目地点的具体地形和地质条件，确定设计方案的过程中要以建筑地的自然环境为前提，合理利用场内资源。设计总平面布置图必须满足国家对绿地率等的相关要求，并充分考虑建筑地相关的地貌地形，通过纵向布置的方式保证质量和整体效果。

当前的城市建筑设计发展中，景观都市主义已经成为设计主流，其在某种意义上是城市景观的延续。就景观本身而言，是一种支撑结构，在城市建筑中十分常见，能够容纳各种各样的公共基础设施，并为基础设施提供多样化服务。在规划设计中，应基于地块特征，充分考虑城市的具体发展情况，不仅要满足不同的用地需求，而且要根据地块情况对其进行整合，从而形成具有连续性的地标景观。在这一过程中，通常会使用过街天桥或架空层的方式，通过对两个地块进行科学合理的整合处理，提升城市综合体规划的质量。

5.3 绿化与景观系统规划

房地产开发前期规划时，做好相关的绿化工作是必要的。在策划工作完成后，要通过图纸的方式将规划设计出来，设计人员和开发商应详细了解设计的具体内容，将二者充分结合，进而打造现代化的绿色小区。在房地产开发中，通过科学合理地设置绿化景观，可以优化小区的环境，增加小区的吸引力，为居民营造更加舒适的生活环境。

6 结语

目前，我国的城市建筑水平得到了很大程度的提高，在一定程度上促进了我国房地产行业的发展。从房地产开发项目的具体情况看，其数量与日俱增，规模逐渐扩大，而房地产开发成本却越来越低。房地产开发具有更高的效率，做好房地产开发前期策划与规划设计，不仅有利于提升房地产开发的经济效益，而且有利于推动我国经济和房地产行业的健康发展。

参考文献

[1] 隋永晓.探讨房地产开发前期策划与规划设计的结合[J].中国房地产业，2017（7）：95.

[2] 杨瑛.论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J].住宅科技，2016，36（6）：14-19.

[3] 沈月红.房地产前期策划与规划设计的有机契合——以南京恒盛金陵湾项目为例[J].城市住宅，2014（7）：66-70.