房企“强”之基础：高质量发展

冯俊

摘要：房地产市场的发展已经告别了极度短缺的岁月，逐渐走向供求平衡。但是离我们满足人民群众美好生活的需要还有很漫长的路要走。房地产企业的强，最根本的是建立在高质量发展基础上，实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好，能够卖出去，最重要是要做好以下5个方面：1.供需平衡;2.杠杆合理，风险可控;3.供应体系完善;4.需求管理到位;5.提供优质产品。

关键词：供需平衡;风险可控;优质产品

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）08-0032-35 收稿日期：2021-07-25

大家都在关心房地产怎么发展，房企如何走强。好多企业都是非常强大的企业，但是什么是强？大了就是强吗？中国房地产不断地靠规模的扩张能走向强吗？

强，最根本的是建立在高质量发展基础上，实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好，能够卖出去，最重要是要达到五个条件：

1 供需平衡

房地产市场的发展已经告别了极度短缺的岁月，逐渐走向供求平衡。但是离我们满足人民群众美好生活的需要还有很漫长的路要走。讲市场平衡的时候有三个问题是一定要强调的：市场供求的短期平衡不等于长期平衡，局部平衡并不代表市场的全局平衡;市场的平衡并不代表人民群众的生活需要被满足。人的生活的追求在不斷发展，市场平衡只是瞬间、局部的表现，所以在整个房地产发展过程中必须看到市场未来需要的是什么，房地产发展不仅仅承担着为经济发展奠定基础这一个角色，还承担着社会发展解决老百姓住房问题的重要角色。

我们现在普遍舆论是套户比超过1，实际上还不是，套户比是发达国家用的，是成套住房的数量分子，家庭数量为分母的关系，上世纪末发达国家的套户比。而在中国住宅不成套住房里的家庭占到将近20%。我们的住房严格意义上的套户比现在也就零点几，不成套的住房国际上被称为非正规住房，我们这个比重大了，农村这个比重更大了。一个指标来衡量老百姓居住状况，自来水都没有是不可能有住房的。城镇住房有基本条件，不仅仅有卧室和起居，还要有独立的厕所和厨房。2016年管道入户家庭占到87.8%，居民家庭卫生厕所比71.7%。我们中国不成套的住房占比很大。中国城镇住房的套户比达到1以上这个理论，我个人认为是绝对不太靠谱的。

我国为了让老百姓住得更体面、舒适分三步走：

第一步，实现让每个家庭都有一套符合健康文明标准的住房，有独立的卫生和厨房。

第二步，实现每人一间卧室的水平。发达国家现在已经到了3个人5个卧室的水平，我们离这个水平的差距还很远。

第三步，每个家庭除了厅以外的居住空间达到N+1，3口之家可能有4间房，现在养孩子都需要保姆，老人需要赡养，家庭结构真正达到住得体面、舒适的状况，至少还需要25-30年的时间。

房地产虽然不可能再像以前两位数的增长了，但是居民对住房的需要还是要走很漫长的路。同时城镇人口发展当中，在未来的二三十年里，大体上还有2亿多农业人口转为城市人，为2亿多人口提供住房也是艰巨的任务。举家迁徙的占比比较低，只占10%～20%，大多数是只身前往城市，农村人口也是这个特征。城镇人口迁徙在数量上不反映城镇人口的增加，但是住房需求上产生了需求，每年4000万左右的城镇人口在城市之间的迁徙，上海到北京工作，上海的房子不能退出来，在北京也需要租房，这占1亿多，原住地和新的地方都需要房子，逐步使迁徙人口也能过上美好生活，也能让他们住得更加舒适，住房建设还有很长路要走。

2 杠杆合理，风险可控

2018年个人住房贷款余额和城镇居民家庭总收入的比很高了，虽然2018年采取了去杠杆的措施，但是2018年总体杠杆率还在上升。

居民住房个人贷款数量跟家庭总收入比还是高位运行，个人贷款增量促进了房地产市场的需求的扩张，但是它占居民家庭总收入的比重也是越来越高。

这些年来商品住宅的销售额跟城镇居民家庭总收入比，从本世纪以来一直在攀升。当然有些同志说中国家庭住房杠杆比美国低，但是要注意第一中国城市化水平，户籍人口城市化只有42.3%，承担住房贷款的基本上都是城镇户籍家庭，农村居民家庭即使进城来，由于收入不稳定，没有财产抵押，很难取得贷款。42.3%的人承担100%的贷款是事实。第二现在杠杆比美国高了，美国现在住房杠杆30%多。我们现在人均GDP是9000美金，美国人在人均10000美金的时候，杠杆不到20%，这样来比较我们就比较大了。我们还需要注意到一个事实，美国人恩格尔8%，我们去年28.4%，居民住房销售额跟家庭收入比38.7%，加上28.4%，是67.1%。在居民总收入当中超过三分之二用于吃跟住，只剩下不到三分之一用于其它消费。讲房地产风险的时候，有些讲库存增加了，有些讲说供应不足了，它是风险。但是真正房地产风险不是房子卖不卖得出去，讲的是对经济社会的系统性风险。如果居民只能拿不到三分之一的收入来用于吃住以外的其它消费，那经济结构的条件，通过消费来拉动经济怎么实现呢？如果这个情况继续下去，希望我们的资本让世界经济发展改变脱虚向实的局面怎么实现呢？真正房地产的风险第一是对实体经济的挫伤程度，第二是杠杆过高导致的金融系统性风险。我们讲风险指的是经济社会发展当中的风险，一个公司房子卖不卖得出去对企业是风险，对经济发展来说微不足道。

3 供应体系完善

高质量发展是供应体系完善，在市场发展当中一定不能忘了总有一部分人群是不能通过自己的能力，或者不能通过劳动收入来在市场上获得合适住房。但是我们供应体系发展到现在，市场化程度确实很高了，但是一个随着房价不断上涨，群众的支付能力在不断削弱。能够在市场上获得家庭的比重是越来越小，需要政府提供保障的人群越来越多。我们整个供应体系当中，租售的比例不合理，1998年房改以后，基本没有租赁住房供应了，现在整个租赁住房供应里私人部分占98%，在发达国家里私人市场租赁住房供应是50%～60%，其它是政府、房产商、社会组织供应的，我们这三个部分只占2%。城镇化过程中，新就业的人群，新移民没有事实积累，收入比较低，就业不稳定，要完全通过购置方式解决住房问题是十分困难的。在整个房地产市场供应当中有两个很重要的任务：第一为支付能力不足的家庭提供住房保障。第二为通过租赁方式获得住房的家庭供应足够的住房。

房地产发展对经济影响当然很大了，特别在现代经济发展当中是非常重要的部分。房地产发展有重要的社会功能就是满足人民群众居住和生活需要。

4 需求管理到位

这是经常被忽视的方面了，讲房地产供求关系的时候一定讲的是市场的及时供应跟需求间的平衡。但是要注意到决定支付能力的，因为需求不足的时候决定支付能力的时候是两个因素：收入、价格。收入提高是整个经济决定的，价格的稳定那就是房地产市场本身的问题了。在这么一个局面下，我们不仅仅要改善供给，还有很重要的任务就是需求管理到位。房地产需求一个是投资性需求，一个是消费性需求。有位领导问我房地产到底实体经济还是虚拟经济？我就跟他解释，当房子用来住的时候就是实体经济，当房子用来炒的时候就是虚拟经济，我们一定支持实体经济发展，而不能支持虚拟经济的发展。当然了，有些同志提出来，房地产投资需求不能扼杀，这话也对，如果没有投资需求就没有租赁市场的发展。在需求管理当中有几个问题要明确的：优先保障居民家庭的住房权利;适度限制投资性需求。现在投资性需求主要一部分是囤积居奇，待价而沽。这样是导致有效供给被吞噬了。

人的权利分为人权、政治權利、社会权利、财产权利。住房全是人权重要组成部分，人权是最基本的，这四个权利对每个公民都是平等享有的。但是作为政府决策或者法律制度上，人权跟财产权利产生矛盾的时候，法律制度应该优先保障谁。或者政府决策的视野放在哪。资本主义国家宪法上说私有财产神圣不能侵犯，但是不管哪个政党不敢公开说财产权优于人权。我们保护人权应该是放在首要的位置了，当然不是侵犯财产权了，利益平衡的时候还是应该把人权保护放在第一位。

5 提供优质产品

有几个方面需要满足，满足绿色、健康的要求。房地产发展从原来满足基本休息的功能，逐步要走向满足绿色健康的要求;房地产发展误差从厘米级走向毫米级，许多开发商和供应商你们不妨回到自己家里，回到你们工程上量一下，一个房间的8个角误差要是在厘米以下或者毫米级的，你们都可以给施工队发奖金了。这么一个精度跟手工操作有关系，逐步通过工业化的建设，使得我们精度提高;住房生产应用新技术、新材料。

当前的发展过程当中国家提出来数字制造、数字建造，房地产怎么发展？在房地产领域现在在营销过程的数字化运用比较好，但在建造过程中的数字化还是比较落后的。我们工业化体系的发展有很重要的就是赋予数字化的内核，使得整个设计、建造、运营全过程中数字化能够覆盖，这才能完成我们从粗放型发展走向高质量发展的阶段。

我们要重视住房的全生命周期的经济需要，住房结构是定数，使用期限少则五六十年，长则一百年，但是人的结构变化会几年发生，设施设备更新的几年内都会发生变化。最重要的在整个全寿命当中是经济适用的，而不是建造这一个环节是经济适用的。可能建造环节里增加成本，但是放到全生命周期当中成本节约了，包括节能技术的应用，从毛坯房走向精装修，就使得发展质量提高。在居住、生活全过程的服务，这也是很重要的一个。

房企要实现高质量发展，很重要的就是在这五个方面不断努力，真正从大走向强。