抵押注销登记应当单方申请还是双方申请

摘要：有登记机构以《不动产登记操作规范（试行）》第14.4.2条第2款为由，认为抵押注销登记既可双方申请，又可单方申请。该登记机构正是因为采用单方申请，才未能发现银行申请张冠李戴。通过对照现行规则，并考察抵押注销登记业务渊源得出结论：抵押注销登记应当适用双方申请。

关键词：抵押注销登记;单方申请;双方申请

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）08-0047-49 收稿日期：2021-06-01

最近笔者参与讨论了一个案例，引起对这个问题的思考。案例情况是：某登记机构正常受理一笔抵押注销并办理完成之后，债权银行正式通知，说因为债务人重名的原因，造成抵押注销完全张冠李戴，即整套申请资料都是另一个同名债务人的。有参与讨论者反问：债务人身份证也是同名的另一个人的吗？该登记机构回答：当地对抵押注销登记实行抵押权人单方申请，故债务人不是申请义务人，其身份证复印件也不是登记要件。并说道，其执行依据是《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第14.4.2条，其内容为：“不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记”。该登记机构据此认为，抵押注销登记既可以实行抵押权人与抵押人双方申请，也可以实行抵押权人单方申请。笔者认为，这种观点值得商榷。

1 这种理解不符合制度逻辑

制度建设中为一件事情规定一种以上的办理路径是可以的，但是无论规定多少种办理路径，其中任意两种路径的要件不应该是包含关系。以规定两种办理路径为例，假如第一种路径需要5个要件，第二种路径只需要其中的4个要件，那么第一种路径中的第5个要件就应该废掉，从而实现两种办理路径合二为一，这就是正常的制度逻辑。

所以，该登记机构如果把关于抵押注销登记的规定理解为既可双方申请又可单方申请，就应该想到，既然可以普遍适用单方申请，双方申请还有什么存在价值？并由此进一步核实对相关规定的理解，弄清楚后再付诸实践，而不是冒然选择其中一种办理路径。

2 与《规范》第14.4.2条相关的其他规定

从上位法看，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第14条第2款规定了适用单方申请的7种情形。其中第5种情形是：“不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的”。第7种情形是兜底条款。其它情形均不涉及抵押注销登记。第5种情形中的子情形“因不动产灭失申请抵押注销登记的，适用单方申请”，应当主要是指房屋本身灭失，不包括一般意义上的抵押权的权利灭失，比如，因贷款偿还完毕引起的抵押权消灭。第5种情形中的子情形“权利人放弃不动产权利申请注销登记的，适用单方申请”，应当适用于包括抵押权人放弃权利在内的多种权利放弃类型，大家没有争议，故不在本文讨论的范围之内。由此可见，正常偿还贷款后申请抵押注销登记的，不属于《条例》规定的单方申请适用情形。

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第70条明确规定了抵押注销登记的4种情形。一是主债权灭失;二是抵押权已经实现;三是抵押权人放弃抵押权;四是兜底条款。按照对此条规定的一般理解，主债权灭失应当双方申请抵押注销登记;抵押权实现一般是司法拍卖的结果，有专门的登记路径;抵押权人放弃抵押权的，应当是由抵押权人单方申请。由此可见，正常偿还贷款后申请抵押注销登记的，属于《细则》第70条第1项规定的情形，结合《条例》的规定，应当适用双方申请。

从抵押注销登记的历史延续上看，1997年颁布实施、2001年修订的原《城市房地产抵押登记管理办法》第35条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记”，这里的抵押当事人应当是指抵押权人与抵押人双方。2008年颁布实施的原《房屋登记办法》第12条第2款规定了适用单方申请的7种情形，与《条例》内容基本一致，只是立法较早，稍显粗糙，也没有将正常还款后的抵押注銷登记列入单方申请的范围。2013年颁布实施的原《房地产登记技术规程》第4.2.2条承袭了原《房屋登记办法》关于单方申请的规定，细化列举了变更登记的4种情形，增加列举了不涉及权利归属与内容的更正登记、异议登记和当事人约定可以单方申请的预告登记，去掉了兜底条款。由以上业务渊源来看，抵押注销登记过去一直是双方申请的。

3 对《规范》第14.4.2条的分析

《规范》第14.4.1沿用了《细则》关于抵押注销登记列出的4种情形。第14.4.2条第1款表明抵押注销登记一般适用双方申请，第2款为“债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，适用抵押权人单方申请”，第3款是生效法律文书确认抵押注销的规定。这里的争议焦点是第3款中的“债权消灭”与上一条规定的4种情形之首的“主债权消灭”是不是相同的含义？如果含义相同，那么依据本条第2款的具体规定，上一条的双方申请就没有了对应的适用情形了，成了一条没用的规定，显然不妥;如果含义不同，那么上一条的“主债权消灭”应当是指正常完成还款的情形，这样，本条第2款的“债权消灭”应当如何理解？笔者大胆揣测，它应该是指某种造成仅有一方当事人的情形，比如抵押权人收购作为企业的抵押人或收购抵押人的该笔债务，造成债权人与债务人混同，从而形成抵押权人与抵押人的混同，出现只有一方当事人的后果。如果可以这样理解，上位法规定以及登记业务渊源中形成的双方申请，就可以与正常还款形成的“主债权消灭”情形相对应，即正常还款完成后形成的抵押注销登记适用双方申请，如此，则该登记机构的做法是错误的。

当然，笔者不能确认这种理解是正确的。但是，登记机构在学习理解《规范》第14.4.2条的时候，应当发现这里存在的模糊之处，在二选一中理性采纳更加安全的工作路径，应当优先选择按双方申请办理抵押权注销登记。至于当地银行因为债务人重名原因导致一错到底，直至抵押注销登记完成之后才发现自己申请错误，说明其工作流程和管理机制存在较大问题。

作者简介：虎吉祥，西安市不动产登记服务中心。