无锡商品住宅合同网上备案注销摇号情况简析

摘要：自2016年无锡市实行商品住宅合同网上备案注销摇号政策以来，注销摇号已成为规范房地产市场销售行为、多样化民众购房途径的重要举措。总结注销摇号的运行情况，分析注销摇号房源的特征，有利于深入了解注销摇号市场的发展趋势;通过对注销摇号的思考与展望，有助于认清该政策实际运行中的问题与不足，不断完善相关规定，使之更好地服务于无锡房地产市场的平稳健康发展。

关键词：注销摇号;特征分析;思考与展望

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）08-0027-31 收稿日期：2021-07-05

1 前言

自1998年实施住房分配货币化改革以来，我国房地产业获得了快速发展。2020年，全国房地产业增加值为74552.5亿元，在国内生产总值中占比为7.34%，房地产业在国民经济中的地位仍显重要。同年，无锡市商品房成交量为64554套，成交面积为698.21万平方米，成交金额为1298亿元;其中，住宅48724套，成交面积为595.77万平方米，成交金额为1182亿元。同样可以看出，房地产业是无锡经济的重要组成部分。

但随着房地产业的快速发展，房价不断走高，也产生了一系列的经济社会问题。如何有效调控房地产市场，促进房地产业平稳健康发展，是当前摆在各级政府面前的重要课题。为进一步贯彻落实国家房地产宏观调控政策，规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为，引导房地产市场健康理性平稳发展，2016年10月，无锡综合考虑自身实际情况，发布了《关于进一步加强商品房买卖合同网上备案管理的通知》。其中规定，凡注销商品房买卖合同网上备案的商品住宅房源，均须通过公正摇号的方式再行销售，且其销售价格不得高于原合同成交价（以下简称“注销摇号”）。

2 注销摇号流程及概况

正常情况下，注销摇号每月进行一次。在商品住宅合同网上备案注销后，该房源若要参与当月的注销摇号，开发企业需向房屋交易管理中心提交摇号房源的申请，该中心会在规定时间内将房源信息通过无锡房地产市场网进行公示。房源公示后，拟定认购人便可通过房地产市场网进行网上报名并取得认购号码;在取得认购号码后，拟定认购人需与开发企业完成相應的线下报名手续。此后，开发企业还须在报名截止当天将拟定认购人的相关报名资料分别提交至房屋交易管理中心和公证机构，注销摇号将会于月底在公证机构进行。

2016年11月，无锡开始正式实行注销摇号政策。截至2020年12月，注销摇号共进行了46期。2016至2020年分别进行了2期、12期、11期、12期、9期，其中2018年受春节假期影响停摇1期，2020年因新冠疫情停摇3期。累计共有991套房源报名参加注销摇号（指进行了网上公示的房源，以下简称“报名摇号房源”，也反映了合同网上备案注销房源的数量;因未完成相关流程而重复报名参加摇号的房源，仅以一次记）。实际参与注销摇号的房源有270套（指完成注销摇号流程并成交的房源，以下简称“参与摇号房源”），其中包含仅有唯一实际认购人的房源，注销摇号的实际摇号率为27.25% （实际摇号率指参与摇号房源数量占报名摇号房源数量的比例）。

3 注销摇号房源特征分析

与正常销售相比，注销摇号具有流程规范性高、参与时间较为固定、房源数量有限，选择范围相对较窄等特点。随着注销摇号的推进，有利于规范商品住宅市场销售行为，并且在一定程度上满足了民众多样性的购房需求，社会关注度日益提升，注销摇号房源的特征也越来越受人瞩目。

3.1 注销摇号房源数量

2016至2020年（2016年仅含11、12月，下同），注销摇号处于发展阶段。分年度来看，如表1、图1所示，在报名摇号房源方面，2016至2019年报名摇号房源数量逐年上升，2019年达到300套，2020年因只进行了9期注销摇号，故该数据有所下降。在参与摇号房源方面，除2016年外，其余年份房源数量都在60-70套左右，趋势较为平稳，2018年参与摇号的房源最多，为71套。从年度月均数据的角度来看，2016至2017年，月均报名摇号房源的数量存在一定的波动，分别为17套、14.67套;2018至2020年，该数量增长至24-25套，较为稳定。至于月均参与摇号房源数量，除2016年外，其余年份的数量分布在5-6套之间，集中趋势较为明显。

关于实际摇号率，2017年该比率居于首位，达到34.63%;2016年实际摇号率最低，仅为11.76%。除去2016年，则是2019年实际摇号率最低，为21.68%，这与该年的月均报名摇号房源数量居于首位相比，反差较大。总体上来说，历年月均实际摇号率并不是很高，这也反映出市场对注销摇号保持了较高的理性。

3.2 注销摇号房源户型比重

按房源户型（建筑面积在90平方米以下为小户型，90-144平方米为中户型，144平方米以上为大户型）来看，如图2所示，在正常销售、报名摇号以及参与摇号的房源中，均是中户型房源占比最大，这表明中户型房源是近年房地产市场中的“主力军”。从正常销售和报名摇号房源的对比中可发现，报名摇号房源中大户型占比要高于正常销售大户型的占比，小户型与中户型占比均要低于正常销售中同类户型的占比，这从侧面反映出大户型房源合同网上备案注销的概率最大。而通过报名摇号与参与摇号房源的对比可发现，参与摇号房源中户型与大户型的占比都要低于报名摇号中同类户型的占比，仅小户型的占比要高于报名摇号中小户型的占比，这说明注销摇号市场对小户型房源给予了较多的关注。

3.3 注销摇号房源价格倾向

从房源价格分段的角度来看，如表2所示，在正常销售、报名摇号以及参与摇号的房源中，1-1.5万元价格段均占比最大，2.5万元以上价格段均占比最小。并且1万元以下、1-1.5万元两个低价格段占比呈现横向、纵向双增长的趋势;而1.5-2万元、2-2.5万元、2.5万元以上3个高价格段占比呈现横向、纵向双递减的趋势。从中可以得出，报名摇号房源的低价格段房源比重高于正常销售房源的低价格段房源比重，高价格段房源比重则低于正常销售房源的高价格段房源比重，且在参与摇号房源中低价格段房源比重进一步上升，高价格段房源比重进一步下降。可以推断出，低价格段房源比高价格段房源合同网上备案注销的概率要大，且低价格段房源比高价格段房源在注销摇号中更受青睐。

通过对参与摇号房源数据的统计，在270套参与摇号的房源中，有156套的价格低于该楼盘近半年同面积段成交均价（指参与摇号当月的前6个月90平方米以下或90-144平方米或144平方米以上的均价），占比为57.78%;在线上报名人数与线下报名人数最多的20套房源中，分别有15套、14套的价格低于成交均价，比重分别为75%、70%。不难发现，“价差”是通过注销摇号购房的重要因素。关于“价差”的形成，一方面是由于部分优惠销售的房源合同网上备案的注销;另一方面是合同网上备案注销后，有些房源并未立即申请摇号，合同网上备案注销和房源摇号之间存在时间差，在房价逐步上升的情况下，时间差也就意味着“价差”。

综上所述，可整理得到注销摇号特征分析图，如图3所示。一般而言，房源合同网上备案注销的主要影响因素是房源总价款与购房者的经济能力，而房源总价款也受两个因素的影响，即户型与房价。通常来说，高价格段房源与大户型房源的总价款较高，合同网上备案注销的概率也就更大。在报名摇号房源中，與正常销售房源相比，中小户型比重下降，大户型比重上升，这与通常情况保持一致;但低价房源比重上升，而高价房源比重下降，这与通常情况恰恰相反。之所以出现这种现象，与房价的内在属性紧密相关。与户型相比，房价不仅能反映出购房者经济能力，而且还具有社会圈层属性。对于部分购房者而言，高房价意味着“高房价社区的圈层”，进入该圈层能够获得更有利的“社会标签”。在经济能力允许的范围内，他们宁愿选择小户型高房价的房源，而不会选择大户型低房价的房源。因而，房价更能体现出购房者的经济能力。而购买低价房的购房者，他们的经济能力较差，抗风险能力较弱，稍遇变故，就可能导致无法支付房款或贷款，因而只能选择注销合同网上备案。

在参与摇号阶段，房源总价款与付款方式成为主要影响因素。由于付款方式是由买卖双方事先自行约定，而开发企业往往都是要求在约定期限内一次性付清房款，拟定认购人为了参加注销摇号只好接受。因而与报名摇号阶段相比，在参与摇号阶段，低价房源比重上升，高价房源比重下降，且小户型比重上升，中大户型比重下降。除此之外，部分注销房源与同时期正常销售房源相比存在“价差”，“价差”越大参与摇号的人数也就越多。虽然存在扎堆参与的“非理性”行为，但这也恰好反映了市场对于注销摇号的“理性”，也正因为这种“理性”，故注销摇号房源的成交量处于低位，实际摇号率较低，有“价差”的小面积低价房源备受追捧。

4 注销摇号的思考与展望

注销摇号已走过了4年光景，该政策的实施不仅在一定程度上规范了商品住宅市场销售行为，也为部分购房者带来了优惠与多样性的选择。然而，作为新生事物，注销摇号在运行过程中仍存在一些问题，为了更好地发挥其作用，需要从以下几个方面加以改进与优化：

一是加强监管力度，规范企业行为。为确保注销摇号的合规性，主管部门应加强对各个环节的监管，重点关注阻碍报名、私下操作、拖延签约等违规行为，设定相应的处罚机制，对于开发企业的违规行为，主管部门可根据该行为的影响程度，予以取消当期开发企业摇号的资格或一定期限禁止参加摇号的惩处，切实维护好拟定认购人的合法权益;同时，应优化认购保证金的退还方案，可考虑引入认购保证金的监管，认购保证金的收取与退还均需通过资金监管账户，杜绝开发企业延迟退还认购保证金的现象。

二是调整付款方式，扩大受益群体。注销摇号房源的付款方式是由买卖双方自行协商决定的。但在实际情况中，绝大部分开发企业都会要求中签者一次性支付全额房款。在参与注销摇号的群体中，有些是没有能力购买正常销售房源的刚需购房者，他们无法达到一次性支付全额房款的要求，只好放弃参与摇号的机会。注销摇号房源多属于剩余房源，开发企业往往面临着回款的压力，要求一次性付款有其合理性，但应鼓励开发企业或出台相关细则，规定在提高一定首付比例的前提下，尽量避免一次性支付全额房款的要求，从而扩大注销摇号的受益群体。

三是细化报名规则，加强资格审核。目前，注销摇号并没有对同一套房源同一家庭报名参与的形式做出规定。为了提高中签率，部分家庭夫妻双方、未成年子女选择分开报名，每人获取一个签号。从某种程度上来说，这对于离异家庭与单身人士存在一定的不公平性。为了改善这一现状，可参考现行的限购政策，以家庭为单位参与摇号，进一步确保注销摇号的公平性。此外，也存在开发企业员工报名参与本企房源业注销摇号的现象，因拟定认购人参与摇号的资格是由开发企业审核，故暴露出开发企业既当“裁判员”，又当“运动员”的问题。因此，开发企业员工及其家属参与本企业房源注销摇号应由主管部门工作人员审核其报名资质，避免内部操作的可能性，保证注销摇号的公正性。

四是推行网上审核，优化业务流程。开发企业与拟定认购人参与注销摇号需完成线上线下多个流程，并且各流程均要提供纸质材料，尤其是开发企业需多次提交。现阶段，不仅“跑一次”完成不了所有流程，业务办理效率较低，还消耗了一定的资源。随着办公信息化的普及，网上审核成为可能，且受新冠疫情影响，非接触办公在一定程度上得以推广，为网上审核积累了相关经验。主管部门应加强网络系统建设，推行网上审核，既能有效节约资源，优化工作流程，提升工作效率;也有利于落实“最多跑一次”的服务目标，从而不断优化营商环境。

作者简介：张鼎，无锡市房屋交易管理中心。