西北地区房贷风险成因及其缓释路径

张录民 毛宁军 刘甲

甘肃省庆阳市地处陕甘宁三省区交汇处，是长庆油田的发源地，近年来该市经济在第二产业带动下取得了全面发展，2020年末国民生产总值在甘肃排名第二，仅次于省会城市兰州，在西北地区有一定的代表性。2010～2020年，庆阳市居民住房价格每平方米从2600元上涨到7000元，10年间房价涨幅达270%。在住房价格快速上涨的大背景下，笔者通过调查当地房地产市场相关数据，实地走访银行和房企，发现庆阳市房地产信贷市场风险主要表现为以下四种形式：一是房企流动性风险加剧;二是借款人信用风险加剧;三是中小银行经营风险加剧;四是商业地产市场风险加剧。针对存在的问题，我们从防范和化解房地产信贷风险的角度，给出相关建议。

房地产信贷市场的风险表现

开发贷款不良率高企。从规模上看，2020年末庆阳市房地产企业开发贷款存量资金中有近两成形成不良;从结构上看，2020年全市房地产企业开发贷款不良率较全部企业贷款不良率高出7.08个百分点，全市房地产企业开发贷款中的不良贷款占当年全市企业不良贷款总额的23.3%。房地产贷款不良率高企，说明房企流动性风险加剧。调查显示，在被调查的10家房地产企业中，9家企业表示流动性资金吃紧，5家企业在银行的贷款已形成不良。

按揭贷信用风险加剧。2020年末，庆阳市城镇居民人均住房贷款与城镇居民人均可支配收入的比值為33.43%，这一比例较2010年的2.35%提高了13倍有余，如果考虑到民间借贷，居民实际购房杠杆率可能更高。庆阳市近10年房地产价格持续上涨，贷款存量更是倍速增长，个人大量举债进入房地产市场，贷款人偿债压力明显上升。数据显示，2010～2020年，庆阳市城镇居民可支配收入提高了1.56倍，房价提高了2.7倍，全市金融机构个人住房贷款余额提高了11.85倍。

中小银行房贷风险增加。从庆阳市金融机构房地产不良贷款的分布实际来看，多数不良贷款集中在中小型金融机构，加剧了中小银行经营风险。数据显示：中小银行房地产贷款增速远高于大型金融机构。2020年，庆阳市大型商业银行房地产贷款平均增速为13.32%，城商行房地产贷款平均增速为118.96%，农合机构房地产贷款平均增速为108.91%。从房地产贷款质量来看，2020年底大型金融机构房地产贷款不良率为1.5%，城商行房地产贷款不良率为7.13%，农合机构房地产贷款不良率已超过20%。

商业地产违约风险陡升。近年来，庆阳市商业地产的过度竞争，尤其是同质化竞争愈演愈烈，导致市场的招商退租风险进一步增强。总体来看庆阳市商铺空置时间过长，整体租金收入难以维持市场运营是目前全市商业地产面临的主要风险，而这部分风险将由银行作为最终的风险载体。数据显示，目前庆阳市已建成的6家大型商场空置率均在20%以上，2020年9月底，庆阳市最新建成的一家综合性商场内商铺空置率高达32%，拖欠租金1600多万元。

房地产市场风险成因分析

开发贷收紧而同期房企经营扩张。总体来看，2017～2020年，庆阳市金融机构在房地产市场上积极响应去库存政策，房地产开发贷款余额增速曲线走势也吻合了这个导向，贷款增速不断下降甚至出现负增长，但全市房地产开发面积高位运行，客观上会为房地产企业带来流动性压力。数据显示，2016～2020年全市房地产开发贷款增速持续下跌，前三年分别下降56%、14%和19%，仅2020年出现小幅增长。然而，同期全市房地产新开发土地面积处于近10年的高位区间，2017年、2020年出现两次爆发式增长，增速相比上年同期分别增长了208%和111%。

居民购房杠杆持续攀升。庆阳市房价近年来节节攀升，居民在羊群效应作用下，非理性的加杠杆购房意愿持续增强。2020年庆阳市金融机构个人住房贷款余额达102.86亿元，较上年同期增长32.72%。从历史数据看，庆阳市个人住房贷款增速自2013年达到97.21%的峰值，之后虽然贷款增速下降，但从2014年至今，每年仍保持两位数的增长。从二手房贷款投放情况来看，2013～2020年，全市二手房贷款平均增速为33.82%，2020年末二手房贷款增速为35.14%。

中小银行内控管理薄弱。相比全国性大型金融机构严格健全的信贷审批流程及风险管理机制，中小金融机构信贷政策相对更加灵活，拥有更加宽松的信贷审批权限，在客户的获取方面表现得更加主动;但中小金融机构往往把对效益的追求排在稳健经营的前面，由此带来经营风险。数据显示，2020年末，全市金融机构房地产不良贷款余额为7.39亿元，其中大型金融机构不良贷款占比为17%、城市商业银行占比为35%、农合机构占比为48%。

商业地产过热扩建。从市场供给端来看，商业地产对开发、招商、运营能力有相当高的要求，但目前庆阳市商业地产现状是开发商素质参差不齐，商场开发不做调研、贪大求奢现象比较严重。2017～2020年全市商业库存面积分别为183.47万平方米、184.55万平方米、204.95万平方米和225万平方米，近4年全市商业地产库存面积平均增速达到7.24%。从市场需求端来看，庆阳市西峰区城镇人口仅为22.62万人，但在城区不足6公里的距离内共建成大型购物商场6个，在建商场1个，商业地产建设情况已远超市场实际需求。

关于房地产市场风险缓释的建议

建立多部门合作的去库存风险化解机制。地方政府要在充分调研的基础上，组织各部门建立一套横跨政府、财税、金融和市场等多部门合作的去库存机制，政府牵头出台具体的去库存措施，以财政补贴和降税的形式，鼓励房地产企业首先满足居民自住性的购房需求，逐步消化现有库存。在此基础上，市场监管机构要通过行政手段严控房地产开发企业开工量，同时金融机构要严格执行中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》相关要求，对已发放的房地产贷款要分批次、分步骤逐步缩减，避免盲目一刀切引发房企流动性风险。

采取有效措施科学压降居民非理性的购房需求。政府部门应采取有效措施进一步遏制居民的投机性购房需求，可以利用差异化的房地产税收政策，在现行首套房利率优惠的基础上，综合考量东西部地区居民收入差距和房价等市场因素，探索建立累进税代替比例税的房地产计税方式，增大投机性购房的赋税成本。在信贷政策方面，金融监管机构应配合政府财税政策，出台导向性更加明确、贷款利差更加显著的住房信贷政策，大幅度提高多套房贷款利率，达到遏制房地产投机动机的目的。

严格实施中小金融机构房地产信贷风险监督机制。一方面，要严格实施中小金融机构房地产信贷审批的外部监督机制，对于抗风险水平低，风险处置能力差的中小金融机构，人民银行、银保监局要通过现场检查和非现场监督分析，加强对中小银行信贷风险的综合管理。另一方面，中小银行也应内设独立的监督部门，通过定期的现场调查、电话采访和大数据技术分析等方式对信贷资金流向进行跟踪监督。对贷款人违规挪用资金行为要通过责令改正、提前收回等方式予以制止，对于已形成不良的贷款要根据五级分类标准及时提取贷款损失拨备，确保银行资产负债结构合理。

建立健全多元化商业地产风险防范机制。一是从防范的角度出发，政府部门应建立商业地产开发审批机制，要结合地方经济结构、人口数量、消费水平等特点对商业地产的新建数量、土地面积和地理位置等指标进行科学规划，防止产能过剩带来重大风险。二是从治理的角度出发，地方政府应抓紧探索建立商业地产去库存的新模式，在符合规定的前提下，试点将现有的商业地产转化为住宅，尽快吸收闲置的商业地产。三是从金融风险缓释角度出发，银行要审慎介入和逐步退出商业地产项目，并抓紧排查现有商业地产项目风险，适当补充资本金和提高抵押贷款标准，有效缓解商业地产金融风险高企的现状。

（作者单位：中国人民银行庆阳市中心支行）