新收入准则对房地产行业的影响研究

汪泽涵

新收入準则自2017年7月发布以来，对我国各行各业收入的确认、计量以及财务报告披露都产生了较为深远的影响，尤其是房地产行业。新收入准则与国际会计准则的趋同，致使收入确认与计量问题在实务会计中更加注重“合同”和“履约义务”的识别，更加规范了总体交易价格与分时段履约义务的交易价格的分摊，收入的确认与计量时刻与商品转让的模式相联系，对于现代社会出现的各种新型业务新收入准则也作出了更加具体而详细的规定和要求。对于房地产行业而言，如何正确识别合同，识别单项履约义务，确定总体交易价格，规范进行单项履约义务交易价格的分摊到最终确认收入是一项挑战也是一种际遇。特别是房地产上市公司如果能在正确的时间节点确认收入，对提高财务报告的信息质量，规范财务核算有着深远而重要的意义。面对复杂多变的国际形势，房地产行业必须迎难而上，在新收入准则的基础上建立健全公司财务制度，提高财务人员职业素养与职业判断能力，促进房地产行业规范化的长足发展。

一、新收入准则对房地产行业的影响

新收入准则进一步完善了旧收入准则，并对房地产企业发展产生了诸多影响，主要体现在以下几个方面。

1.收入的确认时点问题。在旧收入准则情况下，房地产企业在进行收入确认时，必须要一次性确认收入。但在新收入准则下，可能存在大部分企业根据合同及履约义务的完成情况确认收入。根据目前房地产行业的实际情况，房地产企业履约建造的商品房交付前客观上无法被客户立即使用，在建时客户也无法主导商品房的使用、处置，完工前相应的土地使用权和房屋所有权也不属于客户，在建过程中客户同时也不能改变房屋的户型、结构、外形等特点。因此，不满足“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益以及客户能够控制企业履约过程中的商品”这两个条件。企业不能将在建中的房产预售用于其他用途，实质上符合客户和房地产企业之间的商品交易具有合同限制条件，房产交易一经确认，客户是无法改变房屋结构等设计性合同条款的。附着在商品本身具有不可替代性的实质。企业是否具有“在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”（法定进度收款权），财务人员在判断是否具有法定进度收款权时，既要考虑合同条款的约定、行业实务面临的特殊情况，又要考虑适用的行业法律法规等因素的制约，针对当前国内房地产公司销售实际情况，在完成商品房交付之前，可能存在某些房地产企业不采用法定进度收款权，即不会出现当期商品房建成50%时，就按50%的进度收款权确认收入。即使客户违约，通常的处理方式是客户退回商品房并按合同约定支付违约金。但随着收入准则的深入贯彻，这个比例会越来越低。对于某些上市房地产公司而言，2020年1月1日起应该严格按照新收入准则的要求确认收入，房地产上市公司必须按照房产商品的实质转让模式、房产工程进度分时点或分时段确认收入，这和旧准则一次性确认收入相比是有较大的改变。

2.收入的确认金额问题。房地产行业的收入确认原则一旦采用新收入准则后，那么对于分时段的履约进度财务人员是必须分别确认收入的，面对新形势财务人员要采用适用于本企业的方法更加精准无误地分摊交易价格至单项履约义务，提高财务报告的信息质量，降低企业所面临的纳税风险。

二、房地产企业应对新收入准则存在的问题

1.企业财务信息系统有待升级。根据企业所面临的实际情况，目前财务软件所支持的功能还可能达不到精准核算的要求，企业一方面在要求财务人员提高业务水平的同时，另一方面要提高财务软件的应用水平，能做到实时业务推动财务的流程控制，让财务人员真正能在有效的时间内完整地接受业务信息，了解房地产工程信息，而不是被动地去询问业务人员。只有在信息系统上做到实时监控，才有可能进行正确完整可靠的收入的确认与计量。

2.业务流程有待规范。在公司内控方面，房地产企业应规范业务流程，理顺各种类型业务情况下业务的审批、授权、财务接口、风险防范等方面的问题。业务流程应建立在自身实际情况的基础上，又要为企业逐渐壮大之后面临的更多更复杂的业务预留足够的空间。将不同类型的业务例如按时点法确认收入和时段法确认收入从业务前端就区别开来，提高日常业务的管理效率。

3.财务人员的职业判断能力。新收入准则发布后，房地产行业财务人员面临着更多更复杂的业务环境，特别是在识别合同，分摊交易价格至单项履约义务以及确认收入方面需要加强行业学习和业务培训，财务人员必须实现思维的根本性转变，由原来的一次性确认收入转为日常要紧跟业务合同，读合同，加强与业务部分的沟通与交流，从业务实质上进行把握，真正做到真实完整地确认与计量收入。这些要求对于财务人员而言既是机遇也是挑战，职业判断力的高低直接影响着财务人员对于收入的确认与计量，进而影响企业财报的披露。

三、房地产企业应对新收入准则的对策

新收入准则对房地产行业影响可谓是较大的，无论从业务流程的设计与规划，财务核算的方法与步骤，财务报表的披露方式，还是人员职业判断能力的提升都具有颠覆性的改变。面临复杂的行业形势，房地产企业要从以下几个方面来改进。

1.梳理并规范业务流程。对于新准则如果达到了分时段确认收入的条件，那么就需要提前梳理收入业务相关流程，明确销售业务的相关流程，规范客户认购定金、合同网签备案、预售告知书、办理按揭贷款、收到按揭贷款、发出交房通知书等业务流程。加强合同等相关房产信息资料的管理。以合同条款及履约义务为切入点，梳理合同条款，加强合同有效管理。 新收入准则的根本性改变就是以合同和商品转让的模式为中心而展开的，一切与收入相关的信息不再粗浅的以销售发票及发货单为判断依据，而是体现了实质重于形式原则，一切以实际的合同条款、履约方式、商品转让模式为核心来确认收入。所以业财融合显得尤为重要，这也是实际工作的重点与难点。

2.提升财务人员的职业判断能力。新收入准则最终以企业的财务报告的形式反映出来，这一反映还得靠财务人员来把关。房地产企业应不惜暂时的成本，多为财务人员提供培训学习的机会，聘请行业专家进行讲座培训，提高财务人员对新收入准则的理解与认识，便于他们在日常工作中正确的应用新收入准则，最终提高的是企业财务信息的质量，紧跟时代的步伐，遵循国家的向导，真正做到国际趋同。财务人员自身也要加强学习，努力适应新准则，提高业务水平。

3.优化房地产企业信息系统。互联网时代不仅是要求银行、证券、保险、电商等行业信息系统不断升级优化，对于房地产企业也应建立适应本企业业务环境的信息系统，针对新收入准则，优化业务场景模块和功能，从业务发起到业务终端全过程实现信息化、规范化、流程化，避免因业务流程缺失而导致的财务差错。信息系统是业财融合的基石，没有优化的信息系统，业财融合谈何容易。房地产企业应该从流程和制度上优化企业的管理，对提供优质精准无误的财务信息是非常有用的。

新收入准则是为了适应全球经济发展的需要以及与国际会计准则趋同的情况下发布的，旨在要求企业面对复杂多变的商业环境和模式的同时，采用适用于当前经济运营方式的收入确认法则。对房地产企业而言，在收入确认、计量、披露，乃至管理、业绩评价等方面都带来了影响。房地产企业需要积极应对，从业务、财务、管理等方面优化管理措施，提高管理效能，真正成为新收入准则的领路人。

（作者单位：武汉城市学院 ）