历史酒店：简介与开发指引

杰夫里·索尔，张硕辰/Jefferey Soule,ZHANG Shuochen

美国历史酒店（Historic Hotels of America）是一个涵盖44 个州、具有240 名会员的国家历史保护信托基金的项目。其会员入选标准包含：酒店必须至少有50 年历史，且必须保持其历史建筑的完整性，且被广泛认为具有重要历史意义，或已经被列入或有资格被列入《国家史迹名录》。入选会员的酒店可以宣传与美国历史酒店组织的从属关系，在享受会员资格的同时获得市场利益。1935 年的《历史遗址法》授权美国内政部长正式记录和整理历史地产，标定这些历史地产所具有的国家历史意义，并授权美国国家公园管理局管理该计划。

本文以美国的经验为重点，首先简要介绍了一般性的历史保护问题，在此框架内探讨历史酒店这一主题。尽管有费城独立厅这样的历史地标，以及乔治·华盛顿（George Washington）故居弗吉尼亚州弗农山庄这样的国家历史遗址，但美国对历史保护的广泛重视，包括对当地各种建筑样式和具体建筑物的保护，真正开始于1960 年代。1962年，纽约市宾夕法尼亚火车站被拆除，震惊了公众，一场鉴别和保护建筑物以及整个社区的运动就此展开。1966 美国年通过的 《国家历史保护法》（National Historic Preservation Act），从指南和程序的角度列出了建筑物、街道、社区、景观等历史资源。正是这种对历史保护的努力，使许多历史酒店被拯救下来，进而焕发新的活力。

1 历史酒店成功开发要素

分析是规划和开发过程的起点。首先从建筑本身入手，看看它是否已经被列入美国《国家历史古迹名录》（National Register of Historical Places）。想要在美国为项目融资，是否列入名录是非常关键的一个因素。同时要评估翻新的费用是多少？开放后的收入会是多少？

从本质上讲，分析相当于制订一个非常详尽的计划，既包括建筑，也涵盖商业。如果商业模式不健全，那么就需要重新评估。相比于建造新的酒店，历史建筑本身就有一个优势。新建酒店非常昂贵，而得益于美国的历史保护税收抵免政策，开发商既可以利用现有的建筑，又可以通过税收抵免来减少建筑的成本。中国的土地开发模式很高效，针对类似的历史翻新项目给予激励是非常便利的。举例来说，一旦被确立为历史区域，这个地方就可以对现有的开发情况进行评估，激励开发商将历史建筑开发成为酒店，为社区服务的同时还能在未来获得收益，进而使其他地产受益。但在波士顿，为了换取对其他社区保护项目的资助，开发商不得不加大建筑密度。

1 美国《国家历史保护法》封面（图片来源：参考文献[2]）

1.1 场所感营造

在美国，大多数城市甚至小城镇都有总体规划框架，依托此框架鉴别历史资源，制定规则和条例保护这些社区的归属感。“场所感”用来界定一个地方与其他地方的不同之处。从建筑、街道、景观等角度看，场所感是有形的；而从习俗、传统音乐、美食等角度看，场所感又是无形的。如果要把本文的理念运用到实践中去，必须有自己的体验过程，而不是试图复制文章里的案例研究。只有与当地人合作，仔细了解当地特色、场所、习俗、建筑和景观的价值和重要性，才能依托丰富的文脉成功实现历史酒店开发。能够认识到保留地方文脉的价值和社会关系，不仅是非常重要的，也是人们愿意去造访历史酒店的理由。如果社区或城市本身就没有场所感，比如可供步行的历史街区、街边的各家店铺或者有意思的小巷，那么没有人会关心历史酒店。因此，如果我们想要成功地开发历史酒店，规划协调好一个地方的整体文脉是至关重要的。

1.2 新旧平衡

市场研究表明，只要有现代的设施和服务，人们反而会更喜欢历史酒店。真实的古建筑、精心维护的内部细节和体现时代风貌的家具固然能营造氛围，但也要与最新的供暖和制冷系统以及舒适的床垫相结合。历史酒店的另一大卖点是过去在这里住过的人。例如，某酒店布置了1930 年代电影明星的照片，因为他们都曾下榻该酒店。这种设计会增加历史感，有助于吸引游客。我们许多大学的历史保护方向，其实都包含如何营销历史的课程。如果历史地产希望在经济上获得长期的成功，这一点是至关重要的。这种历史感涉及每一处的小细节，如酒店的文具、床上用品、照明、艺术品甚至广告手册和在线信息。

2 美国地区遗产保护指导方针1（图片来源：参考文献[8]）

3 美国地区遗产保护指导方针2（图片来源：参考文献[9]）

4 拍摄于1902年的菲茨帕特里克酒店

5 拍摄于1910年的菲茨帕特里克酒店的骡车

2 历史酒店成功开发指引

历史酒店开发指引包含以社区分析为核心的历史酒店开发指引以及考察和管理历史酒店场址所需的政策和工具检查清单。在社区分析这一层面，首先应通过造访其他项目，判断可以从中学到的经验，关注当地社区融合发展的历史酒店，对地区及其周围环境进行充足分析和研究，可持续挖掘社区发展的独特性和亮点。利用实体图像，直观地指导战略性增长目标，界定社区的边缘，控制人口增长与缩减的变化率以稳定社区的领导力。社区有效开展政策宣传和教育工作，并不断完善吸引年轻骨干的机制，加强吸引专业人员的能力建设，在规划和开发建设全过程中聘请专家把控质量，要求专业人员以保护倡导者的身份约束开发商，避免出现过度开发的行为，并及时妥善调和矛盾。在社区吸引力提升、招商引资能力提升的同时管理自身的增长平衡，并协调资源保持一定比率地保留建筑被列入《国家史迹名录》。与此同时，尽可能向地方政府争取交通基础设施的保障，以提升酒店的经营活力。

在考察和管理历史酒店场址所需的政策和工具检查层面，罗列相应清单：列举关于保护重要地标、可视域的具体规定；有开放空间计划或者留白空间，用来支持其他计划，协助界定重要节点等系统性城市设计工作；针对空地和停车区域的填充政策；社区制定出有效的设计审查政策，包含导则和标准两方面内容；社区具有资助和整合公共建筑和空间里的公共艺术计划，以及超过一定面积的私人构筑物；社区通过历史标志物、展板等形式，委托当地人进行故事讲述；社区有手工艺鼓励政策，激励雇用工匠制作社区的标志、厕所瓷砖、栅栏、护树栏和大门；针对中心区的商业情况进行变通或适当允许，进而保持建筑密度，避免人车混流以及无序停车现象；具有鼓励使用高层建筑的机制；结合建筑风貌或城市设计的规定，对传统保护区的控规加以改进，通过适当的规划和开发指南保护该地的传统文化；对建筑进行彻底的审查，包括成本估算（含20%的应急费用）；计划应有足够的时间（3 年）来营销酒店并与客户建立联系。

3 代表性案例

3.1 菲茨帕特里克酒店

菲茨帕特里克酒店（Fizpatrick Hotel）于1898 年建设于乔治亚州华盛顿，它作为城镇上第一家现代酒店，凭借精美豪华的建造工艺赢得了公众青睐。繁盛时期的菲茨帕特里克酒店举办过很多重要的政治、节日活动等社交集会，例如，定期接待在新建的威尔克斯县法院做生意的城里游客、举办拥有华盛顿与奥古斯塔最杰出的商人和官员参与的海岸线铁路（the Seaboard Air-line Railroad）宴会、为观测日全食的天文学家提供下榻地点等经营活动，充分展示了其经济与社会地位，成为威尔克斯县和周边地区最著名的社交场所，体现着重要的社区文化意义。随着经济大萧条时期的到来，商务活动和旅行随之减少、经济与社交活动向主要道路和连锁企业转移、对于历史建筑保护工作的持续忽视等诸多原因共同造成了菲茨帕特里克酒店在1950年代被社会逐渐遗弃，陷入经营危机。

6-8 史丹利酒店（图片来源：The Stanley Hotel，https://www.stanleyhotel.com，2021）

直至1980 年前后，针对该酒店保护与修复的一系列探索正式提上了日程。当地年轻保护主义者团体首先对酒店的部分垃圾进行了清理，但仍然难以扭转酒店的颓势。1990 年代，皮埃蒙特基金会（Piedmont Foundation）计划将酒店改造成为供低收入人群及老年人使用的住宅，但该修复计划因始终未获得资金拨款而夭折。1997 年华盛顿市中心发展管理局（DDA）通过强化房屋结构、修复窗户与屋顶等手段对该酒店进行了更新，通过当地房地产经纪人对此处房产进行营销，效果仍不显著，于是继续寻求可行的修复办法。2002 年3 月，旨在收购、修复和管理菲茨帕特里克酒店的公司成立，该公司由分属于商科、历史建筑修复等专业的合伙人共同管理，基于对于建筑原始材料、原有建筑结构与场地环境的尊重，恢复建筑酒店用途，保留其历史特征；与此同时，通过对金融资产和资源的现实评估，制定合理的融资与营销方案，还原其历史功能和美学荣耀，传承菲茨帕特里克酒店在社区与社会生活中的地位与意义。

由此可见，尽管酒店在经营过程中历经繁盛至衰落的波折，但注重历史酒店本身之于当地社区的重要意义，通过保护与修复传承建筑本身的文化意义，能够为历史酒店重焕生机赢得一定的可能性。

3.2 史丹利酒店

斯坦利·库布里克（Stanley Kubrick）在影片《闪灵》中呈现的“全景”酒店，让它的原型史丹利历史酒店声名大噪。史丹利酒店（Stanley Hotel）坐落于科罗拉多州一个与世隔绝的山区，是最知名的历史酒店之一。酒店由史丹利蒸汽车公司的所有者、发明家弗雷兰·史丹利（Fleelan Stanley）于1909年兴建。酒店的设计意图为吐纳落基山脉的山间空气，是面向美国东部人的健康疗养寓所。主楼有142间客房。酒店素有闹鬼的名声，反而丰富了它本就多彩的历史和吸引力。直到1980 年代中期，史丹利酒店仍然要在冬季关闭，但今天已经全年向客人开放。

它的设计采用美国内战前的风格，主楼和附属建筑的周围都配有花园和空地。内部装潢已经翻新了好几次，每次都使用与历史建筑相一致的设计元素和材料，比如酒吧一直用新的铜/锡制天花板来替代旧的。

3.3 伊利诺伊州芝加哥黑石酒店

作为万豪文艺复兴（Marriott Renaissance）品牌的一部分，黑石酒店（Blackstone Hotel）是一家拥有332 间客房的豪华历史酒店，还配有会议和活动空间、一家星巴克咖啡店和一间提供全方位服务的餐厅。自建成以来，这座23 层的建筑就一直作为豪华酒店被载入历史，更因接待过12 位美国总统而闻名于世。然而世事难料，黑石酒店在20 世纪末陷入失修状态，后于1999 年关闭。塞奇酒店管理公司（Sage Hospitality）在2005 年买下酒店的构筑物，对其进行了大规模的翻新，并于2008 年3月重新开放。

与史坦利酒店不同的是，这座酒店需要进行大规模的改造：一方面要能吸引现代游客，另一方面又必须满足历史保护税收抵免的要求，这对融资的成功至关重要。内部的改变主要集中在改造公共空间以及重新配置客房，在保持建筑整体历史魅力的同时，也保证现代设施和公用工程能够布置到位。投资者意识到，这种翻新需要更多的时间和成本。但他们也预计，完工后的历史酒店所能上探的整体价格，足以弥补满足历史保护税收抵免要求所需的时间和成本。

在这次翻新中，开发商还着重强调掌握优良图纸的重要性。特别是对于历史建筑而言，一整套原始图纸是很有用的。但在某些情况下，原始图纸可能并不准确，所以，比较新的、突出显示变动情况的图纸有助于使项目更顺利地推进。就这种程度的翻新而言，彻底了解建筑本身，对于管理成本以及按预期完成项目都是至关重要的。

4 总结

历史酒店是历史保护以及经济发展的重要组成部分，特别是对于较小规模的城市和乡镇而言。在美国，许多建筑在过去的70 年里经过了翻新和重新利用，发展成为以历史为中心的现代住宿设施，为历史悠久的城镇的经济发展添砖加瓦，感兴趣的游客既能在这里感受历史，又能享受酒店提供的现代化设施。