浅析保障性住房建设的项目管理模式

张科

【摘要】随着我国经济的快速发展，提高人们生活水平和生活质量成为了当前需要认真分析和考虑的一项重要问题。居住环境对于每一个居民来说都非常重要，由于我国人口众多，居住条件的发展对我国居民的生活质量以及生活条件提升具有非常重要的意义。保障性住房就是一项非常重要的措施，因此做好保障性住房建设项目的管理工作具有重要的意义。基于此，本文主要对保障性住房建设项目的管理模式和方法进行了分析和研究，重点分析保障性住房项目管理过程当中存在的各种问题，并且提出了应对策略，对于提升我国保障性住房建设项目管理的水平具有重要意义。

【关键词】保障性住房;项目管理;模式管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

保障性住房指的是政府为中低等收入人群以及困难家庭提供的具有限定标准和限定价格或者是租金的住房。保障性住房包括很多不同的类型，包括公租房、廉租房、经济适用房、定价安置房、政策性租赁房等，都是屬于保障性住房当中非常重要的类别。保障性住房建设项目的有效管理和运行，对于改善人民群众的居住生活条件，促进房地产市场健康稳定的发展，保障住房建设管理工程质量，降低工程成本具有重要意义。因此，对保障性住房建设项目的管理模式进行分析，完善保障性住房保障措施，做好资金的高效应用，提升保障性住房建设的质量、进度和安全性。对于整个社会的稳定以及保障性住房更好的发挥作用具有重要意义。同时，随着我国社会的不断发展，共同富裕成为一项非常重要的问题，在解决民生问题过程当中，保障性住房发挥着非常重要的作用，是我国面对住房贵、住房难，解决住房问题的一项关键措施和重要办法。我国在保障性住房建设方面有着非常丰富和良好的经验，通过有效的建设项目管理模式，在实践当中进行不断的经验积累，保证其更好的发挥其作用。

1、保障性住房的必要性、重要性

从改革开放以来，我国的经济取得了飞速发展。但是在经济发展的同时过程当中，东西部发展不平衡，不同阶层以及不同人群之间发展不平等的问题越来越普遍，各地的房价也出现了较大的差距，其中北上广深等一线城市的房价已经达到了非常高的一个地步，让人望而却步。使得在城市当中生存的很多人群，最主要的是年轻人出现了住房困难，随着房价的上涨，物价也不断上涨，人口的流动变得越来越频繁，住房问题成为人们当前面临的一项重要问题。尤其是对于低收入人群来说，每个月的除了生活开销之外，用在住房或租房方面的费用占比非常大。在这样一种情况之下，我国政府提出了保障性住房建设的重要手段。建设具有公益性的住房，通过降低房租或者是限定房屋价格等方式来对市场进行调节，最大限度满足低收入人群的住房需求，缓解存在的民生问题，促进社会的和谐发展和社会的稳定。有利于更加凸显社会主义政府的职能。

2、保障性住房项目管理模式

2.1政府自建模式

保障性住房的模式主要有两种，一种是政府自建模式，政府自建模式通常都是有政府设置相关的保障性住房建设管理办公室或者是管理委员会，通过其来对整个建设的保障性住房项目进行管理和运行维护。投资的建设主体和建设模式都是按照政府的相关模式进行，并且由政府无偿提供土地，资金以及相关的资源。管理机构需要根据政府的财政资金和土地划拨要求，专门成立开发公司来对整个项目进行开发，然后由公司来负责具体的保障性住房项目的建设以及整个运营管理过程。在镇县市的过程当中。保障性住房的专业委托政府的专业委托机构对整个保障性住房建设项目进行管理，同时，在建成之后，需要保障性住房移交到保障性住房管理机构，保障性住房。管理办公室可以将专业的机构作为整个保障性住房的运行，管理，维护的。委托方，然后公司继续负责对后期的配套商业硕士以及债务管理进行。分析。在政府之间的模式之下，保障性住房的土地资金都是由政府无偿提供，或者依托于政府的信用保障项目建设资金。保障性住房建设完成之后，然后通过租赁或者是销售的等方式来进行资本资金成本的回收，以维持政府的财政收入的平衡。政府委托专业机构和专业管理机构实际上是政府委托的业主代表，以业主的身份对整个项目进行建设和运行维护管理。

2.2政府委托企业建设模式

政府委托企业代建建设模式有很多不同的类型。下面对每一种类型进行具体的分析。

首先第一种类型就是BT模式，也就是建设-移交模式，指的就是政府向社会进行公开招标，并与开发企业签订固定成本加酬金的合同，通过BT模式让企业参与到保障性住房的建设当中，政府将整个保障性住房项目总包给中标企业，然后政府负责土地的划拨、低息贷款等相关工作，企业则负责整个项目的具体建设和管理。保障性住房建设项目进行融资以及项目建设都是由企业负责，在项目建设完成之后，需要移交给政府，政府按照签订的合同进行固定成本加酬金的分期偿付，在BT模式之下，保障性住房项目当中政府会负责项目的质量把控并且回收房屋，企业从中间可以获得一定的收益。

第二种模式就是代建模式，也就是企业受政府委托，由企业作为保障性住房的代建方，替政府进行建设的模式，政府主要负责土地划拨和资金的提供。并且监督整个项目的管理和控制，或者代建方的企业在政府给予一定的支持和奖金，作为政府的企业作为代建的回报，在代建模式之下，企业可以利用自身的专业实力从政府当中获得代建项目，这样可以最大限度节省保障性住房的建设成本，保证整个项目的质量。

还有一种就是配套建设模式主要就是政府将开发地划拨给或者是低价提供给开发商，然后开发商在限定的条件之下建设一定比例的保障性住房移交给政府，政府再将其分配给住户。配套模式使得很多住宅项目可以形成良好的群体化模式，很大程度上的促进了社会的和谐和融合，但是数量有限，很多投资企业的积极性也不是很高。

最后一种就是限价模式，指的就是在进行土地出让的过程当中，对整个土地的总价进行限制，这样政府对保障性住房建设的成本就会有一定的控制，然后再进行定价，通过管理部门对整个房屋的价格进行限制，解决了很多购房者在中间存在的问题。

3、保障性住房项目管理难点

3.1成本控制严，利润低

保障性住房首先作为一位重要民生工程，整个成本的控制比较严格，而且利润相对较低，保障性住房作为低收入人群提供居住条件的一项政府工程。抛弃了很多市场化运营的模式，并且其带有一定的社会公共职能。因此，不管是采用政府自建、政府委托或者是代建模式，资金主要来源都是来源于政府。由于政府的行政干预较多，在降低成本或者是解决整个低收入人群的生活需求方面，就决定了整个保障性住房项目的成本控制会非常严格，并且在后期租赁和出售的过程当中，其价格远远低于市场运作画的商品房。模式的水平，因此保障性住房建设项目在保证质量的基础之上，需要对整个成本进行有效的控制，降低开发企业，这就需要开发企业让出部分利润，很容易影响到开发企业的参与积极性。

3.2参建单位多，难度大

从我国目前的情况来说，由于保障性住房项目数量相对较少，但是工程体量较大。参与建设的单位也比较多，整个施工的协调难度相对较大，从总体规划来说，一般整个项目可以细化为若干个分部分项工程，由于施工企业自身的原因，业主单位很容易把保障性住房项目划分为几个不同的板块，平行发包给施工单位，使得整个参建单位相对较多，加上专业化的分工，包括土建、装修、地基基础等不同的专业进行施工过程当中可容易还涉及到一些协调问题。进行协调过程当中需要调配力量对整个工程项目管理进行细化，分配到每一个施工人员和施工队伍，这保证整个项目的有效运行。

3.3建设进度快，要求高

由于保障性住房是一项民生工程，政府为了尽快的完成项目，满足人们的居住需求，就对建设项目的进度提了非常高的要求。首先，为了尽快交付给困难群众入住，通常对于保障性住房的工期要求都比较紧。这样就增加了整个工程项目管理的难度。而且保障性住房政府在介入的过程当中，对整个住宅的形象节点控制严格，也就是保障性住房在完工验收完成之后才可以移交，这就影响到整个工程的验收。而且整个保障性住房管理过程当中，对于管理的规范性、合理性以及管理的要求，都需要按照规范要求来，和政府的要求和规范的要求就可以得到有效的对接，这就造成在工程管理过程当中有很多问题没有办法及时解决，需要对工期提出一定的制约，很容易导致工期延误。

4、保障性住房项目管理对策

4.1控制好保障性住房项目的成本

在进行保障性住房建设项目管理过程当中，首先应该对成本进行严格的控制，从保障性住房的设计，施工以及政府层面做好整个项目的成本控制工作。从设计阶段来说，应该对保障性住房的设计标准和要求进行有效的控制，包括容积率，建筑密度，建筑高度，节能要求等都应该进行明确。确定项目的各项技术经济指标，并且对项目进行不断的方案優化，保障整个项目的施工材料，设备等成本控制措施都达到建设项目的管理要求。在进行工程计量的过程当中，应该对工程计量的流程进行有效确定，确定工程结算价款，控制工程支付进度。

4.2做好保障性住房项目参建各方的协调

项目管理人员应该做好组织协调工作，不管是采取何种建设模式，都应该做好项目的组织管理和协调，尤其是保障性住房当中涉及到交通组织、场地协调、临时用水用电、技术较低、平面布置等各个方面的问题，都应该由工程指挥部进行统一协调和管理。并且在建设保障性住房的过程当中，不能忽略质量、进度以及文明施工的统筹协调，只有这样才能制定相关的管理制度，推进整个保障性住房项目高效的运行。

4.3做好保障性住房项目的资金计划

另外还要做好相关的激励措施，建立项目奖励基金，通过项目的建设和项目建设过程当中重要的大节点的考核，给予一定的奖励，这样可以调动参建项目和餐店方的积极性和主动性。同时，在进行项目核算和结算的过程当中，应该加大审计力度，借助经济、司法以及行政手段，对于违反相关规定的进行严格处置，做好项目审计工作通过激励，约束或者是奖励等方式做好项目保障性住房项目的资金管理，避免出现各种成本控制不利和不良的影响。

结语：

综上所述，随着当今社会的快速发展，人们对物质生活的需求和要求也越来越高，在现如今的社会当中，如何做好社会保障体系建设是每一个地区和国家的政府都需要慎重考虑和解决的问题，保障性住房的有效推出和管理对于整个社会的协调发展具有重要的意义。有效保证保障性住房建设的项目管理，是促进保障性住房项目建设管理水平不断提升，满足人们物质以及人们居住需求，提升保障性住房质量的关键，同时也是控制成本的关键，只有这样才能做好保障性住房建设以及项目管理工作，保证人们的居住环境和居住条件。

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