“一个明确”+“六大趋势”

摘要：近日，住建部联合十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，内容可提炼为“一个明确”+“六大趋势”，从宏观层面进一步强调了物业服定价市场化的趋势，释放了物业服务企业潜在利润空间。

关键词：物业管理;制度健全;智慧物业

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0070-72 收稿日期：2021-01-17

2021年1月5日，由住建部联合十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》内容可提炼为“一个明确”+“六大趋势”，其中“一个明确”即明确完善物业服务价格形成机制，强调住宅物业服务市场化定价基调，在实行政府指导价的区域建立动态调整机制。

《通知》指出，物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格。可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。在物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

物业管理行业具有准消费品属性，因为其价格属性随所提供服务的价值而定。但是部分区域住宅物业的物业费受限价影响，尚未形成全面的动态调整机制，导致很多物业服务企业利润空间被挤压。《通知》的出台从宏观层面进一步强调了物业服定价市场化的趋势，释放了物业服务企业潜在利润空间。

在《通知》发布后，1月6日全面引爆物业股上涨热情。物业板块基本全线飘红，涨幅最大的为银城生活服务，涨幅为39.53%，行业平均涨幅也达到了12.5%。行业总市值单日暴增超840亿元人民币。

除此之外，《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面提出要求，对此本文提出在政策导向下物业服务行业发展的六大趋势。

1 明晰各方主体责任，提高物业管理与基层治理的融合度

《通知》明确建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。其次，《通知》明确街道属地管理责任，提出在突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。再次，《通知》强调推动城市管理服务下沉，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。

解读：党的十九届五中全会提出加强和创新社会治理，推动社会治理重心向基层下移。但是，目前物业管理与社区治理结合不充分，政府资源与管理向社区延伸不足。本次《通知》通过形成社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，使物业管理行业的社会价值得到充分体现。

2 健全业主委员会治理结构，发挥业主自治效能

《通知》明确街道负责指导成立业主大会筹备组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单。同时，《通知》要求业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。并探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用記录。

解读：业主权利的回归使得社区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需求。但部分社区的业委会难以有效发挥业主自治的作用，《通知》一方面规范了业主委员会运行机制，另一方面充分发挥业主委员会在物业服务企业与业主间的桥梁作用（如通过征信系统约束业主不良行为）。

3 管理规模化、服务品质化、价格市场化、人员专业化

《通知》提出扩大物业管理覆盖范围，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区;全面落实物业服务企业服务质量主体责任。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平;完善物业服务价格形成机制。可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式;提升物业服务行业人员素质，引入高技能人才和专业技术人才。

解读：提升服务水平是物业管理行业的永恒话题。在政策的引导下，一是实现物业管理全覆盖意味着物业服务企业获得更多市场拓展机会，以企业项目联动周边项目，形成区域化管理;二是强调品质服务是物业管理的基础，通过兼并重组整合资源，实现品牌化经营;三是通过市场化定价机制，尝试解决“物业费”调价难的问题，推进酬金制（解决信息不对称问题，降低企业经营风险，维护业主权益）;四是提升员工专业素质，吸引多元领域的高级人才不断加入。

4 发展以生活服务为主的增值业务，加速智慧物业建设

《通知》明确促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。同时，《通知》提出加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。

解读：增值业务和智慧物业是近年来物业管理行业重要的发展趋势。政策在肯定上述两个发展方向的同时，进一步提出具体的思路。在增值服务领域内，鼓励企业发力生活服务（碧桂园服务、雅生活服务2020年中期生活服务类增值业务同比增长超过200%）;在智慧物业建设方面，物业服务企业加大科技开发资金投入（新城悦服务投资6100万元用于先进技术及引进人才）。

5 维修资金使用和管理规范化

《通知》强调优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率。完善维修资金信息披露制度，方便业主查询，接受社会监督。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。采用公开招标方式择优确定专户管理银行。探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分配给业主。

解读：此前维修资金的使用通常存在效率低、使用难、管理弱等问题。《通知》通过建立紧急维修事项清单等方式优化维修资金使用流程，通过探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益。有助于业主和物业企业充分利用维修资金，提升社区居民生活质量。

6 信用机制将在物业服务企业拓展项目，及涉入城市服务中发挥重要作用

《通知》提出建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度，加强信用信息在项目招投标、政府采购等方面的应用，优化市场竞争环境，完善物业管理招投标制度，强化市场退出机制，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。

解读：2018年物业服务企业资质取消，使得监管层面缺乏有效抓手。《通知》借助建立服务信息公开公示制度和物业服务企业信用管理制度，形成优胜劣汰的市场竞争机制，进一步加强对企业的监管。在监管逐渐趋严的背景下，企业唯有规范经营、不断提升服务质量，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

文章来源：本文由中指研究院供稿。