容积率对住房价格的影响及实例分析

摘要：以上海市奉贤区南桥板块和黄浦区板块为研究区域，利用基于特征价格模型的多元回归方法对容积率与住房价格之间的定量关系展开研究。结果表明，在以南桥为代表的远离中心城区的新城中，容积率和最近商业中心距离是影响住房价格的主要因素，且容积率对住房价格影响最大，在其他因素不变的前提下，容积率每上升1%，住房价格随之下降0.23%;而在中心城区，容积率与住房价格之间没有显著关系。研究对于政府进行城市规划、开发商确定住房价格以及购房者的购买决策具有一定指导意义。

关键词：容积率;住房价格;多元回归;定量分析

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）02-0014-20 收稿日期：2020-12-21

作者简介：席德利，同济大学测绘与地理信息学院硕士研究生。

1 引言

近年来，随着城市的发展，上海市的土地资源紧缺问题日益凸显，在上海“2035总规”背景下，提高土地利用效率、优化国土开发格局是上海市未来发展的必然趋势。容积率作城市规划和布局中所采用的一项核心指标，同时也是影响住房价格的重要因素，其变化可以导致地价和住房价格成倍的上升或下降。

對于政府而言，容积率是政府进行区域规划、资源分配、把控房地产价格的核心指标，同时也是获得土地收益的重要来源;对于开发商来说，容积率决定了所购地块的开发强度、产品形式和规划布局，进而影响项目的开发成本、资金压力、竞争地位和销售策略等;对于购房者来说，容积率直接决定了所购商品房的整体品质，包括住宅的舒适度、社区的环境和生活便利性等。

已有较多学者针对容积率进行研究，主要集中在容积率的提取方法、合理容积率的确定方法以及容积率与地价的关系等方面，而容积率对住房价格影响的研究并未多见于已有文献。基于此，本文结合案例，分别从时间和空间维度对容积率变化对住房价格的影响展开研究。

2 容积率的概念和内涵

2.1 容积率的概念

容积率（Floor Area Ratio）是衡量居住质量的综合性指标，由于其涵义明确，清晰易懂，指示性强，很快被广泛用于土地资源管理、城市规划等领域。其定义为地块内建筑总面积与地块面积的比值，即：

（1）

式（1）中，SB表示建筑总面积，SL表示地块面积。

2.2 容积率的内涵

容积率是反映土地利用强度的综合性指标，由社会、经济、环境等要素共同决定，具有以下三个方面内涵：

2.2.1 社会内涵

当考虑与人口相关的指标时，容积率可以表示为：

（2）

式（2）中，P表示地块内的总人口数，SP表示人均建筑面积，表示人口密度。

由式（2）容易看出，当人口密度一定时，容积率正比于人均建筑面积。它表明，在城市再开发过程中，若想增加人均建筑面积，在不考虑外迁人员的情况下，就必需提高容积率;相反地，当容积率一定，需要将地块内的部分人口向外迁移，以降低地块内的人口密度，但同时也意味着需要在城市其他地块增大开发强度来安置迁移人口。即，容积率反映了地块对人口的容纳能力，故而在进行规划前需要对区域的承载力和人口规模展开研究，从而确定容积率大小。

2.2.2 经济内涵

楼面地价是住房价格的重要组成部分，它表示单位建筑面积所分摊的土地价格，与建造成本、开发利润、相关税费等费用共同构成了商品房的市场价值，用公式表示为：

（3）

式（3）中，PF表示楼面地价，PL表示土地出让价格，FAR为容积率。对式（3）变形，则容积率可表示为：

（4）

在房地产开发中，开发商为了获取更多的利润，通常会减少土地成本费用所占的比例。由式（4）可知，当土地出让价格不变时，建筑容积率与楼面地价之间呈反比例关系：容积率愈高，楼面地价愈低，土地成本费用占整个开发费用的比例越低;反之，当楼面地价一定时，容积率越大，土地出让价格越高，土地出让者所获得的土地收益也越多。因此，建筑容积率指标的变动会造成土地收益在政府、房地产开发商以及购房者之间分配比重的变化，成为三者都十分关注的焦点。

2.2.3 环境内涵

当引入与环境质量相关的指标时，容积率可以表示为：

（5）

式（5）中，表示建筑密度，表示平均建筑高度，表示绿地率，表示停车场覆盖率， 其它用地比率（道路、设施等）。

由式（5）易知，在平均建筑高度一定时，小区的绿地率、停车场覆盖率等因素都会影响到建筑容积率。当通过提升小区平均建筑高度来增大建筑容积率时，由于采光等因素的限制，又会要求扩大建筑的间距，使得建筑密度相应地降低。若保持建筑密度不变，那么，“高容积、低密度”模式的建筑不仅影响通风、采光、隐私等方面，长期居住在这种环境中还会让人产生压抑感，对人的心理产生不良影响。同时，人口密度的增加还会导致人均绿地面积及其他公摊面积的减少，从而降低居住舒适度。合理的下调容积率，在降低人口密度的同时，能够有效地增加公共空间，有利于可持续发展。

3 容积率影响住房价格的机制

3.1 容积率影响开发成本

对房地产发展商而言，建筑容积率直接决定了土地成本在项目开发总造价中所占的比重。地价是一定容积率下的地价，同一地块不同容积率下的土地价格不同，离开容积率讨论土地价格的高低是不科学的，也是没有意义的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而通过拍卖竞争得到的土地，土地成本甚至占到开发成本的60%以上。

在城市规模、区位条件和用地类型相同的情况下，容积率对地价的影响遵循报酬递增递减原则。假设城市开发中存在合理的容积率，当单位地价不再随容积率增加而增加时，此时最高地价对应的容积率L称为合理容积率（见图1），但是此时并不是最经济的容积率，而是当增加单位容积率所增加的建筑成本等于住房价格总收益的增加量时所对应的容积率M才是最佳容积率，这是因为，开始阶段由于工程费用以及楼面地价的分摊，边际成本MC降低，收益随容积率的增加而增加;随着建筑层数增加，需要增设电梯、加强消防和抗震性等，造成工程费、管理费和税金等费用的增加，同时边际收益MR会因为容积率增加所导致周围环境质量下降而下降，当MC=MR时，土地收益（见图2阴影部分）最高，此时的容积率M为最佳容积率。

然而，在实际建设过程中，由于政策以及消费者购买欲望等因素的限制，实际的容积率往往小于最佳容积率，开发商损失的楼面地价部分最终转嫁到住房价格上，由购房者承担。

3.2 容积率影响周边规划

容积率是进行控制性详细规划的核心指标，合理的容积率会对周围地区的人流、物流、资金流的密度产生良性影响，刺激商业、服务业等的发展，从而产生集聚效益。尤其是交通便利、配套齐全的地方，能够产生巨大的集聚效益，引起周边地区住房价格的上涨。但当容积率过高时，又会增加对周边配套设施的压力，造成整个地块环境的恶化，进而对住房价格产生负向影响。

3.3 容积率影响住房品质

由容积率的环境内涵可知，建筑容积率与项目的绿地率和停车场覆盖率等环境指标密不可分。一般而言，容积率愈低，居住舒适度愈高;容积率越高，则项目内的人口密度越大，造成单位人口分摊的教育、医疗、停车场、交通设施、健身娱乐等基础设施使用份额降低。同时，从开发商的角度出发，对于容积率较大的项目，一般采用大的进深，但出于对建筑成本与建筑限高的考虑，层高会随着进深的增加而降低，從而使得采光、通风和视野效果劣化。

综上分析，容积率越高，居住效用越低，购房者所能接受的心理价位随之降低，为了确保住房市场供求双方交易行为的顺利进行，住房价格会下降。

4 实例分析

4.1 研究思路

住房价格受多种因素的影响，为了客观反映容积率与住房价格之间关系，可以从统计建模的思路出发，应用住房价格样本数据，利用多元回归分析模型建立特征价格模型，模拟影响住房价格变动的现实环境，从而可以取得容积率对住房价格的影响关系。住房价格的特征模型表达如下：

（6）

式（6）中，P表示住房价格，xi代表影响价格的特征因素变量。

本研究主要选取以下特征变量：FAR （容积率）、CBD （到最近商业中心距离）、HSP （到最近综合性医院距离）、PARK （到最近公园距离）、MTR （到最近地铁站距离）、EDU （到最近中学和小学的平均距离）。其中，P和FAR来自乐居网、安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、PARK、MTR和EDU等特征变量数据通过GIS工具获取。

为了降低数据离散程度、减少异方差对回归结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数化处理：

（7）

式（7）中，α0表示截距，αi表示各特征变量的影响系数，ε表示随机误差。

4.2 研究数据

目前对于住房价格或地价与容积率之间的关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一，选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之外的因素对住房价格的影响;第二，选取用地类型、地块所处的级别等基本一致的样本。

基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块的20个住宅楼盘（见表1），以及黄浦区的16个住宅楼盘（见表2）分组对容积率和住房价格的关系展开研究。

由于楼盘的开盘时间不同，因此需要对住房价格进行价格修正，以最新的开盘时间为基准，将在此之前的所有楼盘的价格修正到最新的开盘时间点。以南桥板块为例，数据中最新的开盘时间为2020年3月，该月南桥的平均开盘价格为26500元，假设楼盘的开盘时间为i年第j月，开盘价格为pij，该月南桥的平均开盘价格为元，则修正后的价格为：

（8）

南桥板块住房楼盘的相关参数及修正后的价格（见表3）。

类似地，可以得到黄浦区住房楼盘的相关参数及修正后的价格（见表4）。

4.3 实验结果及分析

利用计量专业软件SPSS 17.0分别对两组住房价格数据进行逐步回归分析，剔除不显著特征变量。对于南桥板块，只有FAR （容积率）和CBD（到最近商业中心距离）两项特征变量通过了显著性为0.05的F检验，模型调整后的R2为0.633，回归模型为：

ln P = 11.269 - 0.23ln FAR - 0.086 ln CBD

（9）

其中，lnFAR和lnCBD的回归系数均为负数，这与一般的认知相符合，即容积率越高、距离商业中心越远，住房价格越低;只有FAR和CBD两项特征变量通过了显著性为0.05的F检验，说明在远离中心城区的新开发板块中，容积率和距离最近商业中心距离是影响住房价格最主要的因素，其中容积率对住房价格的影响最为显著。

对于黄浦区板块，只有CBD （到最近商业中心距离）和PARK （到最近公园距离）两项特征变量通过了显著性为0.05的F检验，模型调整后的R2为0.700，回归模型为：

ln P = 13.041 - 0.108 ln CBD - 0.085 ln PARK

（10）

其中，lnCBD和lnPARK的影响系数均为负数，表明CBD和PARK两项特征变量对住房价格具有负向影响，即距离商业中心和公园愈远，住房价格愈低;FAR不再是影响中心城区住房价格的显著因素，主要有以下原因：①中心城区建设用地趋于饱和，新开发的住宅楼盘稀少，导致供求关系对住房价格产生较大影响;②中心城区的楼盘多由著名的地产公司开发，一方面它们具有较强的品牌效应，另一方面这些地产公司更加注重小区的配套设施和整体设计，通过合理的业务组合有效减少容积率对采光、通风等因素的影响;③中心城区容积率普遍较高，但同时也具备更好的就业、教育、医疗和生活等资源，对购房者而言，无论是作为居住场所还是投资手段，容积率对其影响都不显著。

5 结论与建议

通过对上海奉贤区南桥和黄浦区板块住房价格分析得出，在新开发板块中，容积率对住房价格具有显著负向影响：在其他因素不变的前提下，容积率每上升1%，住房价格随之下降0.23%;在中心城区板块中，容积率与住房价格之间没有显著的相关性，表明区域整体的配套设施可以弱化容积率对其价格的影响;同时通过对比两个板块住房的容积率和价格可以发现，二者之间存在较大差距，表明资源仍旧过度集中于中心城区。

基于上述结论提出以下建议：（1）对购房者而言，要密切关注地区的功能定位与未来规划，从多方面了解房地产市场，并结合自身经济能力选择适合的住房。（2）对开发商而言，需要综合考虑项目所在区域的配套设施、业务组合方式和相关政策等因素来制定合理的价格。（3）对政府而言，要协调区域发展，用“有形的手”防止中心城區住房价格过高，同时加快城市副中心建设，打造开敞的城市布局结构。

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