中国房地产开发经营业发展研究

易成栋 毕添宇 夏西

摘要：基于四次经济普查资料总结了中国房地产开发经营业的发展情况，发现行业规模、生产经营和企业资产负债的总体规模均不断上升，且内部结构调整伴随其中;未来我国房地产开发还有一定增长空间，存量经营成为主流，需要转型升级。

关键词：房地产开发经营业;经济普查数据

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0008-13 收稿日期：2020-12-30

作者简介：易成栋，中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系教授，博导，经济学博士。

毕添宇、夏西，中央财经大学投资学博士生研究生。

基金项目：国务院第四次全国经济普查领导小组办公室重点课题项目《基于产业与环境协同演化视角的国际房地产业比较研究》（项目号JJPCZB39）。

按照国家统计局第四次经济普查资料，房地产业可划分为房地产开发经营业、中介服务业、物业管理业和租赁经营业。其中，房地产开发经营业在房地产业中始终占据重要位置，为我国的经济增长、城镇建设和改善人居环境发挥了重要作用。

从1978年我国开始改革城镇住房制度，恢复房地产的商品属性，房地产开发经营业出现和不断发展。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》的文件中，第一次提出了中国将实行住房商品化政策。当年中国内地第一个商品化居住区东湖丽苑在深圳开工。1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，标志着房地产行业开始进入商品化时代。根据国家统计局数据，1987年全国房地产开发企业仅有2506家。

从1998年开始，我国房地产开发经营业进入了快速发展时期。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发     〔1998〕23号）提出“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。此时经济适用房依然是住房供应的主体。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。自此以后，商品房成为市场供应的主体，房地产开发经营业得到了快速发展。

2016年12月14-16日在北京举行的中央经济工作会议中，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策方向。在2017年党的十九大之后，中央更是明确了“房住不炒”的重大宏观政策，为整个国民经济和社会发展提示了正确的导向。党的十九届四中全会决定“健全住有所居等方面的基本公共服务制度体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在此政策框架下，中国房地产业的主基调是平稳健康发展。即使在“新冠”疫情影响下的经济低迷环境中，上述新基调仍旧得到中央政府的坚定执行。

2004年我国开展了第一次经济普查，并在2008年、2013年和2018年开展了第二次、第三次和第四次经济普查。经济普查资料中收集了大量的、详细的房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营和其他房地产的单位數量、就业人数、生产经营和财务状况等方面的信息。除了个别调查项目发生了变化，绝大部分保持了一致，历年的资料有很好的可比性。本文运用此数据分析了2004-2018年中国房地产开发经营业的发展状况，预判我国房地产开发经营业的发展趋势，从而为行业高质量发展提供政策建议，更好地促进房地产平稳健康发展，对完善我国房地产基础制度和长效机制具有重要的意义。并与此前的研究（易成栋等，2016;李正图等，2018;王京滨等，2019）相比，本文重点研究了房地产业的主体房地产开发经营业，并且使用了第四次经济普查资料，分析更加全面，从而推进了现有的研究。

1 我国房地产开发经营业的动态变化

1.1 行业规模

我国房地产开发业法人单位与就业总规模不断攀升，但他们占房地产业总规模的比例以及每单位法人的平均就业规模逐渐下降。房地产开发业法人数量由2004年的5.9万左右上升至2018年的约20.6万，占房地产业比例从46.83%下降至27.6%。2004年至2018年，我国房地产开发业总就业规模扩大了约2.34倍，但占房地产业总体就业规模的比例却下降了约10.78%。这表明，伴随经济社会的不断发展，我国房地产开发行业的企业队伍不断扩容，但物业管理、中介服务等其他房地产子行业增长速度更快，使得房地产开发经营业的行业占比不断下降。此外，房地产开发业每单位法人就业人数从26.87人/个降至18.04人/个，说明我国房地产开发企业的平均规模在逐步缩小。如表1所示。

1.2 生产经营状况

土地交易情况。我国房地产开发企业年土地购置面积水平逐渐下降，自2004年的4.89亿平方米下降至2018年的2.93亿平方米。同时，年土地总成交价款逐年攀升，自3530亿元增至16154亿元。这说明，2004-2018年我国平均地价水平攀升迅速。此外，待开发面积变化波动性较强，总体呈上涨趋势。2013年，房地产开发企业本年购置土地面积约为当年待开发土地面积的0.92，至2018年这一比例降至0.64。如表2所示。

开发建设情况。2004-2018年，我国房地产开发企业开发建设的各项指标均呈现上涨态势，如施工面积从14.8亿平方米上升82.23亿平方米（包括本期新开工的房屋建筑面积、上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积以及本期施工后又停缓建的房屋建筑面积）。从经济价值看，竣工房屋价值从7008亿元上升至30309亿元，竣工造价从1331元/平方米至3210元/平方米。计算上述指标第四次经济普查年份的环比增速，发现皆呈现先上升后下降的变化情况，其中2013年前我国房地产开发企业施工建设逐年扩张，而2013年后则逐渐放缓。如表3所示。

销售租赁情况。2004-2018年，我国房地产开发企业的销售规模不断上升，实际销售面积从4.54亿平方米增至17.15亿平方米，预售（期房）销售面积和房屋待售面积也呈不断增长态势。而且他们的环比增速皆为正，增速大小呈现先上升再下降的变化趋势。而商品房出租面积则从2004年的0.44亿平方米降至2018年的0.35亿平方米，其中2004-2008年为增长，随后2008-2013年下降，2013-2018年仍然呈现负增长趋势，但降幅放缓。这说明2016年国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，开发商对自持租赁的积极性不高。如表4所示。

1.3 财务状况

总体来看，中国房地产开发业的资产、负债和主营业务收入大幅度提升，2004-2018年分别扩大约13.8倍、14.73倍和8.48倍。如表5所示。单位法人和单位职工的资产、负债和主营业务收入水平同样呈现上升态势。另一方面，以2013年为界，我国房地产开发企业资产负债率呈现出先降后升的变化态势，总体分布在68%～79%之间;同时，负债/主营业务收入的比值却逐年上升，说明企业的短期偿债能力在逐渐下降。

2 我国房地产开发经营业的发展趋势

党的十九大报告提出，在全面建成小康社会的基础上，分两步走：2020-2035年，基本实现社会主义现代化;从2035年到本世纪中叶，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。在此战略下准确把握未来我国房地产业面临的新形势，更好地处理房地产领域出现的新问题。未来我国房地产业面临的新形势主要有，国际形势发生巨大变化，中美的战略竞争将对我国的经济社会发展产生明显的影响，进入经济中速增长的高质量发展阶段，城市化中后期，人口稳定及负增长、少子化和老龄化。

根据世界银行的预测，中国经济增速将出现下降的趋势，在2015年GDP增速为7.1%，2017年增速下降到6.9%，2020年6%，2035年为3.5%，2050年为1.5% （邓郁松等，2018）。而在新型冠状病毒疫情的影响下，该增速可能会继续下降。在经济增速下降的同时，会出现产业结构的升级，第一产业和第二产业的产值占GDP的比例继续下降，第三产业产值占占GDP的比例继续上升。

根据联合国以及我国人口学家的预测，中国在2010年城市化率超过了50%以后，城市化增长速度将变缓，2020年达到60%，2030年将达到70%，以后将进入到慢速增长阶段，估计在2040-2050年达到80%左右，以后相对稳定。在城市化进程中，将出现大城市相对于中小城市优先增长，并且出现都市圈扩张、城市群加速发展，城镇人口将进一步向长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝城市群等核心城市群集中。

根据联合国以及我国人口学家的预测，中国人口高峰大约在2025-2030年出现，以后人口会逐步下降。而且人口结构出现明显的变化，老龄化程度不断提升，60岁以上老年人口占总人口比例将从2020年的18%上升到2035年的28%，到2050年将达到36%。与此同时，出现了生育政策调整，短期出现了新生儿数量的增加，从长期来看，呈现少子化趋势。在2015年提出全面二孩政策之后，2016年、2017年、2018年和2019年全年出生人口分别为1786万人、1723万人、1523万人、1465万人，放开生育政策的刺激效应递减，少子化成为长期趋势。

借鉴国际经验，在新的形势下，中国房地产开发经营业将出现以下趋势。

一是，房地产开发还有一定的增长空间。根据前文世界银行的预测，中国经济增速将出现下降和城市化的减速增长。从房地产投资的变动趋势来看，房地产开发投资将进入到增速下降阶段。在2030年左右中国城市化率达到70%以后，房地产开发投资急剧减少。基于这些前提预测，中国房地产开发投资增速将放缓，最后出现绝对下降趋势。

二是，房地产经营成为主流。由于房地產产品寿命比较长，一般设计寿命为50～70年，而在维护保管比较好的情况下可以长达百年，特别是在新的技术要求下打造百年住宅标准更是如此。随着供求关系的变化，房地产行业将从建设为主的房屋建筑业和房地产开发业逐渐转为房地产经纪、物业管理、资产管理行业为主，房地产企业运营模式从增量生产转向存量经营和服务为主。

3 结论和政策建议

本文基于四次经济普查数据，分析了2004-2018年中国房地产开发经营业的动态变化。主要有：我国房地产开发业法人单位与就业数量总规模不断攀升，但各自占房地产业总体比例以及每单位法人的平均就业规模逐渐下降。土地交易情况呈现总购地面积下降、总价款与平均地价上升的发展态势;开发建设和销售规模不断上升，增速呈现先上升再下降。房地产开发业资产、负债和主营业务收入以及相应的人均和单位平均值都有大幅度提升，资产负债率由降转升，负债收入之比逐年上升。我国房地产开发还有一定的增长空间，房地产经营成为主流。

基于我国房地产开发经营业的发展趋势，为了促进我国房地产市场平稳健康发展和房地产业高质量发展，提出以下政策建议。

一是，优化供给结构和加强存量改造。我国的新建商品房还有一定的发展空间，但是面临着销售量和销售速度放缓、空置上升。应继续适度发展新建商品房市场，增加市场有效供给，满足结构性增量需求。引导企业形成合理的建设模式，提高生产效率，以生态文明为导向，加强规划、设计、建设和使用全过程管理，建设百年住宅，实现全生命周期的节能、节地、节水、节材和保护环境。发展PROPTECH，促进行业技术升级，降低成本，提升产品质量、功能和环境。采取财税、信贷政策等鼓励房地产开发企业从销售为主，逐步加大租赁房自持经营的比例，规范发展住房租赁市场。积极参与城镇老旧小区改造，推动存量提质改造。

二是，推动行业转型。在当前及今后阶段，我国会出现房地产投资从增速下降到绝对减少，新房销售面积达到高峰和逐渐减少。这需要采取财税、信贷政策和行政管理等多种手段，支持房地产业兼并重组，促使一些没有开发项目、没有运营项目的房地产企业退出。引导产能过剩的房地产开发企业积极参与租赁住房，发展租赁住房业务;向物业管理和社区服务方向拓展;积极参与智能家居、智慧社区、智慧城市的建设。

三是，推动行业升级。引导房地产企业去杠杆，防范金融风险。加强房地产企业的资产负债管理，降低企业的杠杆水平，防范企业倒闭引发的多米诺效应。鼓励企业开发和应用先进技术，促进房地产开发建设的业务重组，降低成本，提升效率和开拓新的市场。

参考文献：

1.李正图 杨维刚 马立政.中国城镇住房制度改革四十年.经济理论与经济管理.2018.12

2.刘颜.中国房地产业发展的历史路径、现状与未来展望.中国发展.2018.18 （06）

3.王京滨 夏贝贝.中国房地产改革40年：市场与政策.宏观经济研究.2019.10

4.易成栋 童怡.基于三次经济普查的中国房地产业发展研究.中国房地产.2016.03

5.邓郁松 刘为民 邵挺.中国住房市场趋势与政策研究2020-2050.科学出版社.2018