房地产公司经营绩效与利益相关者满意度关系研究——以保利地产为例

姚亚亚 李 瑜

（延安大学经济与管理学院，陕西 延安 716000）

一、引言

房地产上市公司的发展涉及到众多利益相关者，这一概念众所周知。企业的经营绩效评价经历了从传统杜邦分析体系、EVA评价方法再到BSC等漫长的过程，现代企业使用最多的还属BSC。目前学者主要使用DEA模型的方法、因子分析法与房地产上市公司绩效指标结合的方法对房地产经营绩效进行研究。尽管很多学者根据财务指标对房地产公司经营绩效进行了多角度多方位的研讨，但从利益相关者满意度与经营绩效的关系方面研究的甚少。基于此，本文通过构建一个将经营绩效和利益相关者满意度从主客观两个角度有效结合的评价体系，最后以保利地产2015年～2019年的指标数据为例进行例证分析，并提出研究结论和建议。

二、房地产公司经营绩效与利益相关者满意度关系的体系构建

1.房地产公司经营绩效评价指标设计及分值确定

考虑到房地产行业特点及体现出房地产公司综合绩效，确定股东、债权人、客户、员工以及社会为一级指标并设在企业绩效评价模型中，以达到满足各利益相关者需求的目的。本文共设立了25个评价指标，其中包括5个一级指标、20个二级指标。首先，由整理好的数据确定二级指标值；然后，利用功效函数法进行无量纲处理；最后，采用加权平均法将处理后的指标值用权数进行综合，得分即满意度。

对房地产业经营绩效评价指标需要做如下处理：

（1）确定房地产业各项评价指标的满意值和不允许值

通常情况下，满意值是指某一行业中该指标达到的最大值，不允许值为最小值。满意值与不允许值之差作为允许变动范围的参照区间。本文选取的房地产业的样本案例为在深交所上市的保利地产，因此选取5个深沪交所房地产上市公司2015年～2019年的财务数据确定满意值和不允许值取值范围参照物，包括万科、保利地产、中国宝安、大悦城以及绿地控股，得到行业最大最小值具体值表（因篇幅问题，该表不在文中展示）。

（2）指标的预处理

将研讨对象各指标中的实际值采用无量纲化处理，计算各指标的单项评价得分，得分数据的区间定为[1，5]。无量纲处理计算公式如下：

其中，Xmax表示同年我国房地产沪深上市公司该指标的满意值；Xmin表示同年我国房地产深沪上市公司该指标的不允许值；表示X1每一项定量指标的实际值；Z1表示无量纲化处理后的值。

（3）计算各利益相关者满意度的综合得分

计算公式为：YK=ΣZ1P1

其中，P1代表各利益相关者满意度所占权重。

2.房地产上市公司经营绩效评价指标权重的确定

权重的设定是个比较复杂的过程，本文通过参阅中外文献以及结合我国的实际情况，将算术平均法设为本文设定研究企业绩效评价指标权重的方法。根据目前房地产企业所处的经营状况，本文确定各指标权重如下：

其一，五个主要利益相关者，因此每项一级指标的权重均为1/5；由于各指标得分区间[1，5]，故利益相关者满意度得分区为[0.2，1]。

其二，每项一级指标下设的各项二级指标在其同级别内具有相等的重要程度。

三、该评价体系基于保利地产的分析应用

1.数据来源及选择

本文选取保利地产2015年～2019年期间年报数据作为分析对象，应用该综合评价体系加以分析。本文选取该时间序列为研究期间，期望通过分析其变化，发现房地产企业的短板及改进方向，为房地产企业可持续发展的探究提供可靠建议。本文数据来源于各公司年报、网易财经和国泰安数据库。

2.保利地产经营绩效评价

将各指标实际值进行无量纲化处理后再采用算术平均法确定各同一级别指标权重具体值，由此计算出保利地产利益相关者角度的绩效评价得分。具体见表1。

表1 保利地产2015年～2019年利益相关者满意度得分情况

3.基于利益相关者满意度的保利地产经营绩效分析

（1）股东满意度经营绩效评价结果

①盈利能力分析。本文选用以下4个指标来反映保利地产的盈利能力。依据保利地产年报获得指标如表2所示。

表2 保利地产集团2015年～2019年度盈利能力情况

2015年～2016年度每股收益下降了22.26%，说明企业在2016年度盈利能力明显下降，但是2017年度恢复到稳定增长状态。对于净资产收益率与总资产报酬率在2016年度发生了小幅度的变化，对企业盈利能力影响不是很大。成本费用利润率2016年下降了19.35%。成本利润率主要是反映企业投入产出水平。2016年度该指标的下降表明企业的产出低，即库存量大，使得企业的盈利能力不容乐观，但由于2016年中央经济会议提出去库存等一系列房产政策，企业在未来的盈利能力有所增长。

②营运能力指标分析。本文选取以下3个指标来反映保利地产的营运能力，指标值如表3所示。

表3 保利地产集团2015年～2019年营运能力情况

由表3可得，保利地产营运能力基本保持稳定，固定资产的周转率远远大于存货周转率，但其波动范围在10%以内，长期来看其波动较缓稳定性较强；考虑到房地产行业存货的特殊性将其与龙头企业万科进行对比分析，虽然存货周转率一直保持低位，但与万科数据基本持平。应收账款周转率持续增长，说明企业的资金回笼较好，出现坏账损失的概率较小，同时表明资金的流动性强。总体来说，集团有良好的营运能力。

③成长能力指标分析。本文选用下面3个指标反映保利地产的发展能力。依据年报可获得指标如表4所示。

表4 保利地产2015年～2019年度成长能力情况

由表4可知，主营业务增长率波动幅度剧烈，2016年度为25.38%，较2015年上升了12.2个百分点，2017年较上年下降了5.46个百分点，2018年度较2017年增加了38.41个百分点，2019年较上一年下降11.66个百分点。

净利润增长率反映企业经营的综合成果，是衡量企业扩张快慢的指标。由表4可知，2016年净利润增长率出现了大幅度减小，较2015年减小了16.78个百分点，之后几年企业的净利润增长率在减小的基础上趋于持续发展状态

净资产增长率2015年～2019年出现了较大幅度的变化，其中2018年度17.86%，出现了最低点，较2017年减小了16.13个百分点，2019年较其增加了5.21个百分点。

由此可以得出保利地产近几年成长速度不稳定，但是房地产行业仍然处在比较稳定的成长阶段，企业应注意成长能力的发展。

纵观以上三方面的分析，保利地产具有较强的营运能力，但是盈利能力和成长能力有待提高；通过综合评价体系得到股东满意度程度为46.25%（平均得分0.37/（1-0.2），下同），二者分析结果基本相像。

（2）债权人满意度绩效考核结果分析

本文选用下面3个指标来反映保利地产的偿债能力。依据保利地产年报得指标如表5所示。

表5 保利地产集团2015年～2019年度偿债能力情况表

①保利地产近几年的流动比率变动幅度不是很大且都小于2，但是企业的速动比率均低于1，说明企业有大量存货且现金流较少，这也符合房地产行业特征。但是总体来看企业所面临的短期流动风险较大，企业应该采取措施去库存，增加企业的速动资产比例以稳定其短期偿债能力。

②资产负债率是负指标，近几年保利地产的该指标均达到75%以上，企业债务负担很重，对面临较大偿债风险。但是鉴于房地产行业的特殊性，作为行业龙头之一的保利地产，其偿债能力相对较强。

总而言之，保利综合偿债能力有待提高。纵观全行业，该企业债权人满意程度达到32.5%，其偿债能力处在行业中下。

（3）客户满意度分析

销售收入成本率，是营业成本与营业收入的比率，其中，营业成本主要指主营业务成本，不包含期间费用。因此，该指标被用来衡量企业的长期发展水平。故本文选用年报中利润表上提供的数据作为指标计算依据。

表6 保利地产2015年～2019年主营业务成本与主营业务收入情况

结合前面的分析可知，保利地产集团的销售收入成本率处于行业较大值，权重得分比较低，说明企业一定收入中的投入的较多，企业效益相对来说处于，客户满意度并不高。评价体系中客户满意程度为37.25%，二者评价结果基本一致。

（4）员工满意度分析

表7 保利地产集团2015-2019年度职工人数及市场占有率情况

保利地产的在册职工人数一直在增长，说明企业的规模在扩大，进而表明企业在成长、企业的效益也不断地增加，这些积极的发展状态，对于员工来说可谓有了安全保障。再从市场占有率来看，其波动缓慢。又根据无量纲处理指标值以及含权重分数得知，保利地产的这两项指标处于整个行业的领先位置，因此得知该企业有较高的员工满意度。评价体系中客户满意程度为78.75%，二者评价结果相符。

（5）社会满意度分析

社会满意度指标有每股社会贡献值、缴税额，该数据由国泰安数据库获得，因版面问题不在此展示。

由数据可得，保利地产的每股社会贡献值、纳税额等逐年上升，说明企业的经营情况一直处于良好状态。该三项指标的上升呈现承担社会责任的积极性，这将为我国经济建设提供夯实的基础，也为自身业务的发展铺垫了美好的社会环境。通过评价体系可以得到，保利地产社会满意程度为78.5%，二者结果切合。

经过对保利地产基于各利益相关者的各指标实际值按照时间序列研究的结果与该综合评价体系显示结果整体保持一致，个别指标若有差异，应归集为样本数据量的欠缺及研究年限较短等原因，本文构建的综合评价体系的有效性与可行性得以验证。

四、研究总结

通过应用该评价体系对保利地产集团进行分析研究，从而发现了保利地产集团乃至整个房地产行业所存在的问题。基于此，笔者认为将该绩效评价综合系统应用到企业经营绩效实际评价过程中，一方面发挥出了该系统的实际价值，另一方面更直观地显示出各指标的得分，进而发现企业存在的问题，从而更有针对性地对存在的问题进行更改。