卖楼种地涉医疗 格力电器多元化向何方

杨现华

数日前江西赣州出让五宗土地，格力电器（000651.SZ）控股的江西锦润置业有限公司（下称“锦润置业”）以超过3亿元拿下一块近百亩的开发用地，这意味着格力电器在房地产上的布局再落一子。

格力电器的地产开发是打着为员工解决住房的旗号推进的，最初预售的楼盘确实面向特定人群，后续开盘已经不再受限制。

家电公司多元化不足为奇，但多数还是以相关领域为主，从大家电到小家电、白电到黑电或者黑电到白电等。格力电器最初也是如此，公司涉足小家电、收购冰箱业务，后续开始走上跨界多元化，手机、新能源汽车基本都宣告失败，投资半导体、医疗健康甚至买下农业公司等，格力电器在多元化的路上越走越远，与主业的相关性也越来越小。对于这些问题，格力电器没有回复《证券市场周刊》的采访。

产业勾地如火如荼

7月30日，锦润置业以337万元/亩、总价3.33亿元拍下江西赣州南康区一宗面积为98.68亩的住宅用地，溢价率达到34.8%。锦润置业由格力电器（赣州）有限公司（下称“格力赣州”）控股55%，后者则是格力电器100%持有。

按照出让要求，此项目要求配建不低于计容建筑面积10%的人才房，精装修后无偿移交政府或指定接收部门。项目总计容面积最大78940平方米，在扣除10%的人才房后，可售计容面积上限为71046平方米，即楼面价4681元/平方米。

以赣州目前约8000元/平方米的销售均价来看，锦润置业此次拿地成本并不低。对于格力电器来说，一个不到8万平米、可售货值仅几个亿的项目并不算大。此前，格力电器早已斩获了近100万平米的超级大盘项目。

7月中旬，江西省投资项目在线审批监管平台公布备案信息，由锦润置业建设的滨江云宸項目由五个地块组成，共计建设92栋住宅，总建筑面积达96.75万平方米，总投资高达49.56亿元，2026年竣工。该项目计容建筑面积75.74万平方米，其中住宅面积合计59.62万平方米，其余还包括3.34万平方米的底商、2万平方米的酒店和1.5万平方米的公寓、人才房面积7.57万平方米。

4月底，格力赣州共计拿下七幅地块，合计出资14.17亿元，其中的13.55亿元是住宅用地价格，两幅工业用地则是用于建设格力赣州智能制造基地项目，该项目占地1455亩，总投资30亿元，建设空调设备等，建成后可生产空调300万套。

拿地时工业用地和住宅用地必须“搭配销售”，拿地单位也限制在电气机械和器材制造业，并且对投资强度、纳税标准和企业研发等做出了具体规定，看似招拍挂实际上已经有所指了。

格力电器也在2020年年报中表示要加快赣州等地筹备进度。公开信息也显示，2020年7月格力赣州基地开工，董明珠亲自出席。根据出让公告，只有产业项目开工、一期建设并试生产和全部完工投产后，住宅项目才可以销售约定的比例销售，直至全部销售。

这显然是产业勾地的模式了。格力电器在赣州投建生产基地，当地政府配以住宅项目，曾经不止一次宣称不做房地产的格力电器变了。

产业勾地获得住宅项目的成本不高。如前所述，格力赣州五幅地块出资13.55亿元，根据近60万平方米的计容住宅面积，整体楼面价2273元/平方米。这是已经扣除了人才房后的结果，并且没有将酒店、商铺和公寓等计算在内。

按照赣州约8000元/平方米的均价，滨江云宸项目货值接近50亿元。加之公司日前拿地再下一城，格力电器在赣州的地产项目储备已经不小。

格力赣州地产项目已经预留了10%的人才房，剩余项目是继续向格力电器内部销售吗？这个近百万平方米的超级大盘会成为格力电器在赣州的生活社区？

答案也许是否定的。在洛阳，格力电器的地产项目已经开始销售，对象并不仅是格力电器的员工们。

格润小镇登场

2019年，格力电器存货中增加了“开发成本”一项，金额为10.74亿元，这是公司基于员工住房需求而开发建设的洛阳基地地产配套项目。2020年，格力电器开发成本增加至16.10亿元，原因仍是一样。

公开信息显示，洛阳“格润小镇”的楼盘正在销售中，楼盘均价为12500元/平方米，开发商是洛阳联袂置业有限公司（下称“联袂置业”），其51%的股权最终由格力电器持有，剩余49%属于洛阳银润置业有限公司。

不过，在2020年9月，洛阳银润置业将49%的股份质押给了自然人李刚飞。李刚飞是联袂置业董事长，也是格力电器旗下多家公司的高管或者负责人。

原本联袂置业和格力电器并没有交集。工商信息显示，2019年8月16日，持有联袂置业51%股份的原大股东退出，格力电器接盘并实现对联袂置业的控股。在股权变更前的2019年8月11日，洛阳高新区挂牌两幅“居住+商业”用地，合计约251亩，成交价分别为3.04亿和7.29亿元，合计10.33亿元。两幅地块报名截止时间是2019年8月19日，成交时间为8月21日。

也就是说，在格力电器成为联袂置业控股股东后，公司迅速拿下了位于洛阳高新区的两幅地块，这才有了格力电器2019年年报中逾10亿元的开发成本。

拿地后不久，由联袂置业开发的格润小镇（A区、B区）已审批备案，整个项目合计建筑面积达到60.86万平方米。其中，地上建筑面积合计46.1636万平方米，投资预计达到90亿元，又是一个超级大盘项目。按照格力电器年报的介绍，公司在洛阳拿地是为了配套洛阳基地建设，给员工盖房子。事实是否与年报所说的一致呢？

洛阳市住房保障和房产服务中心预售信息显示，格润小镇的备案名为格润明珠花园，目前预售的是B区项目;4月25日和26日项目获得四张预售许可证，在颁发预售证后，当地政府公告表示这四栋住宅楼售房对象是洛阳市高新区产城融合项目产业人员，这似乎也符合格力电器年报中的介绍。