建设用地批后监管土地利用情况技术复核方法初探

李博 孙鑫

（辽宁省自然资源事务服务中心，辽宁沈阳 110032）

建设用地批后监管是落实节约集约用地政策、遏制违法用地的有效途径，也是自然资源管理的重要工作内容。在核查工作中应用信息化技术手段能在一定程度上节省人力物力，同时减少人为因素干扰，并有助于实现土地精准管理，提高土地管理效率。

通过不断探索建设用地批后监管技术复核的新方法、新手段，总结出一套适用于辽宁省的核查技术体系。通过相关的技术手段进行数据分析，客观真实地判断土地利用状态和利用程度，达到摸清家底，明了宗地情况的目的，为后续分析工作提供数据基础，确保在年度核查工作中实现高效、信息化的作业和管理。

一、核查工作内容与方法

1.核查工作内容

针对辽宁省建设用地批后监管工作需求，结合技术复核作业具体要求，拟定复核工作以市为作业单元，主要内容包括是否按期开工建设与竣工、土地闲置认定及处置等情况，进而掌握土地利用信息，及时调整。

（1）建立动态巡查制度

各地以基层国土所为平台和依托，以建设项目开竣工、改变用途、土地闲置、土地开发利用强度为重点，实施动态巡查，及时发现违规问题，做好后续整改、查处。

（2）年度建设用地监管核查

①建设用地批后实施情况。包括建设用地经批准后，按批准位置、时限、法定程序实施征地情况；按批准的土地征收方案确定的补偿标准足额、及时支付征地补偿费用情况等。

②建设用地供应情况。包括建设用地供地宗数、供应面积、供应方式、土地用途等情况；依法办理土地供应审批手续情况；供地政策与土地使用标准执行情况；建设用地使用权出让（租赁）价款缴纳情况；供地档案内容完备情况等。

③土地开发利用情况。包括建设用地供应的基本情况；建设项目按土地有偿使用合同或划拨决定书约定的位置、面积、用途使用土地，以及按约定期限开、竣工情况；闲置土地数量、用途、闲置时间、闲置原因以及闲置土地发现、调查、认定、处置和利用等情况。

④建设项目竣工用地验收情况。包括建设用地使用权人按规定申请用地验收情况；各级自然资源部门按职责分工组织用地验收情况等。

⑤其他。在规范土地管理工作、推进土地节约集约利用、加快推进经济发展方式转变等方面，以及在维护被征地农民和土地使用权人权益、提升自然资源部门服务水平方面先进的工作经验和做法。

2.核查方法

核查方法采用资料查阅和询问核查与外业实地测量核实相结合的方式，通过对建设项目现状进行实地测量查看，同时查阅相关用地审批手续等资料，核实建设项目各项基本信息，具体核查方法包括：

（1）根据建设用地批后监管年度工作安排，通过“土地市场动态监测与监管系统”，在待核查县区里按照房地产项目和大面积的工业用地项目优先的原则抽取一定数量的宗地；

（2）以宗地为单位收集宗地各项信息，制作宗地统计表，用于初步掌握待核查宗地基本信息；

（3）收集宗地的界址点坐标信息、最新卫星影像等测绘基础资料；

（4）根据宗地的界址点坐标，绘制范围线，并套合卫星影像制作工作底图；

（5）将收集的宗地信息与卫星影像解译的地块建设现状进行对比，初步确定疑问地块；

（6）现场查阅卷宗，并就疑问内容与区县工作人员进行现场询问、核实，填写项目地块核查报告；

（7）外业实地核查宗地建设情况并拍摄实地照片；

（8）以宗地为单位编写核查分报告，并汇总市级核查报告。

二、核查技术路线

1.总体技术流程

建设用地批后监管利用情况核查技术流程见图1。

图1 建设用地批后监管利用情况核查技术流程

2.资料收集整理与分析

根据复核工作内容，收集相关文档、图件以及其他基础地理信息数据资料等，对资料进行整理和分析；根据内业分析结果确定外业复核内容，制定外业核查的工作方法和要点。

（1）资料收集

①收集相关审批文件

在收集项目概况，在“土地市场动态监测与监管系统”中按照宗地统计地块名称，宗地面积，电子监管号、土地坐落、出让方式、土地用途、用地单位、合同签订日期、约定开竣工时间等，制作项目地块统计表用于初步掌握项目基本信息。

②收集各地块地理信息

在“土地市场动态监测与监管系统”中收集地块的界址点坐标信息以及坐标系统信息。用于分析形成初步建设情况报告和制作外业现场复核工作的工作底图。

③收集测绘基础资料

收集项目地块范围内的最新卫星影像图和项目地块周边的全省 级B C GPS控制点用于项目地块分析和不同坐标系统的转换。

（2）资料分析

①初步确定问题点

通过相关审批文件的分析，查找出项目地块的使用用途和用地建设的时间要求，初步筛查出用地现状与审批用途不一致的地块。

②坐标系统转换

早期批复的项目地块其范围线拐点坐标，如果不是国家 2000坐标系统，需要先把坐标系统转换至国家2000坐标系统。

③地块范围与卫星遥感影像套合

将地块坐标的拐点与卫星遥感影像进行套合，从内业对地块的地类现状进行初步确认，对地块位置信息是否准确进行初步认定。

（3）内业准备

①外业现场复核工作底图准备

使 用 ARCGIS软件，利用地块拐点坐标，制作出地块范围，通过与卫星遥感影像套合，形成外业工作底图。在进行格式转换后导入到外业 作业GPS手簿中。

②外业现场复核坐标拐点坐标

制作地块拐点坐标表，用于外业选取特征明显的拐点坐标复核。

（4）外业复核

外业复核要逐地块的位置、特征明显的以及用地现状等情况进行复核。主要包括查阅卷宗和现场核查

①查阅卷宗：根据复核项目调阅卷宗；询问、核实卷宗内容；对复核的主要内容逐项记录，主要包括地块基础信息、地价确认过程、出让公告情况、报名及保证金缴纳情况、资料审查情况、成交及签订合同情况、地块供应情况（出让时是否为净地、成交时间、地块出让金缴纳情况、地块办理土地登记情况和地块的竞买申请人、成交确认竞得人、出让合同及土地证上的使用权人）。

②现场核查：使用外业 作业GPS电子手簿，结合导入的外业工作底图，实地核查项目区位置、范围、建设情况等，多地点、多角度拍摄项目区实地照片，力争能够通过拍摄的照片看清整个地块的用地现状情况。还需实地确认地块动工开发情况进行具体记录。包括地块的开竣工时间等，如地块未开工或未按期竣工，需要实地了解原因。

（5）编写报告和制作图册

按照项目工作内容和总体工作要求，编制复核报告和复核工作图册。

①编写报告

逐地块编写技术复核报告：结合各地块的资料收集、分析和整理等情况，根据内、外业的复核等工作的实际情况，以宗地为单位填写技术核查报告，并以市为单位装订 本。1

编写汇总报告：结合各地块的核查报告以及对各市的抽查地块的情况分析，以市为单位编写汇总报告。

②制作现场照片和 DOM卫星影像图册

编制外业现场用地情况复核照片集：把各地块采集现场照片按宗地为单位汇总，以市为单位装订成册。

编制地块卫星影像图集：以宗地为单位绘制 1本卫星影像图集，按市为单位进行装订。编制各市的地块分布图和各地块的细节信息图，并将必要的外业复核信息登记到影像图上。

三、结语

深入开展建设用地监管核查工作，建立省、市、县联动监管核查机制，同时逐步建设动态巡查队伍及辖区内动态巡查制度，有助于及时掌握征地实施、建设用地供应、土地开发利用、土地闲置等情况，为建设用地管理科学决策提供真实准确数据。通过提升各地建设用地监管能力，推动核查成果应用，能有效规范用地行为，促进土地节约集约利用，增强自然资源部门服务经济发展能力。