三维技术在不动产登记管理中的应用研究

张英杰

（辽宁省地理国情监测中心，辽宁沈阳 110034）

《不动产登记暂行条例》提出整合不动产登记职责，规范登记行为，建立不动产登记信息管理基础平台等一些要求和准则，其中建立不动产登记信息管理基础平台是实现不动产高质量管理、高品质服务、高效率联动的核心。近几年来，测绘和计算机技术日新月异，为三维技术在不动产管理中进行应用提供了技术保障。

一、现状分析

地表权利是目前多数不动产管理平台的核心数据，在此基础上，以二维权利登记形式为基础，这样同一宗地上的分属于不同权利的地上、地下和地表权利就不能有效体现出来。

1.落宗关联速度慢

由于不动产的空间分布非常复杂，采用二维地图模型对其进行管理会导致不动产空间信息大量重叠和冗余，对不动产空间信息的精确管理造成很过麻烦；经常出现坐落地址为空，影像图不易识别，内外业指认落宗工作耗时耗力。

2.登记信息定位难

不动产客体在形状上具有立体性，二维表现形式就不能够很好的进行空间展现和精确定位，而且对不同类别的大量空间数据缺少有效的管理手段。在实际工作中，房屋自然幢难以对应到具体位置，严重影响不动产落宗编码业务进展。传统的楼盘表形式单一，房屋落地、确权边界不能直接展现，无法展现复杂的不动产综合体，更无多维度空间分析及综合管理功能。

3.数据采集成本高

由于不动产客体在空间上，具有在位置分布上不一、外形多样的特点，二维图形无法直观形象的展现真实位置情况、空间逻辑关系及当前标注的状态。房屋二维矢量图形不完整，势必造成重新做外业打点测量的高成本。

二、关键技术

1.三维倾斜摄影模型数据管理技术

自倾斜摄影测量技术出现以来，大多情况下均用于大区域、高标准、高要求的复杂情况，通过装置多种高精度的数据获取仪器和特定的数据整理程序，快速加工数据产生成果，并且直观地展现出不动产空间信息的形状、位置、高度等信息，一定程度上既提升了效率又保证了精度和效果。倾斜摄影技术主要可以满足大规模三维模型生产的效率。通过实践表明，对一个市域城市范围内进行人工方式进行三维建模，大约需要一年多的时间。而引入倾斜摄影手段，确可以在二三个月的时间内快速完成生产。通过对比，可以发现立体空间建模的经济成本和时间效率，倾斜摄影建模方式要远远胜于传统方式。正是因为倾斜摄影具有效率高、精度高、成本低、效果好等优点，所以非常适合在不动产三维空间信息采集中[1]。

2.多尺度二三维一体化数据整合与处理技术

不动产客体同时具有二三维的特征，所在空间信息上具有X，Y，Z不同维度特征，具有多尺度的特点。大尺度角度可以展现道路、城市、其他实体的三维逻辑效果，小尺度情况下又可以展示三维自然幢户客体的权利情况和登记状态，因此，多尺度二三维一体化数据的加工与整合技术，是夯实不动产二三维集成管理的坚实保障。在一定程度上，还原了不动产的真实实景空间位置特征和自然情况，同时标注了Z维度下的空间具有属性。这样就可以利用特定的管理系统实现快速的数据浏览，充分展现多维度一体化下不动产多尺度展现的数据价值，更能为不动产的管理提供坚实的基础。

3.基于分层分户图的三维自动化建模技术

在不动产日常登记工作中，经常要对不动产的分层和分户资料进行查询、统计分析。而三维不动产系统中，就可以满足对房屋进行单体化管理。具体可以把三维系统中的楼盘模型与外业采集时采用的模型进行套合来达到要求，以此符合三维动产登记中对房屋单体中的层、户统计、查询与高标准管理的要求[2]。

4.立体动态渲染技术

不能因数据的展示、系统的延迟、进而影响了不动产登记事项的办理时效，三维展示，数据的流畅尤为重要。为此，在系统实际展示中引入了立体动态渲染技术技术，以便实现不动产空间立体数据的快速展示。此外在数据库中还存有许多二维的相关数据，所以采用二维和多维海量数据异步高效调用展示技术，能够保证不动产三维系统对空间和属性数据迅速调用的需求[1]。

三、功能实现

1.解决落宗关联速度慢的难题

在三维系统中，三维模型与自然客体可以直接一对一、一对多、多对多的进行挂接和关联，不需要人为干预，即可建立逻辑对应关系，进而自动进行不动产编码。这和以往二维管理模式不一样，三维不动产系统可以实现二三维的互动，可以把自然楼幢、地块等不动产客体信息和建立的三维场景模型自动关联上。当需要把房地等资料关联时，可以借助平台的导入功能，把不动产的相关证明材料、申请材料等办理业务的材料导入三维模型平台进行关联，这样只要触发对应不动产的三维模型，就可以快速的地把坐落、编码、产权情况等相关信息自动关联到一起，登记数据就和外界实体进行一一对应[3]。

2.解决登记信息定位难的难题

传统的二维楼盘表结合实景立体数据，从而可以达到二三维不动产客体数据彼此之间的相互定位。通过三维模型，实现楼盘表信息的快速查询，与其相关的二维客体信息也会一同呈现出来。通过二维信息，就会及时对应到相应的三维立体的模型位置，避免了人为的去逐个逐个的去核对数据之间的关联关系和宗地信息的繁琐。同时可以提供多中组合的查询条件，通过提供的宗地编码、不动产单元号、权利主体等多种条件进行查询，不需要提供精确条件，就可快速得到查询结果，同时从空间上迅速定位到相应的位置。

3.解决数据采集成本高的难题

数据的不完善是不动产登记的痛点和难点，利用倾斜摄影的三维技术可以迅速的进行空间矢量的采集，可以极大的完善不动产空间信息缺失的问题。历史遗留的不动产数据经常存在缺失的情况，有些空间图形数据根本没有。如果再从开业一点一点的开始测量，就会消耗大量的人力物力，势必造成外业成本的增加。然而，利用倾斜摄影获取的三维实景，就可以利用系统中的数据处理功能，快速采集到矢量数据，既方便又准确，避免了大量的外业测量工作。