如何提升航空限高条件下商办项目产品的品质与价值

【摘要】本文以长沙洋湖人才公寓项目二期为例，简要叙述项目的概况与设计理念，重点介绍受航空限高条件下项目基地内的可建高度，以及在可建高度下如何提升产品品质和价值。

【关键词】航空限高;商业办公;产品品质;价值提升

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

所谓航空限高，是指能够允许飞机飞行的最小高度，所以建筑不能超过此高度。“此高度”非常规理解某某建筑的“建筑高度”，而是包括建筑所在区域的绝对高程和建筑本身最高构筑物的总和。航空限高对项目报规报建拥有一票否决权，需严格控制建筑的最高点不超过航空限高的高度。

1、项目概况

本项目处于大河西先导区起步区的核心区——洋湖生态新城，是长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区。項目为洋湖人才公寓二期，区域内地块交通条件优越，北面临近宜家家居及卓伯根，西面紧靠湖南省妇女儿童医院，生活购物医疗极其便利。东面紧临中加国际学校、湘江实验小学、雅礼湘江中学，教育资源丰厚。

项目用地面积28540.26㎡，容积率≤3.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑限高120m，且要满足航空限高。项目规划了2栋16层的高层商务办公、2栋13层高层公寓式办公、1栋17层的公寓式办公以及2层裙房商业和两层地下室，计容面积为99890.91㎡，不计容面积为43736.43㎡，总建筑面积为143627.34㎡。

2、设计理念

2.1 高端商务办公

从楼层的设计到环境的布局，从智能化的配备到服务平台的支持，形成一套完善的高端商务办公场所。

2.2 轨交精品公寓

充分利用已运行的轨道交通3号线，打造一批精品公寓式办公，补充洋湖南片区的公寓式办公空白市场，给整个片区带来人气。

2.3 体验式购物公园

从城市设计的角度出发，以现有城市控规为原则，打造一个内广场式的购物公园。通过内广场的联系，把现有的商业地块与北边未来要规划的商业地块形成呼应，增强整个洋湖南片区的城市活力。

3、规划设计

3.1 用地策略

合理分析土地的用地价值，地尽其用，每一寸土地利用都要能体现他的经济价值。根据上位规划分析以及用地条件与周边城市道路的关系，合理规划商业、办公、公寓与城市道路之间的关系。

3.2 规划布局

项目规划用地刚好处于大托机场航空限高保护区域，该区域在场地从西南角到东北角呈现梯度变化，绝对高程为101m到108m。因此项目规划布局从实际功能出发的基础上结合航空限高的梯度线对项目的建筑高度进行了优化设计。整个项目规划了2栋16层的高层商务办公、2栋13层高层公寓、1栋17层的公寓以及2层裙房商业和两层地下室。项目场地基本平坦，不需要做过多的地形高差处理，最后整个场地建筑的正负零标高定在37.15m。

3.3 建筑高度

项目2栋16层的办公为商务办公，其中一层、二层、三层为商业和办公配套，层高均为4.5m，标准层为商务办公，层高均为4.5m，所以整个建筑的建筑高度为64.2m，同时电梯采用无机房电梯，尽量控制屋顶上建筑构筑物的高度，出屋面楼梯间的高度为2.5m，整个建筑在绝对高度的高度为37.15m+64.2m+2.5m=103.85m，而1#和2#最不利点的航空限高高度分别为105.59m和104.68m，满足航空限高要求。项目另外3栋高层为公寓，其中3#、4#、5#首层二层为商业裙房，层高均为4.5m， 3#与4#标准层均为LOFT公寓，层高为4.5m，整个建筑的建筑高度为58.5m，电梯采用无机房电梯，出屋面楼梯高度为2.5m，整个建筑在绝对高度的高度为37.15m+58.5m+2.5m=98.15m，而3#和4#最不利点的航空限高高度分别为102.79m和100.91m，满足航空限高要求;5#标准层较为复杂，为了确保项目容积率能够做足，采用了平层与LOFT相结合的方式，其中3到12层为平层公寓，层高3.0m，13到17层为LOFT公寓，层高为4.5m，整个建筑的建筑高度为61.5m，同样电梯采用无机房电梯，出屋面楼梯间的高度为2.5m，整个建筑在绝对高度的高度为37.15m+61.5m+2.5m=101.15m，而5#最不利点的航空限高高度为102.09m，满足航空限高要求。

4、产品设计

4.1 办公

办公平面采用外框中央核心筒布局方式，保证了办公空间采用合理的面宽和进深比，满足自然通风和采光。同时整个办公楼层采用框架结构，可实现办公空间的灵活划分。另外办公标准层的结构楼板采用无梁楼盖，层高3.9m，板厚0.35m，确保最后的办公空间的标准层的净高空间达到3.5m，很大程度上提升了产品的竞争力和溢价。

4.2 LOFT公寓

公寓平面也采用外框中央核心筒布局方式，保证了办公空间采用合理的面宽和进深比，满足自然通风和采光。同时外框柱子尽量沿走廊外墙布局，尽量做低走廊空间的梁高，确保LOFT公寓走廊的上空空间是可以赠送给相邻公寓户型，来提升户型产品的竞争力和溢价。

5、技术措施

航空限高在规划设计中是强条，是一条无法触碰的红线。对于项目容积率不高的项目，在不需要设计高层来满足容积率的情况下，不必做一些非常规的手段来实现。对于用地紧张且容积率极高需要设计高层来满足容积率的项目是有必要通过一些非常的办法来实现。

笔者通过该项目总结了几点： a. 场地设计，在不必要的情况下尽量不要抬升场地，抬升场地标高其实已经在消费了绝对高程的一部分;b. 建筑层高设计，容积率有限，建筑密度有限且绿地率高的情况下，建筑层高不宜顶着最大层高去做，做适宜的建筑层高，通过结构的技术手段来确保建筑做用空间的净高来满足功能需求，提升产品的竞争力;c. 屋顶构筑物高度，尽量压低该部分的高度，通过无机房电梯，尽量做低通往出屋面楼梯间层高，以及把必要的设备机房从楼梯间顶向屋顶上移位，确保该区域不要过多占用绝对高程，让出更多的高度空间来提升标准层产品的层高和竞争力。

结论：

长沙洋湖人才公寓二期项目设计几经修改和完善，最终配合业主报建部门顺利通过规划报建，目前项目已完成施工图设计并已施工，过程曲折但最终得到业主的好评。本文只探讨了项目受航空限高影响下对项目带来的不利影响以及最后的应对措施，通过设计提升产品的价值，借此给有类似问题的项目提供一些有效的建议和措施。

作者简介：

陈戈（1985-），男，汉族，湖南长沙，硕士，工程师，研究方向：建筑设计工作。