房地产开发企业资金管控分析

孙荣霞

摘要：文章对房地产开发企业日常资金管控中需要注意的问题从流程到细节进行了讲述，对出纳员岗位的资金管控要点，出纳员与销售代理公司对接需要注意的问题都进行了说明，有一定的借鉴意义。

关键词：房地产开发企业;资金;内控;出纳员;收款;付款;报销

企业的资金管控是企业良性发展的保障，是企业业务发展的坚实后盾。财务管理人员必须把企业资金相关内控抓好抓实，务必保证企业资产安全、完整。房地产开发企业资金流量大，涉及业务金额大，更要将资金管控落实到位。下面以房地产开发企业的运营模式介绍下各流程资金管控。

一、公司日常工作中的资金管控

1.企业成立伊始的资金管控。

企业成立伊始制定《资金管理办法》对企业报销流程、审批手续进行规范，让企业的钱花的有章有法，有规可循。为了对企业未来收支有所计划又制定了《资金预算管理办法》。

2.日常财务工作中资金管控。

日常资金收支业务由出纳管理，收付单据由出纳保管，银行对账单由会计负责打印，银行余额调节表由会计负责编制;银行余额调节表的复核工作由财务经理负责。银行付款手续由出纳负责制单，会计负责审核。库存现金不定期盘点，账面和库存现金，银行存款余额一笔资金收支业务经过二、三个人的核对。使资金管理严密有序，任何人无可乘之机，用制度、流程约束人的行为，束缚人的贪欲。有效的避免了个人思想出现偏差，利用内控制度漏洞满足个人贪欲，给企业造成重大损失的风险。

3.日常报销的资金管控。

（1）对于已经签订合同的资金管控

必须要求合同的签订方和发票的开具方、付款方三方与合同签订方保持一致。这既满足了税务上的要求，也是企业有效避免代理权不完整发生纠纷的一种自我保护手段。另外还需要附上合同已执行的证明材料：比如购买材料合同需要附验收入库单;销售发生的广告宣传费合同需要附已完工广告或者宣传单的照片;销售搞宣传活动的合同需要附宣传活动现场照片;工程款的合同需要附工程进度明细表等等证明合同实际已得到执行的证明资料。

（2）对于个人报销部分的资金管控

差旅费报销分几种情况：对于参加学习培训的需要附培训单位加盖公章的培训内容;对于参加会议的需要附参加会议的会议通知;对于参观现场或者参加展会的需要附本人与参观现场和参加展会的合影，证明实际到过现场。

办公用品等采购报销：要有申请人提出的采购申请单并经授权审批人审批同意方可采购，采购申请单采购后要有验收入库单，证明采购物资确实收到，物资领用的要有领用人签字。采购物资要有采购明细账进行保管登记，可以定期或者不定期对采购物资进行盘点，已确保采购物资的完整。

餐费报销：严格控制餐费发生，餐费报销要发起就餐申请：对就餐人数，所办事项进行说明，授权领导审批同意，方可报销。

二、对出纳员工作的资金管控措施

1. 所有付款业务采用银行转账或开具支票（开支票需特殊说明）方式支付，1000元以下零星支出可以支付现金（尽量转账）。

2. 请款需由经手人，部门经理，财务总监，总经理签字方可支付，签字手续不全的不予支付。对于总经理未签字急需支付的款项，财务总监征得总经理同意后，通知财务支付，方可付款;财务总监已签字，总经理未签字亦不可支付。紧急付款签字手续不全的要做好记录，领导到岗第一时间通知经手人做好补签字手续。

3. 出纳负责检查收付款凭证附件齐全，发票名头正确，发票内容合规，并附发票真伪查询结果，每张记账凭证后都需附原始凭证做为记账依据，对于不合格原始凭证不予支付。

4. 基本户做为日常核算账户，用于现金提取，工资发放，日常付款账户，其他账户为收款银行。

5. 银行存款、库存现金收付款业务由出纳员负责，出现差错由出纳员负责追讨、赔偿。除开具支票对方未及时存入银行以外，銀行存款不能有未达账项，手续费、利息等单据及时打印入账，确保账实相符。汇款必须三流一致，即合同名称与请款名称一致，汇款收款人与合同名称一致，发票开票人与合同一致，不符合三流一致的不能付款。汇款用途工程款备注栏标注合同名称简写，退房款备注栏标注上房号，个人就写报销，如报销人与收款人不一致，汇款用途写上报销人名字，如汇款给熊二，报销人为李二，用途写李二报销。

6. 出纳员负责用友NC收付款记账凭证编制，银行相关业务办理，保管、开具支票、发票，装订会计凭证。

7. 付款业务当天收集，次日上午统一支付，支付完毕立即从网银系统打印出电子回单附相应支付凭证上，并于当日在用友NC系统编制记账凭证完毕，最迟次日编制记账凭证完毕。

付款凭证摘要写付款方名称、合同名称，款项内容，如付某公司某区某标段工程款，个人报销写上报销人名字，如付王二小报销款。

8. 收款业务涉及多个销售代理公司对接工作较复杂，具体对接工作要求按《财务与代理公司对接工作规范》执行。需要重点强调的是日报表上交时间为次日上午，收到日报表时要核对客户名称、房号、收据金额、刷卡小票金额是否于日报表一致，核对一致后在交款单财务栏签上名字，留白联，把蓝联和黄联返回销售代理公司。并于收到日报表当日在用友NC系统编制记账凭证完毕，最迟次日编制记账凭证完毕。

9.  收款凭证摘要写代理公司简称客户名称和房号，如收销售代理公司A张三B1一1一1一101;收销售代理公司B李四B2一2一2一201。收款凭证会计科目为预收账款-一期未开发票或二期未开发票科目贷方。银行贷款放款或者公积金放款录入科目为预收账款一期待收回贷款或者二期待收回贷款科目贷方。退房款客户亦从预收账款-未开具发票科目贷方负数，银行存款借方负数退款，确保现金流量表取数正确。换房更名客户亦是从预收账款-未开具发票贷方负数转出。现金流量选经营收入-销售商品-房屋销售代码111102。

10. 对于异地销售代理商的销售日报表，暂以网传拍照件做为附件，按业务量每周或每半个月邮寄一次原件进行替换，按当地代理公司日报表上交要求整理后邮寄。

11. 每个工作日结束核对银行存款、库存现金，确保收款、付款正确，有问题及时发现。

12. 销售发票开具周期根据业务量定，最迟一周开具一次，业务量多可一周开具二次。以销售代理公司提供的附明细表的销售合同作为开票依据，不可擅自开具发票。发票开具条件为全款到账，或贷款客户首付款已付齐办理贷款需开具发票。发票开具后附在代理公司提供的《发票开具明细表》后面，便于领取人签字。对于发票开具后2个月未领取客户，另行统计上报财务总监。开具的发票由会计做结转，从预收账款-未开具发票转到预收账款-已开具发票，未开具发票从借方转出实际到账金额（首付款或者全款），已开具发票贷方为销售合同金额（价税合计金额），已开具发票借方为销项税金额，贷款客户将贷款金额记入预收账款-待收回贷款科目借方，贷方应交税费-应交增值税-销项税或未交增值税。结利时会计从预收账款-已开具发票转入主营业务收入-一期或者二期。

借：预收账款-未开具发票

预收账款-待收回贷款

贷：预收账款-已开具发票

借：预收账款-已开具发票

贷：贷方应交税费-应交增值税-销项税或未交增值税

13. 房屋销售发票开具要求：开具发票后及时上传，上传成功后再退出税控盘，保证月底无未上传发票，否则影响下个月发票开具。发票共五联，领取发票时给销售人员第二联、第三联，第四联，其中第二联给客户，第三联销售公司存客户档案，第四联结代理费时销售公司附结转营业收入明细中返回财务。财务留存第一联、第五联，第一联记账，第五联与发票系统导出来的发票明细表、开发票申请单，按年度统一装订。房屋销售发票备注栏必须写上房屋所在地。房屋销售发票税率栏重点关注，简易征收的项目税率选5%，一般计税的项目税率为9%。

14. 每月25号以后只收不付，也不再开具发票，整理账务核对账目。每月最后一天当月所有业务处理完毕，银行存款，库存现金，销售回款核对无误。用友NC各房号回款及回款总数均需与销售台账及各代理公司核对无误。

15. 销售代理费支付需出纳员审核，主要与用友NC核对房款是否已经全部收齐，预收账款-待收回贷款科目是否无欠款，预收账款-已开具发票科目是否有此客户，结转营业收入所需附件是否齐全。

16. 每周一、月底上报资金周报，每月初上报本公司领导《项目回款统计表》，能看到当月、当年及历年累计回款情况。

三、对销售代理公司的资金管控

房地产公司的销售收款工作一般都由销售代理公司对客户进行操作，客户开具发票的需求也应直接向销售代理公司提出，这些工作与房地产开发公司对接需要规范，具体如下。

1. 各代理公司请勿收现金，一律汇款或转账。转账汇款客户摘要请写上客户名+房号，否则难以落实到户。

2. 各代理公司日报表表头请写上代理公司名称、（实际收款）日期，如中仁9月2日日报表，表下面写上交款人姓名，联系电话，有问题方便联络。

3. 退房、换房、更名请各代理公司列明细表。表头写上代理公司退房（换房、更名）明细表，退房表体列明客户名称、房号、退款户名、账号、开户行、金额;换房表体列明客户名称、原房号、新房号、金额;更名表体列明原客户名、新客户名、房号、金额;表体下写上经手人，联系电话、日期;退房、更名、换房每项单独走程序别混在一起。

4. 请各代理公司在收款时明确提示客户保存好银行汇款单和刷卡小票，以备贷款用。

5. 销售日报表银行均指公司账户而非客户本人账户，刷卡银行栏应写公司POS机所属银行，按POS机所属银行分别计算收款金额和手续费;汇款无手续费。

6. 各代理公司及时上交日报表，尽量中午之前上交前一天日报表，最晚下班前上交。

7. 除定金外，后续交房款鼓励银行转账汇款，贷款要银行流水，便于查找。

8. 需要开发票合同，请列明细表，表头写代理公司开发票合同明细表，表体写上客户名称，房号，面积，单价，总价，首付金额，公积金或商贷金额，或全款，领取人，领取日期，表格下方打上经手人，电话，日期。领取发票时给销售人员第二联、第三联，第四联，其中第二联给客户，第三联销售公司存客户档案，第四联结佣金时销售公司附结利明细中返回财务。

9. 开发票资料提前一周提供，取发票提前一天通知。

10. 每个月25号之后只收不付，收款日报表正常报送，退房下月1号一起上报。开发票截止25号上报的全部开完，再有需要开具发票的下月1号以后开具。

11. 异地的销售代理公司销售日报表，收据，交款单白联，刷卡小票，按天整理好，定期郵寄，按销售量一周或半个月邮寄一次。

12. 收据第一联交给客户，第二联做为记账联公司留存，第三联做为存根联。收据丢失的客户再办理需要收据的事宜，除附收据丢失证明外，需另附公司财务签收过的交款通知单原件一联，否则不能办理相关业务。

四、结语

公司经过上述资金管控手段，业务的真实性得以保证，所有收款、付款手续明确，流程清晰，有章可依，避免了公司业务因人而异，标准不统一的问题，有效保障了公司资金安全与完整，对房地产开发企业资金管控有一定借鉴意义。

参考文献：

[1]李钢.浅析房地产开发企业资金管理中存在的问题及应对举措[J].中国集体经济，2020（03）：132-134.

[2]孙孟柯.浅谈建筑施工企业项目资金的内部控制[J].中国经贸，2020（04）：172-173.

（作者单位：葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司）