房企自持项目运营效果经济评价指标探索

摘要：近年来，中央层面坚定“房住不炒”，许多地方政府推出自持地块，房企竞得大量开发自持项目。2020年，为防范系统性金融风险，“三道红线”相继推出，行业调控多方位发力收紧。在房企自持项目即将投入运营之际，探索建立科学、可衡量的自持项目运营效果经济评价指标，旨在助力房企高质量发展。

关键词：自持项目;运营效果;经济评价指标

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）05-0055-58 收稿日期：2021-04-07

作者简介：尤佳佳，北京首都开发股份有限公司。

1 引言

党的十九大以来，为抑制全国性房价过快增长，保障房地产行业持续健康发展，中央制定了持续稳定的房地产调控政策：坚持“房住不炒”定位，构建房地产长效机制，推进住房供给侧结构性改革。伴随政策引导，自2016年下半年起，许多地方政府相继修改了土拍规则，要求土地报价达到竞价上限后，竞价转变为竞企业自持房屋比例来确定竞得人。据不完全统计，仅2017年全年，北上广深等9个重点城市，就产生住宅自持用地150余宗，自持体量达515万平方米。历经几年开发建设，首批自持项目正在或即将竣工入市。此外，为防范系统性金融风险，行业融资环境也持续趋紧。2020年8月，住建部联合央行共同出台“三道红线”，引导房企去杠杆、降负债，房地产行业金融红利正在消失。面对环境巨变，房企须进一步加强内部管理，向管理要效益，谋求从高增长发展向高质量发展转变。

在众多房企开发自持项目即将竣工入市、投入运营之际，探索建立科学的、可衡量的自持项目运营效果经济评价指标，为房企决策提供参考，对提升自持项目管理水平、引导自持项目健康发展具有重要意义。

2 自持项目运营效果影响因素分析

自持项目一般会历经投资决策阶段、前期工作阶段和建设阶段后，进入持有运营阶段。投资决策阶段，房企主要依靠财务内部收益率、投资回收期和资本金净利润率等经济评价指标来考察项目的盈利能力，判断项目可行性，辅助投资决策;前期阶段和建设阶段，房企主要通过制定最佳的开发方案、工程质量管理、造价管理和进度管理来保障项目投资目标的实现;持有运营阶段，房企主要通过获取长期稳定的租金收益，并进行有效的资产管理来保障资产保值增值，回收投资的同时赚取投资回报。自持项目进入运营阶段后，能否获取预期收益和投资回报受到多重因素影响。

2.1 开发建设因素

自持项目投入运营前的每个开发阶段都会对其后期的运营效果产生影响。投资决策阶段，房企通过预测租金水平、出租率、增长率、运营期成本费用等测算出的项目盈利能力指标基本设定了项目运营期的总体经济目标;前期工作阶段和建设阶段形成的项目规划设计方案及建设工程质量，会对项目后期的运营产生深刻影响;自取得项目至竣工完成，项目开发总投资固化成账面成本，对运营收益提出要求;项目两三年建设期，市场环境和政策环境一直在变化，也会影响项目运营期预期收益的实现。

2.2 运营模式因素

不同房企会因为战略选择不同、运营管理水平差异、税务筹划需求等，对自持项目采取不同的运营模式，包括：房企自建团队经营、将项目整体出租给轻资产管理公司经营、委托专业资产管理公司经营等方式。不同的运营模式会对项目的营业收入和成本费用产生不同影响，如：自建团队经营模式下，项目的管理费用偏高;整体出租模式下，项目的租金收入偏低;委托资产管理公司经营模式下，会产生一定的资产管理费用。预期收入和成本费用的高低都会影响项目最终的经济效果。

2.3 项目业态因素

自持项目在取得时已经确定规划用途，规划用途限定了项目运营的业态选择，包括商业、办公、酒店、住宅等。不同业态的盈利能力是不尽相同的。一般而言，办公业态盈利能力高，住宅业态盈利能力低。同一业态也会因为运营费用投入的多少而影响项目的经济效果，如自持住宅和服务型公寓的盈利水平差异、五星级酒店和快捷酒店的盈利水平差异等。

除上述因素以外，房企的项目运营能力、管理费用控制能力、市场竞争环境变化、项目取得后可能发生的规划调整及改造等都会对项目的运营效果产生影响。房企需要根据自身的管理需求和管理目标，制定与之相匹配的经济评价指标，科学公正地评价项目运营效果。

3 运营效果经济评价指标设置

自持项目投资决策阶段，针对基本假设预测出的运营期净利润数据是投资决策的重要参考，也是项目投入运营后的总体经营目标。

3.1 净利润指标

自持项目净利润指标是指项目投入运营后，项目公司年度税后利润总额的目标值，其取值一般根据项目投资回报要求拟定，基本公式为：

凈利润=总收入-总成本费用-企业所得税。

其中，总收入=经营性收入（租金、推广费等收入） +其他收入（政府补贴等与经营无关的收入），总成本费用=运营费用+管理费用+财务费用+资产管理费/招商代理费+折旧+摊销。

运营费用包括物业费，水、电、供暖等能源费，电信费，保险费，维保费，房产税、增值税等。管理费用包括人工成本、行政办公费用等。资产管理费一般在项目公司委托专业资产管理公司经营项目时发生。招商代理费一般在项目公司引入中介作为带客渠道时发生。

项目公司年净利润真实反映了项目投资回报实现程度，是评价项目投资是否达到预期的重要指标。自持项目运营效果受多种因素影响，若单纯以公司净利润对运营效果进行考核，难以真实体现项目的估值和偿债能力水平，不利于项目的融资安排;难以真实体现运营团队的工作成果，不利于团队建设和激励。

3.2 其他经济评价指标

以净利润指标为基础，根据不同的管理需求，选择性剔除部分收入或成本费用构成，推导出其他3项评价指标如表1所示。

3.2.1 息税折旧摊销前利润（EBITDA）指标

息税折旧摊销前利润（EBITDA）是指项目公司在对利息、企业所得税、折旧、摊销扣除前的净现金流，是项目本身可使用、可支配的自由现金流，能够反映公司的偿债能力。EBITDA通过剔除净利润中的利息、所得税、摊销和折旧这几项费用构成，让公司能够在评价项目运营效果时，规避项目融资成本、所得税政策、历史投资形成的沉没成本等影响，更准确地评价项目的盈利能力。

房企在需要从项目运营产生现金流能力角度考核运营效果，或需要对项目进行偿债能力评估时，可选用该指标。

3.2.2 净运营收入（NPI）指标

相较于EBITDA指标，净运营收入（NPI）指标将摊销费用纳入成本费用，关注了项目因业态调整、改造提升而发生的投资改造活动对项目运营效果产生的影响。项目公司根据运营管理需求对项目实施改造，改造后预期收益的实现程度，可有效体现项目公司的运营管理能力，而改造的发生频次还能体现出日常运营中对项目建筑本体维护保养的能力。所以，净运营收入（NPI）指标能综合反映同一管理体系下，不同项目之间运营管理能力水平的差异，可作为房企开展内部管理考核的优选指标。

3.2.3 净经营收入（NOI）指标

净经营收入又称项目的运营现金流，通常用于衡量项目本身能够产生的现金净额，即经营性收入减去运营费用的差额。该指标所涉及的运营费用包含维持项目正常经营所需的基本人工费，与上述几项指标有所差异。

净经营收入（NOI）指标的计算，剔除了与项目营运无关或弱相关的全部收入与成本构成因素。收入方面剔除了经营性收入以外的全部收入，成本费用方面剔除了管理费用、财务费用、资产管理费/招商佣金、折旧和摊销，规避了因不同管理费用控制水平、融资成本、运营模式选择、项目历史沉没成本、改造摊销等差异导致的项目收益能力差异，体现了项目本身的获利能力水平。

此外，该指标还能影响项目的估值，目前房地产估价行业公认的估价模型-直接资本化法，就是通过项目年净经营收入直接除以资本化率来求得估值的。所以，房企在需要对项目进行估值管理时，可选用该指标。

3.3 小结

上述4项指标中，净利润、息税折旧摊销前利润（EBITDA）、净运营收入（NPI）为项目公司层面的评价指标，可有效考核项目公司的运营管理水平。净经营收入（NOI）指标为项目层面指标，可以反映项目本身的获利能力和市场价值。项目公司层面的3项指标还能进一步形成某些费用收入比，用以分析项目运营潜在的问题，为优化提升项目运营管理水平指明方向。

4 结论与建议

在政策引导房地产行业从高杠杆、高周转、高增长模式向深耕存量、精细化管理模式转型的宏观背景下，在众多房企大量自持项目即将入市运营之际，本文通过对自持项目运营效果影响因素进行分析，以财务净利润指标为基础，根據不同管理需求选择性剔除净利润指标中的收入、成本费用构成因素，而推导拟定了息税折旧摊销前利润（EBITDA）、净运营收入（NPI）、净经营收入（NOI）三项自持项目运营效果经济评价指标，期望能够为房企优化管理提供参考，助力房企转型升级。

参考文献：

1.齐锡晶 廖若寒 杨雯迪.基于自持物业的开发项目综合效益评价研究.中国房地产.2020.36

2.吴楠楠.自持物业投资项目的财务分析.智库时代.2019.07

3.秦月华.新时期房地产企业运营管理的难点及其精细化对策.企业改革与管理.2019.07