谈谈土地集中供应的影响

赵奉军

从今年2月底开始，22个重点城市开始实行住宅用地集中供应政策，即“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让”。这项政策是继针对开发商的“三道红线”和针对商业银行“两道红线”等金融监管措施之后，针对地方政府土地出让市场的全新措施，且事先没有任何风声，相当突然。截止到目前，已经有一些城市如广州、深圳、北京和杭州等发布了首批集中土地出让公告。

如何评判这项政策的影响，囿于目前可得的信息甚少，很难全面评判。在此，仅从政府监管、开发商行为和市场影响三个维度做一个简单的预判。

首先，在后疫情时代，国内外经济基本面会迅速反弹，中央政府确定的经济增长目标其实比较保守。有人预计今年一季度的宏观经济增速将同比增长20%，但由于物价仍然萎靡不振，流动性没有明显紧缩的迹象，这会对房地产市场稳定房价产生很大的压力，尤其是那些人口流入明显的重点城市。既然在疫情最严重期间本该放松的调控都咬牙坚持下来了，那在经济恢复阶段，房地产此时对经济的拉动作用相对降低，政府的经济增长目标有了其他抓手，那就更不要奢望政府会改弦更张。这是我们要明白该政策出台的首要背景。

同时，今年的政府工作报告中提出“解决好大城市住房突出问题”，是因为一直以来都解决得不大好。从目前看来，地方政府试图通过新房限价并限定购房资格，重点满足新市民和无房家庭的住房需求。新房限价，自然会对土地出让价格有限定。以往的分散式不定期土地出让行为，上层政府包括住建部和自然资源部面对各地纷繁复杂的土地出让信息，难以判定究竟是区域行为还是整体市场层面，某一个地方出“地王”可能完全是由于该区域差异化的供求形势，而普遍创新高更可能是市场整体形势发生变化。改为一年不超过三次土地集中出让后，信息传递相对单一且易于掌控，调控部门更容易及时判断和监管土地市场形势并有针对性的出台相关政策。

其次，从开发商行为来看，很多人的一个基本判断是利好头部开发商。我的理解有所不同，在当前限地价并限制房价的前提下，大量开发商正在沦为“代建商”。尽管在正常市场条件下，政府设定的房价还能保证开发商有合理利润，但再没有以前那种高额利润了，即使是加快周转提高杠杆（“三道红线”本身对杠杆有严格限制），回报率也一般，房地产行业对开发商而言已经很难有惊喜。這一点，从股市上众多房地产上市公司股价近两年的走势可以看出，投资者普遍判断开发商难有超额收益。至于有人认为，土地集中供应后，大型开发商因为有资金优势，更能满足集中供地的保证金要求，此政策传闻当日，房地产上市公司股价大多涨停就是明证。但这个只是硬币的一面。

另一面是，即使是大开发商，在同一时期举牌不同地区众多集中供应的地块也是不可能的任务，不仅是资金实力难以达标且各种前期准备工作繁重，必须有所取舍，也有可能更多出现开发商联合行为。这意味着土拍市场的竞争烈度会有所降低，这对中小型开发商是有利的，有更多的捡漏机会。不过，中小型开发商本身面临着商业银行“两道红线”的更大冲击（商业银行如果要削减房地产开发贷款满足央行规定的比例要求，首选自然是中小型开发商），未来的日子确实要难过得多。还有一点是，由于集中供应土地，以往那种名为“招拍挂”，实则“定向出让”的行为可能再难有操作空间。

最后，从大家关注的市场影响和房价来看，如果土地市场竞争程度下降，自然有助于降低土地溢价并减少地方政府土地出让收入，这未必能让地方政府满意，但地方政府本身的目标是多元的，满足上层金融稳定的要求、减少新市民的怨言以及提高城市吸引力也很重要。此项政策并不是一个减少土地供应的紧缩政策，相反，自然资源部的要求是“各重点城市今年继续增加住宅用地供应量”，并“将保障供地规模作为第一要求”。再加之金融端的多条红线政策，综合来看土地溢价及新房价格很难有所作为。

很多人担心土地集中供应可能导致未来新房集中上市，从而导致新房价格下跌。实际情况是，地方政府在缓慢提高新房限价，以缩小新房和二手房的价格差距。即使新房集中上市，最多也只是给新市民和无房家庭短期更多选择空间，不至于动辄“万人摇”，更难以出现新房价格下跌。另外，现在新房在重点城市基本上已经是定向配售给新市民和无房家庭，限价、限售、限购的新房价格已经失去市场信号意义，二手房价才是真正的市场价格。真正令一些无房家庭和新市民无所适从的，是新房摇号屡摇不中，而二手房价却扶摇直上，至少在杭州，这种迹象非常明显。地方政府制定的二手房指导价格也无济于事。解决好大城市的住房突出问题，确实是个不断变化的难题。