谈谈城市更新的闭环

作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。

城市更新到底是什么？是不是就是老旧小区改造？是不是城市微更新？是不是只适合小打小闹？我认为不是，城市更新其实是一个城市战略。前不久杭州有一个动作“杭州分区”，把萧山很大一块划入杭州市区。为什么这么做？因为杭州要争取进入十大国家中心城市，杭州要想进一步崛起赶超前面的城市，就必须兼并重组、做大做强。有这样想法不止杭州一个城市，南京、青岛、济南等都雄心勃勃。你会发现我国是全世界超级城市最多的一个国家，千万级人口、万亿级GDP的城市我国现在有十几个，可以对标纽约、伦敦。你会发现我国早已从县域经济时代转变成都市圈经济时代，我国未来讲城镇化会越来越少，讲超级大都市会越来越多。我国早已经迈过了城市化率60%的阶段，开发新城已经是过去时，未来一定是回归老城，一定是从开发转向持有，一定是从销售转向经营，城市更新，就是在存量里挖掘优质的存在。

是什么力量在推动城市更新？我个人的总结有五种力量：始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管。

始于创新，可以举的例子是文和友。我们需要思考为什么长沙的一个做小龙虾起家的餐饮企业能够在广州、深圳这样的一线城市引起这么巨大的反响。为什么它能引起年轻人这么大的共鸣？因为生活在大都市的年轻人太需要文艺的感召。无论它是怀旧或者叛逆，它都是一种创新，或者说文艺复兴，最能打破一潭死水。

生于科技，要以腾讯总部为例。深圳为什么可以用短短四十年的时间就从一个小渔村发展成超级大都市，从原来需要依附香港的存在变成大湾区的绝对核心？因为这里有最好的科技生长的土壤。为什么这么多优秀的科技企业会从深圳生长出来，为什么即使深圳房价已经全国最高了，他们还愿意留在深圳，还有不断的新锐势力源源不断的生长出来，这是很值得思考的。

成于产业，我举的案例是北京的中关村壹号。中关村壹号的地理位置已经接近昌平，早已超出传统意识的中关村核心范围。但令人吃惊的是，因为它定位精准，做了很好的产业聚集，所以在疫情期间它的业绩不降反增，出租率不降反增，早已成为海淀乃至北京市的标杆。它把中关村的范围从原来清华、北大所在的核心区域向北足足拉了10公里之远。它实现了“产业就是城市的核心驅动力”。

久于运营，我举的例子是锦和商业，锦和商业在去年成功上市，非常鼓舞人心。现在很多做园区的企业都在排队等着上市，因为他们把路给打通了，解决了做二房东或做轻资产运营商到底有没有价值或有没有估值这个问题。他们的上市让大家发现运营其实是有价值的，轻资产公司是有价值的，甚至比做重资产更有价值。从资本市场上的表现来看，现在很多房地产公司的市值未必比轻资产公司的市值更高，这代表着资本对长期主义的信心。

终于资管，这是说在城市更新这个赛道里做的所有事情总归是要能实现退出才能实现价值和变现。退在哪里？退在REITs。招商蛇口在香港REITs上市，也正在积极筹备内地的首批REITs上市。国内REITs的政策环境已经具备，很多的国企央企都在打包资产排队等候上市。REITs让持有变的有意义，资金可以流动，有进有出。

这五点放在一起就是一个闭环，所以说城市更新这个赛道是有闭环的，怎么进、怎么玩、怎么退都有讲究。在这个闭环里你要找到自己的定位，要么你是全能的，都把完整的闭环做完;要么你在某个环节做到更强，这就是城市更新之道。