长租公寓

1 冠寓、乐乎势头正劲，租赁式社区或将倍增

2020年，龙湖冠寓迎来了发展的第四个年头，步入全新阶段。9月8日，龙湖冠寓在重庆举办品牌发布会，推出租赁住房政企合作模型与全国首个“IPD”项目，对住房租赁市场供给侧的优化将产生积极影响。截至2020年9月30日，冠寓进驻城市32个，官网挂牌门店数量达到了248家。

截至2020年6月，冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过6个月的房源出租率为88.6%;上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，其中租赁住房占比达到21.8%。按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。

2020年9月，旭辉领寓柚米社区上海浦江华侨城店正式入市，该项目是集多种业态于一体的综合型租赁社区，占地面积超6.3万平方米，拥有居住、商业、办公以及娱乐等在内的八栋建筑物，其中公寓部分体量超1800套房源。该项目为旭辉领寓首个综合租赁社区，此前万科泊寓位于北京的成寿寺项目亦是同类型租赁项目。

目前国内综合租赁社区主要是从租客实际需求及后期运营维护成本层面考虑，均含有一定比例的商业、餐饮以及教育等配套服务，并将整个社区商业与外部打通，辐射周边，形成区域性商业中心。随着集体建设用地入市和国有租赁型用地开发建设，未来租赁式社区数量或将成倍增多。房企若参与其中，难免要转变建设运营理念，从“为售而建”到“为租而建”。

另一长租公寓企业乐乎公寓亦值得关注，2021年，该集团宣布将杭州作为北京之外的第二个座战略城市。乐乎公寓主要运营模式是轻资产运营，采用托管与轻加盟模式拓展房源以降低初期成本。目前，乐乎公寓有近86%房源来自于轻加盟模式，在行业中显现出较强的品牌效应。回顾国内长租公寓企业的发展史，乐乎公寓是最早专注于轻资产运营的公寓企业，就目前来看，乐乎公寓轻资产策略成效显著，据透露在疫情倒逼的情况下，2020年实现全集团盈利，目前进入双回正阶段。

2 租赁周期模式打破，多家企业入局蓝领公寓

以往3月及7月是租赁旺季，2020年，在疫情、逆全球化等冲击下，上述两个月份的成交量及客流量大幅度下降，住房租赁行业的传统租赁周期模式被打破。在13个租赁热门城市中，大部分城市单间房源平均价格与年初相比略有回升。

尽管受到疫情冲击，一线城市租金价格优势地位还是比较稳固，目前四个一线城市的长租公寓平均单间租金均在1913.5元/月以上，其中北京的平均租金更是达到了2435元/间/月，而部分新兴核心二线城市如杭州的租金水平超过了深圳、广州。见图1。究其原因，或许是因为深圳、广州平均单间房源面积较低。

对公寓企业来说，单位租赁价格的影响，直接导致其生存压力过大。一方面空置房源导致账上需要消耗大量现金。另一方面，2020年下半年以来，疫情反复、用户活跃数与订单量迟迟未能达到理想状态，部分公寓企业多方出击寻求新的增长势能以保卫生存。

对于部分现金流充裕、拥有稳健运营模式的长租企业来说，并购则是逆势抄底的好时机。长租公寓收并购潮刚刚开始，优胜劣汰是行业发展进程中不可避免的现象。从另一方面看，这也会激励现有企业更好地思考生存之道，在产品、服务上下功夫，从而推动整个行业向好发展。

值得注意的是，长租公寓行业并购事件频繁，但大都是基于现有业务模式的扩张，如专注蓝领公寓赛道的企业并购同类型企业、分散式公寓对同行的并购等。2020年11月末，深耕蓝领公寓市场的安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并。这是继去年7月宣布并购易企租公寓、战略入股杭州诺巢故寓之后，安歆集团的第三起并购事件。安歆集团短期频繁的并购，从侧面说明蓝领公寓拥有较强的市场抗风险能力。在疫情反复的背景下，普通客户出现更高的违约、退租风险，对项目出租率产生较大影响。而蓝领公寓的客户主要为企业端，客源、租约相对稳定，经营模式也主要为直接与企业签订租赁合同，按床位定价、房间出租，为企业员工提供整体的租住解决方案。

目前国内蓝领公寓市场仍在发展初期，相关政策正逐步完善。如2020年10月，十九届五中全会将“房住不炒”写进未来五年规划。2020年6月，杭州明确提出要求各区蓝领公寓租金价格不高于同等地段同等居住水平市场价的70%，还将筹集建设蓝领公寓10000套。

由于租赁群体庞大，加之政策指引，目前蓝领公寓市场已发展为巨大的赛道，且新玩家仍在不断入局，表1為部分长租公寓蓝领公寓品牌。行业风向的转换，带动企业开拓更多产品线。根据目标客户消费能力的高低，长租公寓产品有着不同的定位，由上到下可以分为：高端服务型，中端白领型和低端蓝领型三种，见表2。

就目前情况来看，公寓产品正由最初满足人们租住需求向更高阶段发展。随着国内经济发展逐年向好，客户对高品质生活需求加大，倒逼长租企业在产品设计上着眼于服务与精神建设等层面。

3 租赁住房“刚性需求”加大，市场潜力凸显

自2013年来，国内房地产竣工面积增速减缓，2015年甚至出现负增长。同时，自2018年起，国内房地产新开工面积增速逐年放缓，国内房地产行业进入存量时代，从增量开发切换至存量经营模式。见图2。

在“租售并举”政策导向影响下，房屋租赁快速发展。同时，长期以来存量资产运营效率较低，存在很大程度的资源闲置和浪费，而国内巨大的存量房屋资源也为租赁企业发展提供养料。长租公寓为存量资产运营、升值再生提供了很好的解题思路，近年来被长租公寓企业视为新的业务突破口。在环境驱动下，长租公寓凭借其灵活的居住与价格优势，逐渐为市场所接受。

根据国家统计局2019年数据，中国流动人口数量达2.41亿。同时，根据国家卫生计生委流动人口司报告显示，流动人口中超过2/3人群选择租赁住房，见图3。据此计算，我国租赁人口有近1.63亿人，这成为推动长租公寓行业发展的底层因素。同时，自2013年起，国的结婚率呈现逐年下降趋势。据民政部数据显示，我国结婚率已经连续6年下降，并且随着婚姻观念发生变化，社会包容度提高，很多“80后”“90后”，晚婚、不婚等现象越来越常见，从而间接导致了租房周期的拉长。

随着经济发展，一线城市及核心二线城市的房价经过了几轮快速上涨，越来越多人望洋兴叹。在这种情况下，租房相对买房变得更加现实，进一步扩大了房屋租赁的市场空间。

4 租赁监管升级，行业“野蛮生长”迎来新局面

租赁住房刚需已无需多言。问题是随着越来越多主体入局，长租公寓行业能否针对目前的乱象建立一套长效监管机制，这将是保持行业价值释放的关键。

回顾2020年全年，租赁市场相关政策频繁出台，概括来看离不开鼓励发展与加强行业规范双向基调。国家层面以保障人民居住权为出发点，大力发展长租市场，在财政、立法、土地等方面都给予支持。同时，在立法端加强对市场的管理，进一步维护市场秩序。2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。该例文件是住房租赁领域首部条例性文件，出台在长租公寓行业乱象频现，急需补充监管纲领性政策的关键时刻，对规范行业经营行为具有非常重要的现实意义。当中值得公寓企业关注的是，第22条提出“住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产品和服务、不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等”。

地方层面，2020年地方政策出台密集，主要原因是行业“高收低租”的风险在疫情背景下爆发，破坏了市场的正常运行机制，给人民生活、社会稳定带来了不良影响。除了在稳定市场秩序、规范市场主体行为上发力外，各地政府还在财政支持、疫情防控、市场供给增加等方面进行了一定倾斜，让市场可以有序运作。此外，各地政府还尝试让其他非住宅业态转型进入租赁市场。例如，一线城市许多办公楼面临着空置率过高的问题，一线以下的城市则更显严峻。允许非住宅业态转型租赁，也是对存量物业资产盘活的一种新思路。表3为2020年部分地方政府发布的有关租赁市场监管政策。

2021年伊始，针对住房租赁的政策逐步完善。监管层对租赁市场的表态规格亦较高，政策内容也十分细致。随着强监管时代来临，行业“野蛮生长”乱象将终止，迎来新的发展局面。

5 年内暴雷企业增多，中小企业融资难

2020年上半年，突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。年内传出暴雷消息的企业多达26家，大部分均因为创始初期依赖“高收低租”的扩张模式导致资金链断裂，从而经营困难或倒闭。其中也不乏运营时间较长、已具规模的长租公寓企业。深究行业频繁暴雷的原因，离不开部分公寓企业采用“高进低出”“长收短付”的“滚雪球”经营模式。长租公寓在管理模式上可分为集中式管理和分散式管理，近年暴雷的企业，分散式公寓较为突出。

分散式长租公寓需要抢占两端的资源，一个是房源端，另一个是租客端。低收高租產生的价格差是最理想的营收手段，但由于大部分分散式公寓企业在创立初期并没有充足房源，只能通过高收低租的方式扩大规模，因此该类公寓企业普遍存在盈利难的现象。部分扩张迅速的分散式公寓企业一直以来的收入难以覆盖成本，扩张幅度越大，亏损也会随之扩大;并且，在疫情影响下空置率大幅度提高，现有房源不能及时进行资金补充，只能无限滚雪球，被迫陷入扩大规模维持经营并入不敷出的绝境中。

另一方面，疫情使得长租公寓行业陷入危机，也促使企业更依赖于外部的资金支持。融资产品以住房租赁专项债及ABS为主，主体大都为长租公寓头部企业或实力较为雄厚的房企公寓品牌，部分独立第三方公寓企业融资难度比较大。回顾过往几年，独立第三方公寓企业的融资进程大部分停留在2018年。目前来看，这些品牌公寓除了安歆、魔方、V领地、乐乎等还在正常发展外，其他都各自出现了大小不一的问题，有的甚至面临倒闭。

未来，随着长租公寓市场规范以及业务模式逐渐成熟，相信公寓企业会得到更多资本市场的支持。