论REITs结构模式与税收政策

杨咏梅 陈美华

【摘要】起源于美国20世纪60年代的REITs已经形成多种结构模式并拓展到了众多领域。 随着2020年证监会相关文件的发布， 拉开了我国基础设施公募REITs的帷幕。 综观国际成熟市场， REITs的分类复杂、模式多样。 通过归类整理美国、日本、新加坡和中国香港REITs的结构模式与税收制度， 对我国类REITs和基础设施公募REITs的结构模式与税收政策进行研究分析， 认为我国基础设施公募REITs存在结构层次复杂、税收负担过重、缺乏配套税收优惠政策等问题， 并在此基础上提出相应的改革建议。

【关键词】基础设施;REITs;结构模式;税收政策

【中图分类号】 F299.24;F810.42    【文献标识码】A    【文章编号】1004-0994（2021）13-0133-9

2020年4月证监会、国家发展改革委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号）和2020年8月证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（简称《指引》）规定， REITs试点优先支持补短板的行业， 基础设施REITs支持的领域包括交通设施、水电气热、收费公路、仓储物流、固废危废处理、城镇污水垃圾处理等。 REITs试点鼓励的领域包括新型基础设施（信息网络等）， 高科技、特色产业园区等新兴国家战略性产业集群。 由证券公司或基金公司设立封闭式公募基金， 通过公开发行方式募集资金， 采用“公募基金+ABS”模式。

一、REITs的定义与分类

REITs起源于美国20世纪60年代， 最初的目的是盘活美国的房地产存量资产， 在推出初期， 一度发展缓慢， 后来通过一系列立法和税收改革， 获得了巨大发展并呈空前繁荣。 其领域不仅限于房地产， 还延伸到了交通运输、电信、互联网、卫星传输等基础设施领域。

REITs的分类纷繁复杂， 依据资产成本和投资收益来源、所持有物业资产的类型、组织形式和交易结构、募集方式和流通方式、产品标准等划分为多种类型。 REITs分类与特征见表1。

本文所指的基础设施公募REITs是以底层基础设施资产为支撑， 向公众发行募集资金， 在交易所上市交易， 通过资产支持专项计划穿透取得基础设施项目的特许经营权或全部所有权的一种公募型、权益型、契约型、标准化的封闭式基金。

二、各国或地区REITs的结构模式与税收制度

（一）美国

1. 美国REITs结构模式。 包括公司型REITs和傘型REITs两种结构模式。

（1）公司型REITs结构模式。 美国REITs早期一般为公司型结构模式， 依照美国《公司法》设立， 具有独立法人资格， 通过证券市场募集资金， 投资人是REITs的股东， 依法享有参与权、选举权和分配权。 公司型REITs募集资金后， 投资于底层基础设施资产， 投资者既获得REITs份额， 也是REITs的股东。 公司型REITs依照美国《公司法》运作， 通过股东大会选举董事会成员， 董事会执行股东大会决议， REITs基金管理模式可采用自营或委托第三方管理[1] 。 公司型REITs结构模式见图1。

（2）伞型REITs结构模式。 20世纪90年代， 出于避税目的， 美国众多大型公司的REITs采用了伞型合伙企业的模式。 该模式中， 资产所有人首先将其拥有的不动产投入一个经营性合伙企业， 并获得该合伙企业的份额， 原始权益人成为合伙企业的有限合伙人; 然后设立REITs基金， 并通过资本市场向社会发售来公开募集资金， REITs基金购买者获得REITs份额后即成为该企业的有限合伙人。 伞型REITs结构模式见图2。

经营性合伙企业将募集的全部资金用于购买不动产， 并负责不动产的运营与管理， 在获得营运收益后， 将收益按比例分配给投资人， 或者待不动产升值后将其卖掉。 通过该种运作可以避免或推迟资本利得税， 在美国现行税法下， 该模式成为美国REITs运营的主流[2] 。

2. 美国REITs税收制度。 美国的税收改革与税收优惠政策推动了美国REITs的发展壮大， 公司型REITs的税负高于合伙企业， 从而促进美国REITs结构发生变化。 美国国会于1960年修订了《国内税收法典》， 该法案规定， 只要REITs的股权结构、收入、资产、分配等符合相关条件， 即可享受税收优惠。 对于分红， 投资者可以税前扣除。 美国国会1986年颁布了《税收改革法案》， 该法案对有限合伙企业作出了限制， 权益型REITs的税收优势显现并开始发展兴起。 为了规避因交易而产生的高额税收成本， 1992年投行人士创造了伞型合伙房地产投资信托基金 （Umbrella Partnership REITs， 简称UPREITs）的交易结构， 使市场上大量存量资产可以通过税收递延的办法转化为REITs， 提高了公司设立REITs的积极性。

美国REITs税收制度分为三个方面： 第一， 税收优惠。 若REITs资产的75%投资于房地产领域， 且超90%的利润分配给投资者， 项目公司层面即可享受所得税免税的优惠政策， 持有REITs超过5年的投资者也可享受所得税免税待遇。 第二， 避免双重征税。 若将基础资产租金收益超90%的部分分配给投资者， 可免除REITs 的所得税。 第三， 限制性条款。 若REITs 分配给投资者的收益未超过收益的90%， 运营机构分配给REITs的收益未超过收益的75%， 均将处以违约金100%的惩罚性税收[3，4] 。 美国REITs税法用“政策优惠和限制严格”保证了投资者权益， 避免了REITs市场的投机活动。

（二）日本

1. 日本REITs以“公司型+外部管理”为主要模式。 日本法律规定， 日本REITs可以选择以公司型或契约型模式设立， 但在实际操作中普遍采取了公司型模式， 原因在于： 日本契约型模式的管理严苛、形式复杂导致其经营成本较高; 而公司制度发展成熟， 市场经济发展比较完善。 日本REITs对不动产的管理， 采取聘请第三方资产管理公司的外部管理模式。

2007年， 日本制定并颁布的《金融工具与交易法》要求， REITs必须聘请第三方投资管理公司进行运营管理。 日本REITs实行许可证管理， 如果发起人设立资产管理公司， 就必须向国土交通省和金融厅申请获得许可。 REITs获得许可之后， 投资管理公司就可以设立投资公司（SPC）， 才具有吸收投资的资格。 在日本， 注册投资公司要提前聘請律师事务所， 向金融厅提交申请， 并严格按照日本《投资信托法》的规定进行。

日本REITs采用投资公司（SPC）运营， 对投资公司监管严格， REITs上市交易必须是封闭式基金。 日本《投资信托法》规定， REITs既不雇佣员工， 也不进行实质性的经济活动。 日本REITs的资产必须采用外部管理模式， 通过聘请第三方资产管理公司， 委托其管理运营资产。 资产管理人、资产委托人、行政管理人相互独立， 由股东大会和理事会承担资产的监督职责。 从日本REITs的结构来看， 投资风险较低。 投资公司业务与租赁相关， 日本REITs投资公司的结构[5，6] 见图3。

2.日本REITs的税收制度。 日本REITs 的税收制度分为两个部分： 第一， “导管性”原理。 若REITs给投资者的分红超过利润的90%以上， 即可减免法人税， 分红所得也可以享受税前扣除的优惠政策。 第二， 通过降税减轻REITs税负。 为了减轻设立环节REITs的税负， 购买基础设施资产的契税由原来的5%下降为居民建筑物1.2%、非居民建筑物1.6%， 土地购买注册税也由原来的4%降到了1.3%。 如果持有REITs超过五年， 投资者的资本利得税率就可由原来的39%降到20%[5] 。

日本《投资信托法》和2000年修订的《资产流动化法》奠定了日本REITs的法律基础， 日本REITs监管严格、运作规范、市场成熟、投资活跃， 市场规模全球第二、亚洲第一。

（三）新加坡

1. 新加坡REITs采用公司型或信托型结构模式。 新加坡REITs有公司型、信托型两种结构模式， 均可申请上市。 采用公司型设立REITs的， 必须在新交所公开募集资金。 相关法律规定， 公司型REITs必须有两位或两位以上财务状况良好的独立董事。 新加坡通过独立董事制度（与美国类似）确保REITs的规范运作， 对REITs的经营绩效进行评估和考核， 保护投资者权益。 公司型REITs对信息披露有严格要求， 必须披露交易过程信息、税收支出、经营性支出、借款细节等。

新加坡REITs采用信托型方式设立， 实行许可证管理模式， 与日本类似， 即必须向政府金融部门申请许可， 取得许可后才能从事REITs相关业务。 对于信托型REITs的资产应聘请托管人进行管理， 受托管理的公司不能受控于基金管理人， 其资产必须独立。 在募集资金方面， 新加坡REITs可以通过公开募集或私下募集两种方式获得资金。 这两种方式发行的REITs在交易方面有所不同， 私募REITs允许投资者每年只能赎回信托一次， 公募REITs则不受此限制。

新加坡REITs的管理模式是雇佣物业经理进行外部管理， 这一特征与欧美REITs的管理有着明显区别。 新加坡REITs的投资战略由REITs管理人负责制定和执行， REITs管理人拟定基础资产的剥离和收购方案， 收取基础费和绩效费等管理费以及额外费用。 新加坡REITs通过聘用物业经理对REITs拥有的不动产进行运营管理， REITs向不动产管理公司支付管理费， 物业经理负责资产的运营， 包括推广计划、营销活动和物业的日常维护等。 新加坡REITs中的发起人通常在进行IPO之前注入资产， 上市后继续为REITs 提供新的资产通道， 发起人在REITs中发挥着较大的作用。 新加坡契约型REITs的组织结构[6] 见图4。

2. 新加坡REITs的税收制度。 新加坡REITs的税收优惠较多。 第一， 在设立阶段。 基础资产转让到REITs免征印花税; 第二， 新加坡REITs向税务部门提出申请可以享受免征企业所得税的优惠税收政策; 第三， 对于营业收入分红部分没有超过90%的限制性规定， 即使利润分配没有超过90%， 只要被税务部门认可也可以享受税收优惠政策， 来自基础设施资产的现金收入实行免税的优惠政策， REITs持有人为非居民机构的享有预扣税减免的税收优惠政策[7] 。 新加坡的REITs在政府的重视下迅速发展起来， 是亚洲地区REITs 的重要募资中心。 新加坡REITs的股息派发率高于中国香港和日本市场， 股息派发长期稳定， 未来有望成为世界第三大REITs市场。

（四）中国香港

1. 中国香港REITs结构是“契约型+外部管理”模式。 2003年， 香港发布《房地产投资信托基金守则》（简称《守则》）， 开启香港REITs市场， 采用了“契约型+外部管理”模式。 香港借鉴美国REITs的经验， 结合香港实际情况进行了创新， 采用第三方独立管理人的外部管理模式， 在REITs结构中采用契约型的形式。 《守则》规定： REITs必须采用信托形式， 需要独立的管理人管理资产、独立的信托人持有资产， 且资产管理人与信托人相互独立。 出于税务政策和市场的公平竞争， 增设了特殊目的载体（SPV）。 在REITs构架中可以通过成立SPV持有资产， 但SPV的层数不能超过两层。 中国香港REITs的结构模式[5] 见图5。

2. 中国香港REITs的税收制度。 香港REITs的税收优惠较多。 第一， 免税税种较多， 香港REITs没有增值税、资本增值税以及销售税。 第二， 在基础资产购置阶段仅仅对买方征收印花税（税率为0.2%）和购置税（税率为1.5% ～ 8.5%）， 没有其他税收。 第三， 在资产持有运营阶段， 主要涉及企业所得税、印花税和房产税， 项目公司租金征收印花税（税率为0.25% ～ 1%）、企业所得税（税率为16.5%）， 出售利得、收入和未分配利润均实施免税的优惠政策。 第四， SPV层面取得的分红、利润免税; 持有REITs的投资人， 无论境内还是境外投资者个人的投资红利分配、投资收益均免征个人所得税[8] 。

三、我国REITs 的结构模式

我国境内REITs历经三个阶段： 第一阶段为探索境外上市阶段。 2005年， 越秀房地产投资信托基金（简称“越秀REITs”）在香港发行上市， 成为首个离岸上市的REITs[9] 。 2016年， 凯德商用中国信托（简称“凯德REITs”）在新加坡发行上市， 成为首个境外上市的REITs。 第二阶段为中国“类REITs”。 2014年， “中信启航—专项资产计划”在深交所挂牌交易， 成为中国首个非公募REITs产品， 开启了类REITs融资新模式[10] 。 第三阶段为目前正在试点的基础设施公募REITs。

（一）境外上市REITs

我国境外上市REITs有离岸REITs模式与间接持有REITs模式两种。 21世纪初， REITs概念才引入我国， 理论与实务界结合国际、国内法规探索出了两种方案， 一种是以越秀REITs为代表的在香港交易所发行上市的离岸REITs模式， 另一种是以凯德REITs为代表的在新加坡交易所发行上市的间接持有REITs模式。

1. 离岸REITs模式。 越秀REITs于2005年12月21日在香港发行上市， 成为我国境内第一只采用典型的离岸REITs模式在香港上市的REITs。 越秀集团在英属维基群岛注册了柏达、金锋、福达、京澳四家离岸公司， 离岸公司通过境内项目公司间接持有境内物业。 在香港发行越秀REITs， 通過越秀REITs穿透持有离岸公司股权， 在香港联交所挂牌上市。 这种离岸REITs模式的优点在于符合内地和香港法律法规， 税收负担较轻、结构简单。 越秀离岸REITs模式见图6。

2. 间接持有REITs模式。 1994年， 新加坡凯德集团入驻中国， 在中国成立外商投资企业（WOFE）， 通过该中国控股公司收购国内资产， 在新加坡凯德REITs并发行上市， 通过新加坡控股公司收购中国境内公司股权， 间接持有中国境内不动产。 凯德REITs率先采用“两级”结构， 通过两级特殊目的公司在岸（境内SPV）、离岸（境外SPV）间接持有内地物业。 新加坡“间接持有REITs模式”比香港的“离岸REITs模式”结构更复杂、成本更高。 此后， 丰树大中华商业信托、腾飞酒店信托、雅诗阁公寓信托， 以及运通网城房地产信托和北京华联商业信托等内地企业通过该模式在新加坡交易所成功发行上市， 中国境内资产在新加坡上市。 如此， 新加坡间接持有REITs模式见图7。

综上， 离岸REITs模式无疑具有税收成本低、结构简洁的优点。 但受限于我国法规， 境内物业REITs在海外上市绝大部分采用的是间接持有REITs模式。 虽然该模式资产重组成本高昂、税费负担较重、发行困难重重， 但我国境内不动产对REITs的热情依旧不减[7-9] 。

（二）中国类REITs

2014年我国推出了类REITs产品， 中国类REITs在基金业协会备案， 通过沪、深证券交易所或者中证报价系统审核两种途径发行流通。  2014年5 月21 日， 中国首个非公募REITs产品“中信启航—专项资产计划”在深交所上市交易。 该产品结构中设置了资产支持专项计划（SPV）， 与成熟市场REITs存在一定差别， 即不能公开发行。 由于不具备REITs的全部特征，  因此被称为类REITs产品。 此后， 陆续不断地有企业在沪、深证券交易所发行类REITs产品， 至2020年8月31日， 我国已发行类REITs产品78只， 总规模达1482亿元（资料来源于中联基金、北大光华中国REITs研究中心信息）。 中国类REITs结构[10] 见图8。

可见， 类REITs并不符合国际上标准的REITs产品， 具有明显的债券属性， 存在明确的存续期， 到期需要还本付息， 流通性较差。 目前我国国内的类REITs以债务性融资为多， 多数类REITs并没有实现公开募集和公开交易上市。 在交易结构、运营管理、信息披露等方面， 类REITs与公募REITs也有明显区别。

（三）基础设施公募REITs

证监会《指引》规定， 试点基础设施公募REITs采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构形式， 基金在交易所公开募集发行上市， 公募基金的主要资产投资于基础设施， 其中80%以上资金持有资产支持专项计划全部份额， 项目公司完全拥有基础设施资产， 资产支持专项计划持有项目公司所有股权。 公募基金通过公开市场发行募集， 并通过特殊目的载体（SPV）穿透取得基础设施项目特许经营权或全部所有权。 实践中基础设施公募REITs的操作流程为： ①设立公募基金。 基金管理人向证监会申请注册公募 REITs 基金。 ②设立资产支持专项计划。 公募REITs募集成功后， 认购资产支持专项计划全部份额。 ③项目公司重组。 项目公司清理负债， 解除抵押、质押; 注销、剥离与基础资产无关投资等， 确保项目公司资产的完整与干净。 ④收购项目公司股权。 设立契约型私募基金， 私募股权投资基金收购项目公司100%股权。 ⑤收购私募基金股权。 资产支持专项计划收购私募基金完全股权， 公募REITs 基金穿透取得基础设施项目完全所有权。 最终形成“公募基金—资产支持专项计划—私募基金—项目公司—基础设施项目”的交易结构， 具体结构见图9。

四、我国基础设施公募REITs 税收政策存在的问题

（一）基础设施公募REITs税收政策繁杂

由于我国没有配套的REITs 税收政策， 国内企业普遍采用了“公募基金—资产支持专项计划—私募基金—项目公司—基础设施项目”的复杂结构， 致使涉税复杂、税负重。 目前国内基础设施公募REITs所承担的税负具体如下：

1. 设立购置阶段的税负。 设立基础设施公募REITs一般需要对不动产资产进行重组， 涉及资产转让或视同销售的， 需要缴纳相关税费。 该阶段的主要税费有： ①原始权益人将资产转让给项目公司。 原始权益人作为卖方需要缴纳印花税、土地增值税、增值税附加、增值税、企业所得税; 项目公司作为买方需要缴纳印花税、契税。  ②私募基金收购项目公司股权。 原始权益人作为卖方需要缴纳企业所得税、印花税; 私募基金作为买方需要缴纳印花税。  ③专项计划购买私募基金份额。 原始权益人需要缴纳企业所得税、印花税; 资产专项计划需要缴纳印花税。

2. 持有运营阶段的税负。 在持有运营阶段， 项目公司运营产生收益或者收取租金， 然后按收益或租金的一定比率分配给投资者。 项目公司对不动产的运营有持有和出租两种形式， 具体税负情况如下： ①项目公司运营。 由于在持有过程中会产生土地使用税， 尤其是工业园区类资产涉及商业不动产， 需要缴纳土地使用税、印花税、增值税、增值税附加。 ②分红收入。 从项目公司、私募基金中获得的分红收入， 企业投资者需要缴纳增值税、企业所得税， 个人投资者需要缴纳增值税、个人所得税。

3. 退出阶段的税负。 根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]1号）， 在转让公募基金时， 公众无须上缴增值税和所得税， 企业投资者根据价差上缴企业所得税。 另外， 根据《财政部、国家税务总局关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税[2004]173号）， 投资者买卖封闭式基金暂不征收印花税。

综合来看， 基础设施公募REITs具体税收项目汇总见表2。

（二）基础设施公募REITs税费高昂

国外REITs成熟市场普遍推行了系列税收优惠政策， 美国自REITs诞生以来， 多次颁布并修订《税收改革法案》和《减税与就业法案》， 实施相关的税收优惠政策， 在交易、資产转让、运营和收益分配等环节均有相应的税收优惠政策。 日本、新加坡和中国香港借鉴了美国的税收优惠政策， 具体涉税比较见表3。

综合来看， 我国目前缺乏配套的REITs法律法规， 国际上发达国家或地区的REITs则立法完备。 相比而言， 我国基础设施公募REITs税费高昂。

（三）存在重复征税问题

环节过多， 税费复杂， 持有运营阶段重复征税等问题， 会增加REITs的运营成本， 对REITs的定价发行造成较大的影响， 进而影响市场参与、挫伤投资者积极性。 我国基础设施公募REITs普遍采用“公募基金—资产支持专项计划—私募基金—项目公司—基础设施项目”的模式， 导致重复征税问题比较明显。 按照现行税收法规的规定， 项目公司取得的运营、租金等收入需要先缴纳企业所得税， 之后再将税后利润分配给投资者， 而私募基金和资产支持专项计划的个人投资者或机构投资者仍需要再次缴纳个人所得税或企业所得税， 存在重复征税问题， 并且在多环节征收增值税、印花税。 这与成熟市场的REITs产品税收优惠存在差距。 目前发达国家或地区均给予REITs企业所得税或个人所得税豁免或优惠税收政策， 以避免重复征税。

五、完善我国基础设施公募REITs发展的建议

基础设施公募REITs的试点， 对资本市场具有十分重大的意义， 但也有需要进一步完善的地方。 建议借鉴国际上发达国家或地区的经验， 对我国REITs税收制度存在的问题进行改善， 推出配套的税收优惠政策。

（一）出台配套优惠政策， 减轻REITs设立购置阶段税负

我国REITs结构复杂， 一般采用双重SPV结构。 建议按照简化“公募基金—资产支持专项计划—私募基金—项目公司—基础设施项目”流程方式来考虑整合现有企业重组优惠政策， 完善REITs税收优惠政策的相关法律法规。 减免基础设施公募REITs设立购置阶段涉及的土地增值税、契税和企业所得税， 借鉴国际上发达国家或地区的经验， 对基础设施公募REITs的税收政策进行改革。

1. 土地增值税方面。 建议在项目公司设立阶段， 以发起方式设立， 原始权益人将目标资产划转至项目公司的免征土地增值税。 建议短期内递延原始权益人的应纳土地增值税纳税义务， 待REITs市场运行一段时间后， 再推出配套法规。

2. 契税方面。 建议借鉴《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）中的相关原理和做法， 基础设施公募REITs在设立项目公司时， 对于原始权益人将目标资产划转至项目公司环节的， 免征项目公司的契税。

3. 企业所得税方面。 对项目公司以发起方式设立的， 建议比照企业所得税有关特殊重组优惠相关规定， 对于“实质性经营活动”未发生改变且同一主体内部连续进行的股权、资产重组在12个月以内的， 按照企业特殊性税务政策处理， 暂免征收企业所得税; 建议出台专门的税收政策， 对于原始权益人将目标资产注入项目公司中的资产增值部分， 减免或者递延原始权益人因资产增值产生的企业所得税， 税收政策围绕减轻原始权益人设立阶段的税收负担展开; 建议在年度分配利润占可分配利润比例不低于90%的情形下， 给予项目公司税收优惠政策， 对于项目公司取得的当期利润免征企业所得税。

（二）减免REITs设立购置和持有运营阶段的印花税

新加坡对REITs不仅免征企业投资者所得税， 也免征个人投资者所得税， 此外还对注入REITs的不动产免征印花税， 美国、日本对注入REITs的不动产也不征收印花税[6，13] 。 因此， 建议我国借鉴国际上发达国家或地区针对REITs税收政策的相关做法， 考虑参照《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税[2006]5号）的相关规定， 将免征印花税的税收优惠政策范围扩大至基础设施公募REITs产品， 对设立购置阶段和持有运营阶段减免印花税。

（三）降低REITs持有运营阶段的税负

基础设施REITs资产囊括七大领域， 持有运营阶段涉及很多行业， 不同行业适用的税率差异很大， 在持有运营阶段税负不均匀， 部分行业税负较重。 建议出台一揽子税收优惠政策， 考虑项目公司运营的综合税率， 税收优惠政策向运营REITs的机构倾斜， 降低项目公司运营的综合税率， 培育一批集约化、规模化、专业化的机构， 引领基础设施REITs市场的发展。

（四）减少REITs结构构建产生的税负， 避免重复征税

“公募基金+ABS”的结构存在项目公司、专项计划、公募基金和投资者四个纳税主体， 还有一步设立私募基金形成的双层SPV复杂结构， 很容易形成重复征税。 因此， 建议我国参照国际相关做法， 采用穿透原理， 改革税收政策， 对于基础设施公募REITs涉及的企业所得税或者个人所得税， 仅对项目公司或投资者征收一次企业所得税或个人所得税。

（五）借鉴国际经验， 推出相关税收优惠政策

税收优惠是国际上发达国家或地区REITs通用的处理方式， 自REITs诞生以来， 美国多次发布与其相关的税收优惠政策， 税收优惠极大地驱动了美国REITs的发展。 美国在REITs产品涉及的资产转让、项目运营以及收益分配等均有相应的优惠政策。 日本、新加坡、中国香港REITs 参考借鉴了美国的经验， 采取了相似的税收政策和税收优惠， 促进了市场的发展与繁荣。 综观国际上的 REITs 税收优惠政策， 对REITs层面或投资者层面均只征一次所得税， 避免了重复征税的问题， 对投资REITs的投资者采取积极鼓励的政策。 如美国、新加坡、日本等国对分红的部分实行免征所得税优惠政策。 在持有运营阶段， 可以借鉴美国REITs相关税法经验， 对企业投资者从项目公司和私募基金中获得的分红部分免征企业所得税， 对个人投资者获得的红利收入免征个人所得税。 在退出阶段， 维持现有的法规， 对企业投资者根据价差上缴企业所得税给予适当优惠政策， 对个人投资者所获得的资本利得仍然免征增值税和个人所得税。

六、结论

国际上发达国家或地区已经具有相当完备的法律法规体系， REITs结构模式清晰， 相关税收政策完善。 我国目前暂无配套的基础设施公募REITs税收政策， 基础设施REITs环节过多、结构复杂。 应缴税费负担较重， 税收是目前制约基础设施公募REITs发展的最大因素。 随着基础设施公募REITs的试点， 我国未来基础设施公募REITs如果借鉴国际上发达国家或地区类似的税收政策， 则能降低成本、提高回报率， 进而促进REITs市场的发展与繁荣[6，13，14] 。

基础设施REITs作为一种新型金融产品， 需要借鉴国际上发达国家或地区REITs的成功经验， 优化基础设施REITs产品的结构， 进行配套的税收政策改革， 加强信息披露和市场监管制度， 完善外部治理环境， 培养专业人才。 基础设施公募REITs的成功试点， 可以盘活基建领域的存量资产， 扩大需求与内循环; 能有效拓宽融资渠道， 提高资金的利用效率， 满足重点基础设施新建及扩建的资金需求， 促进经济转型升级。

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