地产基金财务管理职能转型升级的思考

吴莹

关键词：地产基金 财务管理职能 转型升级

在我国金融市场日益发展和完善的背景下，地产基金行业也在迅速发展壮大，在我国金融市场中发挥着越来越重要的作用。财务部门是地产基金企业的核心管理部门，其财务管理水平直接影响着地产基金公司的综合实力和可持续发展能力。但是，现阶段大部分地产基金企业财务管理水平的发展跟不上该行业的飞速发展，限制了其财务管理职能的发挥。在这样的背景下，地产基金行业的财务管理部门必须积极寻求转型路线，充分发挥其财务管理优势，从而确保其财务管理水平适应于行业的高速发展。

一、地产基金行业财务管理的重要性

（一）地产基金行业财务管理概述

1.地产基金概述。地产基金指的是专注于房地产领域的私募基金，是一种面向房地产行业进行债权投资或者股权投资的模式。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金已经渗入大部分城市的房產经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

2.财务管理概述。财务管理是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资），经营中现金流量（营运资金）以及利润分配的管理。财务管理是企业管理的重要组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。

（二）财务管理在地产基金战略目标实现中的重要意义

财务管理是企业管理的重要组成部分，也是企业发展到特定阶段的产物，企业战略目标的实现离不开健全的财务管理制度。对于地产基金企业来说，财务管理职能的健康有效履行能帮助企业管理层更好地做出决策，能有效地完成对企业资金的筹集，更好地帮助企业相关地产项目的投出研判，能为项目资金的回收和项目退出提供较好的财务意见和建议，有效提升企业资金的利用率和安全性。

二、现阶段地产基金行业财务管理职能转型升级存在的问题

（一）企业对财务管理职能定位不清晰

由于地产基金行业还处于成长和发展的阶段，大部分地产基金企业还处于发展的粗放阶段，对企业的各项管理职能，包括财务管理的职能定位尚不清晰，认为财务部门仅仅是会计信息记录部门。这也导致了地产基金行业的多数财务部门人员配置十分精简，现有市场上，规模超百亿的知名基金公司财务管理人员不超过十个，一般公司财务人员也就三到五个人，有些公司甚至干脆把财务工作外包给第三方中介机构公司。随着地产基金业务的不断发展，对财务管理职能的需求和财务管理人员的能力要求也不断提升。现阶段，单支基金必须独立核算，而基金数量在不断增加，规模在不断地扩大，财务人员需要在平时工作中高效处理基金的全盘账，并履行相应的信息披露和报告工作。此外，为了适应基金业务的复杂化和多样化，基金公司需要财务管理部门在公司内控管理，企业整体战略的制定、企业财务资源的配置和投资项目财务价值的提升方面作出贡献，这使得公司财务管理部门负责人需要在基金管理优化、运营规范以及对项目资金募集、投资决策、投后管理和项目退出环节进行把关。综上所述，基金行业现普遍存在的财务职能定位已经难以充分适应其行业的发展需求，面临着迫切的转型升级需求。

（二）财务管理与业务管理缺少深度融合

地产基金行业是一个以资金为主体的行业，其财务与业务密切相关，不仅基金产品的核算需要业务部门的深入参与，基金产品的投资与管理也需要如此。现阶段，大部分地产基金行业的财务管理与业务管理缺少深度融合，这会给企业发展带来不利，主要表现在以下几个方面：第一，地产基金业务的投资环节和模式多变且复杂，财务人员单独只看业务合同和协议并不能准确地获取项目投资的真实信息，如果不与业务部门深入沟通，将无法准确地理解交易细节，严重的话会导致会计核算方法选择的偏差。第二，由于财务未在投资前介入业务活动，财务人员的工作仅仅是对业务活动的事后记录和监督，难以从财务角度对业务活动进行绩效和风险预测，难以反馈重要信息，不利于评估、预警和防范业务风险。第三，从企业内部预算角度来看，财务与业务缺少深度融合，会导致企业整体预算编制过程中的冲突和不合理现象。企业预算在企业的目标实现和业务考核中发挥着重要作用，财务部门是企业预算的汇总编制部门，如果财务部门不深入业务、了解业务，可能导致预算编制的偏差和不合理，最终无法充分实现企业预算的目标，不利于企业中长期战略目标的实现。

（三）财务管理方式缺乏创新

相较于其他行业，地产基金行业的内外部环境更为复杂多变，随着信息技术的不断发展，地产基金行业的财务信息也发生了翻天覆地的变化，传统的财务管理方式已经不能满足地产基金企业的经营发展需求。现阶段的财务管理方式主要通过分析会计报表来计算与分析财务数据，缺少对非财务数据的考量。这种传统的财务管理模式，财务人员在获取数据上将花费大量的时间和精力，而且这种工作成果难以被规范，无法达到标准化。同时，由于受到财务人员的工作状态和工作能力的限制，相关数据运算的准确性有时候无法完全得到保障。由此可见，在现有的传统财务管理方式下，地产基金行业财务部门的财务信息获取渠道较窄，财务决策的效率较低，不利于其发挥财务管理的职能作用。

（四）财务管理相关工作人员素质不高

1.欠缺匹配投资业务的高端型、复合型财务管理人才。随着地产基金行业的高速发展，越来越多的公募、私募及其他行业的优秀人士投身于地产基金从事投资工作，这些人才均具备优秀的教育背景、丰富的从业经验和强大的学习能力。相比之下，地产基金行业现阶段的大部分财务管理人员多半只有财务相关的从业经验，对基金方案设计、投融资业务开展、基金税收筹划、并购重组业务实施、资本市场业务等相关综合性知识缺乏相关从业经验。这种现实情况导致在实际的工作中财务管理人员在财务尽职调查、基金投后管理、基金产品估值和投资项目税务筹划方面缺乏经验，导致其匹配相关投资业务工作中存在着一些差距和不足。

2.财务人员自身意识问题。现阶段，大部分的地产基金行业的财务人员对自身的定位仅仅作为一个企业的会计工作人员，在平时的工作中只立足于传统的会计账务处理工作，缺乏财务管理的工作理念。在这种理念的影响下，大部分地产基金行业的相关财务人员在平时工作中的主动性不高，对账务处理工作之外的基金方案设计、投资融资业务等工作缺少主动参与的意识，同时也缺乏对基金方案设计、投融资业务开展、并购重组业务实施、资本市场业务等实务学习的积极性。这些情况，导致了大部分的地产基金行业财务人员的综合能力难以得到有效提升，最终导致财务管理职能在企业相关管理工作中的部分缺失。

三、地产基金公司财务管理职能转型升级的具体措施

（一）企业转变现有的财务管理职能

财务服务于企业的经济管理活动应随着企业的发展而发展。地产基金行业面临着复杂多变的内外部环境，随着地产基金行业的复杂化和多样化，地产基金行业的财务管理职能定位迫切需要转型升级和不断发展。财务部门职能的定位要从简单的凭证录入、账簿生成、报表编制等财务会计职能逐步走向转型升级。在未来工作中，财务管理部门职能的定位还应该包括其对项目资金募集管理、项目投资决策、投资项目投后管理和投资项目退出环节中发挥的作用。具体来说，有以下几个方面：一是在基金募集过程中，财务管理部门可以加强财务规范，以专业的职业操守来应对投资人的尽职调查，做好财务支持工作。二是在项目投资决策过程中，财务管理部门可以参与投资项目尽调，为项目选取提供财务视角的意见建议，以帮助管理层更好地进行决策。三是在项目投资过程中，财务管理部门可以积极关注项目交易对手财务情况，做好项目出现的风险预警措施。四是在项目投资过程中，财务管理部门可以为所投资的项目公司提供财务管理意见和建议，促进投资项目公司财务规范，提供财务增值服务。五是在平时的工作中，财务管理部门可以对所投资的不同项目进行财务预测和评估，模拟不同情形下的收益情况，测算收益情况，及时调整基金估值，更好地履行其财务规划和财务预测等职能，帮助管理层对基金未来收益及风险情况做好提前规划。

（二）加强公司财务管理与业务管理的融合

地产基金行业的财务与业务的融合对公司发展和战略目标的实现尤为重要，考虑到行业中大部分基金公司的财务管理与业务管理还缺少深度融合，可以考虑从以下几个方面具体操作，以期加强其财务管理与业务管理的融合度。

1.协调财务部门与业务部门的管理目标，减少二者融合的阻力。一般企业经营过程中，财务部门和业务部门的管理目标往往会存在不一致，需要采取相关手段化解双方目标不一致的阻碍。可以建立双方的定期沟通机制，财务人员深入业务部门学习业务部门的管理模式、工作流程，以制定更符合业务发展的各项指标要求。业务人员也要提高认识的高度，从企业战略目标角度出发，理解财务部门的管理行为和目的。这样，在双方相互理解和包容的前提下，才能更好地服务于企业管理目标，保障企业的最优发展。

2.财务参与项目业务投前、投中和投后的管理活动，发挥财务在业务运作与管理中的牵引作用。由于地产基金行业内外部环境变化迅速，财务工作的重点要从结果考察转移到业务投资链条的全过程，财务部门应该在资金募集环节、业务项目投前研判环节、项目投后管理及退出的全流程与公司业务深度融合，提供合理化的财务意见。

（三）创新科学的财务管理方法

利用已有的信息技术手段，将现有重复性的会计操作向自动化的信息操作转变，将有助于地产基金行业实现人、财、物的资源价值优化，可以考虑从以下几个方面着手，以创新改进现有的财务管理方式，发挥地产基金的规模优势，最终实现企业价值最大化。第一，构建财务管理信息系统，后期衍生为投融资业务全流程共享软硬件的一体化平台。加快信息在企业内部的自由流通和传递，减少信息沟通和传递的成本，实现数据共享。保证财务决策在信息获取最充分的前提下做出，提高财务决策的质量和效率。第二，利用现有的大数据工具和方法收集各类财务及非财务信息，针对不同的地产项目提供不同的支撑数据。这会从根本上改变投前财务尽职调查的质量，提高投后管理的财务信息支持，发挥财务的预测、分析和监督职能，为基金业务的开展和决策提供高质量的支撑，保证企业的长期竞争优势。

（四）财务人员能力的提升

对于基金行业来说，最重要的企业资源就是资金和人才。由于地产基金行业的飞速发展，行业环境愈发复杂，对行业内的财务管理相关工作人员素质和能力的要求也越来越高。现阶段，地产基金行业普遍存在其财务人员素质和能力与其日益复杂的相关投资业务工作的匹配上存在着一些差距和不足。为了进一步提升行业财务管理人员的能力和素质，可以从企业层面和个人层面入手，双管齐下。

1.公司加强对财务管理部门的重视，对其增加投入。前文提到过，现阶段的地产基金行业的多数企业财务部门人员配置十分精简，与其越来越大的规模不匹配。一方面，建议相关企业增加学习型、复合型财务管理人才的引进，特别是那些对基金方案设计、投融资业务开展、基金税收筹划、并购重组业务实施、资本市场业务等相关综合性知识具有丰富从业经验的财务高级管理人才。另一方面，对现有的财务人员加大培训投入，使其能定期学习到工作相关的实务及理论知识，更好地匹配公司业务发展需要。

2.促进财务管理人员意识的转变，提高其工作主动性。随着地产基金行业的不断发展，对其财务管理职能的定位也在不断变化升级，财务部门在企业中发挥着越来越重要的作用。财务人员不能和过去一样，仅仅盯着财务核算的工作，只是做完分录和编平报表，而是要摆脱老观念，着眼于服务企业业务发展的目的出发，提高工作的主动性和积极性，更好地服务于企业目标的實现。对于地产基金行业的财务管理人员来说，要有参与公司业务的意识和决心，积极地参与到基金方案的设计，项目投资的投前尽调工作和投后管理工作中协助投资团队进行事前事后的财务风险预警，帮助基金在风险可控的基础上获取更高收益。

四、结束语

综上所述，现阶段地产基金行业财务管理现状的滞后性已经无法适应其行业的快速发展，难以帮助企业更好地应对快速变换的内外部环境，制约了其财务管理职能的发挥。地产基金行业的财务应该顺应行业发展需求，积极应对财务管理过程中遇到的问题与挑战，配合企业的整体战略要求，不断探索其财务管理转型升级的路径，从根本上完成财务管理的转型升级，发挥财务管理优势，促进地产基金行业的可持续健康发展。

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作者单位：杭州金投资本管理有限公司