基于GIS的农村房地一体确权登记管理平台设计与实现

曹金磊 刘 辉

（1.淮安市土地勘测规划院，江苏 淮安 066001；2.淮安市自然资源信息中心，江苏 淮安 066001）

0.引言

随着我国经济的快速发展，因房屋所有权和土地使用权在使用价值和现实操作上，具有可分性，造成了许多冲突，弊端明显[1]。因此，为了保护农民的利益，国家、省、市先后下发了关于农村房地一体确权登记的相关文件，开展农村房地一体确权登记工作[2]。随着工作的不断开展，存在以下问题：（1）农村宅地基面积严重超标、利用率低、一户多宅现象严重；（2）农村基础测绘底子薄弱，缺乏房屋明显界限和权源资料，导致权属关系不明确，权利人认定复杂；（3）确权登记工作主要依靠手工作业，导致工作量大、质量和效率低；（4）缺乏统一管理平台对成果进行管理，导致确权登记工作管理较为混乱，展示和查找不方便等[3]。因此，本文利用GIS、云计算以及工作流等先进技术，开发了农村房地一体确权登记管理平台，实现了农村房地一体确权登记工作的精细化和规范化管理，有效地提高了工作效率以及服务水平。

1.需求调研

1.1 业务需求调研

为确保农村房地一体确权工作顺利开展，对业务需求进行调研，主要包括农村房地一体权籍数据的收集、整理和入库、农村房地一体不动产登记和发证以及农村房地一体成果档案管理等；

1.2 用户需求调研

平台服务对象包括业务办理人员、领导决策者和公众等。业务办理人员根据公众提交的申请，对不动产登记和发证工作进行审批；领导决策者需要及时获取全面、准确的信息和数据，对登记和发证工作做出准确判断和科学决策，从而避免和减小因决策失误带来的风险和损失。公众通过平台进行网上申报、办理查询以及取证等。

1.3 平台性能需求调研

为了满足农村房地一体确权登记工作，需对平台性能需求进行调研。（1）接入容量，平台能够支持局属内设机构、直属行业管理单位、上级单位等多个相关单位数据；（2）平台处理能力，通常情况下，系统CPU平均利用率不超过60%，内存平均使用率不超过70%。在满载用户并发压力情况下，服务器CPU平均使用率不高于95%，系统内存使用率不超过90%[4]。三是用户接入处理能力，支持1000人同时在线和并发查询、处理，并可平滑扩展。

2.平台框架设计

农村房地一体确权登记管理平台按照分层设计原则，分为五层架构设计，包括基础层、数据层、服务层、应用层以及用户层，采用C/S和B/S混合模式进行搭建。C/S端实现了房地一体权籍数据成果管理，包括数据编辑和入库、数据成果审核以及权籍专题图制作等。B/S端实现成果数据的展示、不动产登记和发证等工作，用户可以任意时间、地点和计算机访问本平台的功能。平台架构设计示意图（如图1所示）:

图1 平台框架设计示意图

基础层为整个平台提供最基础的软硬件安全保障，主要包括PC端设备、移动端设备、服务器端设备、核心交换机、GIS软件、数据库软件等。

数据层是平台运行的数据支撑，为了保证数据完整性和统一性，同时，便于数据统一管理，本文采用Oracle数据库和ArcSDE空间引擎，对空间和属性数据进行管理，并做好相应的数据备份和容错策略，构建农村房地一体确权登记数据库。

服务层是基于SOA架构，为用户提供地图服务、GIS功能服务、后台管理服务、数据交换服务和数据库管理服务等。

应用层是平台展示的窗口，包括不动产登记发证和权属争议管理、地图管理、权籍成果辅助管理、数据查询统计分析管理以及不动产档案管理等。

用户层是平台的使用人员，包括市、区不动产管理人员，乡镇工作人员、技术服务人员及村民等。

框架两侧是平台运行的保障，包括数据标准规范体系和 安全保障体系。

3.数据库建设

3.1 数据库建设内容

构建农村房地一体确权登记数据库是平台建设的基础，理清楚数据库建设内容和数据结构可以有效提高平台开发的效率。本文采用ArcSDE和Oracle数据库对数据进行管理和存储，其中，ArcSDE为空间数据引擎，用来管理空间数据；Oracle关系数据库则用来存储属性数据[5]。数据库建设内容示意图（如图2所示）:

图2 农村房地一体确权登记数据库建设内容示意图

3.2 数据库概念设计

农村房地一体确权登记数据库概念设计是数据库设计中较为重要的步骤之一，设计好坏直接影响平台的性能。数据库概念设计常用E-R图表示，本文涉及的数据库表有权籍调查和登记发证数据等。

图3 房屋实体E-R示意图

4.平台实现

平台功能主要包括六部分：地图管理、权籍成果辅助管理、不动产登记发证管理、不动产权属争议管理、专题数据查询和统计以及运维管理等。平台功能结构图（如图4所示）：

图4 平台功能结构示意图

4.1 权籍成果辅助管理

权籍成果辅助管理采用C/S端开发，是对权籍成果数据进行管理，如，宗地界线导入、权籍信息导入、权属数据审核、权属数据编辑、成果输出和专题图制作等功能。权籍信息导入，平台根据统一的房屋权籍调查表格式，设计属性录入界面，通过GIS服务组件将权籍调查数据库中的数据（Excel格式）直接录入到相应的房屋属性信息中，实现图文一体化管理。权属数据审核包括两方面内容：一方面，对录入的权籍数据内容进行审核；另一方面，对录入的权籍数据空间关系进行审核，审核确认无误后，进行入库和输出，如果数据有误，则利用权属数据编辑功能对数据进行修改。权籍成果辅助管理界面示意图（如图5所示）:

图5 权籍成果辅助管理界面示意图

4.2 地图管理

地图管理是整个平台展示的窗口，提供GIS地图的相关功能，主要包括：地图和专题数据展示、地图图层控制、属性信息查询、分析和统计、地图量算和绘制。地图和专题数据展示实现对数据的放大、缩小、平移、漫游等；地图图层控制是在统一的坐标系下叠加1∶500地形图、遥感影像数据、地籍图、宗地图等，通过图层按钮进行控制，实现地图数据的自由切换、透明度设置和多屏对比等功能。属性信息查询、分析和统计功能是房屋权属信息，权利人信息、不动产登记信息等进行查询、分析及统计，并可以生成查询和统计报表。地图量算和绘制是可以在地图上进行量算长度和面积，绘制点、线和面图形等。

4.3 不动产权属争议管理

根据《不动产权属争议调查处理办法》提供的处理流程，平台实现了不动产争议案件从收件、申请、受理、调查取证、处理、送达及归档的全流程办理模块，包括案件申请受理、调查取证、案件处理和资料输出打印等功能。

4.4 专题数据查询和统计

专题数据查询与统计功能主要针对不动产登记案件数据进行查询与统计，包括登记案件信息详细查询、登记案件进度查询、登记案件统计、发证统计、自定义查询统计等，如，登记案件详细查询可以查询到登记案件房屋调查的详细信息、地籍图、分层分户图、办理意见等信息。

5.关键技术

5.1 移动端App权属调查技术

农村房地一体不动产权属调查工作传统上是专业技术人员和基层人员实地调查，容易出现村民难以一次通知到位、签名盖章填表等事项极为耗时、字迹常常潦草难以辨识、调查过程耗费大量纸张、收集的权源材料零散放置、难以归置等问题。本文采用移动端App权属调查技术，这种方法的优点：（1）分类拍照、分类保存权属信息，如，身份证、户口本、现场照片等，减少后期内业处理工作量；（2）利用COR自动识别技术，智能识别照片和纸质权属资料，如，权利人姓名、地址、身份证号、建筑面积等信息，并自动回填到执行属性字段中，无须人工手动录入，降低了人工填写的错误，将大量外业采集作业转换成内业作业，提高了工作效率；（3）实现无纸化调查，节约图纸打印成本；（4）将权属信息与工作底图信息挂接，提高信息查找和核实效率，当外业核实过程中，发现错、漏等信息，可以直接在App软件上进行修改和完成且权利人可在现场确认，避免往返现场，减少交通成本，有助于加快项目进度。

5.2 基于ArcSDE空间引擎的房地一体多源异构数据管理

农村房地一体确权登记数据库包括结空间和非空间数据，如，线划地形图、行政区划图、遥感影像、权籍调查数据、文档资料、照片、视频等，数据种类多、数据量大，需对这些多源异构数据进行有效地组织和管理。本文利用关系型Oracle数据库，结合ArcSDE空间引擎，实现多源异构海量数据的存储和管理。ArcSED将空间和属性数据的增、删、改、查等操作转化为关系操作，以面向对象的Geodatabase数据模型存储数据，大大节省了空间和属性数据间的连接操作，提升农村房地一体确权登记数据库存储效率的同时，也保证了用户并发数据访问，确保了数据管理的高效性。

5.3 基于工作流的一体化登记业务办理

工作流技术是按照设定的运行规则，自动执行业务，以达到业务的总体目标，它实现了对整个业务信息流的控制、监督和跟踪。本文利用工作流技术，实现不动产登记申请、受理、审核、公示、发证、归档等业务的无缝衔接。工作流的实现是由平台设定的节点组成，每个节点与相应的业务功能进行关联，通过节点调用关联的业务功能模块，从而实现了相对独立业务功能集成管理。根据农村房地一体确权登记发证工作的特点，以工作流技术应用于不动产登记业务流程，以GIS组件实现地图操作和数据管理为技术基础，实现GIS与工作流的集成，有效提高了平台的业务办理的效率和灵活性。

6.结束语

本文基于GIS技术、云计算以及工作流技术，结合房地一体确权登记发证管理的实际需求，设计并实现集权籍数据展示和编辑、不动产登记和发证、信息查询、分析和统计为一体的农村房地一体确权登记管理平台。目前平台运行良好，能够满足房产部门不动产登记的日常使用需求，但也存在一定的问题，如，权籍成果填写格式不规范，导致权籍信息导入时，提示的错误较多，效率较低；不动产登记发证时，存在人为修改的行为等。下一步平台一方面将引入区块链技术，确保不动产登记发证信息的准确性；另一方面完善平台功能和丰富平台数据。农村房地一体确权登记管理平台让农村不动产登记的管理监督服务一体化，有效地提高了农村房地一体登记发证业务工作效率，推动农村房地一体登记工作精细化、科学化和规范化。