不动产登记制度对房地产经济的影响和策略

高勇

房地产一直是人们热议的话题，不仅是因为房屋属于人们日常生活中的必需品，更重要的是我国房地产行业发展速度迅猛，已经不适应过去制定的行业发展制度，需要根据当前房地产市场经营状况来规范当前的某些市场行为，从而保障房地产行业运行的规范化和高效率。因此，国家制定不动产登记制度来支持当前房产行业的发展是一项十分合理的举措，不动产登记制度不仅能够为房产行业的发展提供制度支持，以此来保障房产市场运行机制合理，还能通过整合登记不动产，利用收集到的大数据为房地产行业的发展提供数据支撑。本篇文章则通过简述不动产登记制度的相关内容，来探讨不动产登记制度对房地产行业的各个方面产生的影响，为房产行业的未来发展奠定基础。

一、不动产登记制度相关内容

1.不动产登记制度概述。所谓不动产登记制度，具体指的是登记法律事实对当事人不动产权利的实际效力。不动产物权登记的效力因立法体例差异性而不同。在我国不动产登记制度下，不动产登记具有公示、形成、推定和公信力四种效力，四种效力共同组成了不动产登记制度。其主要特点是：第一，登记不实行全面强制;第二，登记采取实质审查;第三，登记具有公信力;第四，交付产权证书;第五，登记土地上的权利负担;第六设立补偿基金。

2.不动产登记制度的作用。对于房地产行业而言，不动产登记制度主要有以下三个作用：第一，使产权人利益合法化。对于房产所有者来说，不动产登记制度可以保护其房产所有权，为其个人财产提供法律保障。因此，对于产权人来说，不动产登记制度发挥着保障所有权的重要作用。第二，规范房地产市场经营。对于房地产行业来说，不动产登记制度则可以保障该行业的合法经营与交易，为消除房产交易过程中出现的不当行为做出巨大贡献。第三，为我国房产行业宏观调控提供依据。在国家政府层面，不动产登记制度可以通过整合不动产资源数据，为我国进行房产行业宏观调控提供详细的数据支持，以促进我国房地产行业的健康发展。

二、不动产登记制度对房地产经济的影响

1.对房价的影响。在房地产行业中，不动产登记制度会在一定程度上对房价产生影响。然而，影响房价的因素多种多样，不动产登记制度只是其中的一个方面。其對于房产价格的影响主要体现在以下两个方面：一方面，征收房产税可以对当前的房价起到一定的调控作用，这种调控作用可以一定程度上制约房价的恶性增长。另一方面，不动产登记制度可以为国家宏观调控决策提供相应的数据，这种详细的数据在一定程度上可以影响甚至决定着国家对房地产市场调控的措施。从这一层面上来看，不动产登记制度也是影响房价的十分重要的一项因素。

2.对二手房的影响。首先，不动产登记制度可以保护产权人的合法利益，明确产权人的不动产产权，为不断完善房地产行业的运行机制、简化房产交易程序、加强房地产交易过程监督以及房产信息的发布渠道奠定基础。其次，在不动产登记制度不断健全房产信息发布渠道之后，居民接触房产信息变得更加便利，也能更直观地接触到大量的房源信息，特别是二手房信息，进而更好地促进房产的交易买卖。再其次，在不动产登记制度构建的房地产交易市场基础上，产权所有者愿意抛售手中的二手房、购房者愿意在有效的监督平台下购买有保障的二手房和新房。因此，不动产登记制度能够增加房地产行业交易活力，为增加二手房房源供应和房产交易数量做出贡献。

3.对房产中介的影响。不动产登记制度对房产中介行业的影响，主要有以下两个方面：第一，不利方面。首先，由于不动产登记制度能够在法律层面上规范房地产市场的交易流程和产权规定。因此，相对于房产中介而言，它能够提供更加合法有效的保障，为居民购置房产保驾护航。其次，不动产登记制度可以拓宽房源的发售渠道和拓宽二手房交易市场，为居民寻找合适房源提供了极大的便利。但是这也在一定程度上冲击了以此为生的房产中介行业的发展。第二，有利方面。我国制定不动产登记制度的目的就是要规范不动产行业的不规范行为。因此，对于房产中介行业来说，不动产登记制度可以在很大程度上取缔不规范的中介公司，将中介公司交易房产的行为规范化。不仅可以净化房产中介行业的不良行为，还能够帮助购房居民选择更加规范的中介公司为其服务。

三、不动产登记制度下房地产经济的发展策略

1.构建不动产登记信息共享平台。要在房地产行业构建不动产登记信息共享平台，可以通过以下措施得以实现。第一，构建房源信息、房屋租赁信息平台。构建信息共享平台，不仅能够为购房居民提供完善真实的房源信息，还能保证房源信息的可靠性，为维护房地产行业的发展提供保障。第二，加强房源信息平台的大数据建设。在房源信息平台构建中引入大数据，以加强对房源信息的有效整合和监督，保证房源的真实性，为居民进行信息共享提供便利。第三，对发布房源信息的个人实行真实身份审查，从根源上避免房地产行业虚假信息的发布和流传，以保障居民购房过程中的安全性。第四，在信息共享平台中引入信息追踪程序。这种智能科技程序的引入可以为购房、租房居民提供有针对性的房源信息，促进房地产行业的交易顺畅。

2.调整房地产行业运营核心。在不动产登记制度实施之前，房地产行业的运营核心主要在房屋建设上，在相关建设单位拿到了土地产权之后，他们的大部份工作都集中于房屋的建设规划和屋内设计装修上，并没有着重考虑消费者的偏好。在不动产登记制度实施之后，房地产建设厂商开始将工作运营重心转移到消费者上，不仅十分重视消费者对房屋的特殊偏好，还将客户维护与售后作为十分重要的任务，这在很大程度上有利于提升企业形象。同时，注重顾客对房屋的偏好还能够提升房屋建设的个性化和居民的居住环境。

3.完善不动产登记制度体系。要完善不动产登记制度体系，首先要明确不动产登记制度的核心内容，那就是土地登记。构建完善的不动产登记制度体系，要做好以下几个方面。首先，明确政府部门相关人员在不动产登记过程中的工作职责，避免政府相关部门在政策实施过程中出现相互扯皮的现象。其次，在信息技术水平不断提高的当今社会，进行不动产登记过程中，要将书面资料、信息资料等数据化，以便相关部门对不动产信息进行整理规划。再其次，还要办理好不同部门关于不动产信息数据的交接工作，每个环节都要确保信息数据的完整。最后，对进行不动产登记的部门人员进行有效监督，以保证这一部分人员所收集到的数据是真实的数据，从根源上确保不动产登记制度的可靠性。

4.减少地方政府对房产交易的干预。我国实施不动产登记制度的主要目的就是为了了解国内不动产的分布情况、土地使用情况以及林业分布情况。在房地产行业中，不动产登记制度也能够发挥起重大作用。但是在进行房产登记过程中需要注意的是，房产登记的工作应当由国家授权的专门机构进行，地方政府没有相应的职权对房产登记、交易进行干涉。所以，在不动产登记制度的实施过程中，还应关注地方政府所扮演的角色，从制度上规定其职责，以避免权力交叉等现象的发生。

四、结束语

随着我国房地产行业的逐渐发展壮大，不动产登记制度的制定与实施刚好能够解决房地产快速发展过程中出现的相应问题，为我国房地产行业的健康可持续发展提供制度支持。不动产登记制度不仅会在一定程度上影响房产价格以及房屋交易过程，还能净化房产中介行业中的不良行为，为我国居民购房、租房提供极大的便利。同时，也能为我国科学监督房产行业提供有效、详细的数据。

（作者单位：内蒙古呼和浩特市不动产登记中心）