城市运营思维下的城市更新改造——深圳华润大冲村旧村改造项目品读

郭桂钦

2015年全国城市工作会议上，中央提出城市要坚持集约化发展，树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。2021年3月5日，“城市更新”首次出现在李克强总理政府工作报告中。报告明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略；提出“发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。十四五期间城市建设将由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。国家实施城市更新行动，其目的是推动优化城市空间结构，提升城市功能，改善城市人居环境，转变粗放的城市开发建设方式。实施城市更新也是全面贯彻习近平总书记新时代中国特色社会主义思想，奋力践行——“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，“不断增强人民的获得感、幸福感、安全感”的伟大历史使命。

华润大冲村旧村改造项目是深圳也是广东最大的城改项目，项目自2008年10月大冲股份公司与华润集团正式签署《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》进入实质性启动。历时13年精心规划建设，无论城市品质、产业聚集、商业运营、经济回报等各方面均取得了巨大成功，已然成为深圳城市更新改造的典范之作。本文尝试从城市运营思维角度对本项目进行品读，探索城市更新改造的趋势与方向。

1 城市运营的基本概念和在城市更新中的实践意义

城市运营是近年来在我国推进新型城镇化进程中出现的一种结合了城市经济学、新公共管理理论和城市竞争力思维的一种基于市场化运作的综合开发建设运营理念。中央党校《城镇化发展与城市运营》课题成果报告认为“城市运营是指政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程”。华南理工大学林竹博士认为“城市运营是指在新型城镇化战略的引导下，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，以构建产业、文化、交通、生态和人居环境等城市综合系统为目标，通过市场主导，政府引导的PPP运作模式，企业与政府建立平等的契约伙伴关系，以前瞻性的策划和城市规划、土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列的资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而获取城市整体资源溢价和投资增值收益的城市综合开发运营过程”。

实践中的城市运营包括两层意义：一是指政府和企业在充分挖掘城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新在宏观层面取得城市资源的增殖和城市综合竞争能力的增强。对于一个城市来说，城市资源不仅包括如土地、山水、植被、矿藏、物产、道路、建筑物等自然资源，还包含涉及历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌等人文资源。增强一个城市综合竞争能力，就是在社会、经济结构、价值观念、文化、制度政策等多个因素综合作用下提升城市为其自身发展在区域内进行资源优化配置的能力。二是通过城市运营，把城市的自然资源和人文资源有效地推向市场，使城市的综合财富得到提高。城市创造财富的增加，城市居民生活质量和幸福感得到提升，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。

2 华润大冲村旧村改造中的城市运营思维

大冲村是1998年被提上深圳市政府工作日程的旧改项目，2002年被列为旧改试点村之一，2008年大冲村村委旗下的大冲实业股份有限公司与华润集团完成签约，后于2011年正式动工。大冲村位于高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪山住宅区，南望高新南区，地理位置优越，是深圳重要的城市节点。

大冲村旧村改造项目整体改造面积达68.5万m2，总建筑规模近300万m2，斥资300亿打造，清拆旧物业1569栋，涉及原村民共931户；规划有一栋300m高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万m2的超大型Shopping mall（华润万象天地）和228万m2的商务公寓及住宅（图1）。

图1 大冲村旧村改造项目总体效果图

大冲村旧村改造项目，其实是一个关于城市运营的系统工程，是通过旧村改造使城市系统得到协调发展的过程，具有开放性、交互性和动态性等特点，目标是多方协同、结构合理、功能齐备、效益兼顾。

从大冲村项目来看，城市运营首当其冲的是城市定位，回答好“我是谁”的问题，要按照唯一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念与灵魂。结合大冲村区位和城市坐标，从更深层次来考虑城市的个性与定位，站在城市发展的角度，大冲村所在的位置，已经是发展较为完善的高新区，城市产业和人口都有很好的集聚，将大冲村所在的区域定位成高新产业后勤服务基地，使之成为与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚社区，是大冲村关于城市定位的最优解。因此，可以认为城市定位要运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，即由静态的思维方式转变为动态的思维方式、由线性的思维方式转变为复合的思维方式、由封闭的思维方式转变为发散的思维方式，找到准确的城市定位。

有了一个清楚的城市定位后，就是城市发展战略的制定，回答“我到哪里去”的问题。发展战略考虑的是城市长远的计划，着重体现城市与建筑空间环境和历史人文变化的关系。在新的形势下，城市的经营者和决策者开始的是一次惊险的旅行，理想与现实、进步与妥协、生存与发展的博弈时刻存在。大冲村项目的实施，虽然有华润这样的央企，以雄厚的实力作为后盾，但是大体量的就地还迁，重资产的自持物业自营的商业模式，对开发商来说，无疑是一个巨大的挑战，这需要一个负重前行的过程。任何一个发展计划都不可能一劳永逸， 必然伴随时代形势的变化随时作出相应的调整，就像滑雪和溜冰一样，要善于在运动中前进，在动态中把握平衡。

接下来是城市的空间的布局与规划，搞清楚“我将如何成长”。一个城市区域有三种形态：经济形态、文化形态、空间形态。城市经营应该首先确立它的经济形态，挖掘它的文化形态，充分利用产业和文化资源，制定发展战略，最后才是城市空间的布局与规划。大冲村旧村改造侧重于务实，通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略，在城市定位、城市发展战略确定之后，城市规划才能做到有的放矢、持之有据，否则经常会产生城市规划“中看不中用”、脱离实际的结果。

经营城市还有一方面的内容，就是城市形象的包装与推广，也就是“我将如何被认知”。应该明确的是，城市形象的背后必须要有足够的内涵作支撑，必须注重培育相应的产业链，不是简单的打造几个“网红”的建筑就可以的，否则，“皮之不存，毛将焉附？”开发商在这中间起到了非常重要的作用，不只是按照招拍挂等方式获取土地，参与市场的公开、公平、公正竞争，开发商还肩负着“找市场”的任务。

因此在设计中，从城市运营的角度出发，会提出这样一些问题：

①如何将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造中，使该片区形成具有国际品质，展现未来多元都市活力的新型片区？

②如何破解互联网经济对实体经济的冲击，成功运营以体验感为主的超体量商业中心？

③如何实现政府、原址村民、开发企业、运营商、最终业主五方利益共享，和谐发展？

3 华润大冲村旧村改造中的城市运营思维运用策略

本项目定位为“中国首个城市人文综合体”；由英国Foster + Partners（福斯特）建筑设计事务所担纲整体规划设计，整体规划采用了“缎带”的概念（图2），旨在打造具有昭示性和影响力的商务群落。整体景观方案由大名鼎鼎的“纽约高线公园”的设计公司执笔，延续了“从缎带出发”的概念。

图2 规划总体布局采用“缎带”的概念

项目商业部分——华润万象天地总建筑面积23万m2，由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall”的商业空间，规划了以独栋旗舰店组成的旗舰广场、独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成的夜生活美食街区等商业空间，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。街区定位“漫步式城市创作空间”，吸引了300+店铺、1000+品牌入驻，有近40家品牌首店，10座独栋旗舰店，超2000m2的室内儿童乐园，以及24小时不打烊国际美食餐饮街（图3）。

图3 华润万象城功能分布图

项目还携手香港创意及策展单位AllRights Reserved联合荷兰艺术家艺术家Florentijn Hofman共同在商业中心的屋顶上创作了大型户外大象艺术装置“Bubblecoat Elephant（抱抱象）”永久性大型艺术装置也成为项目的识别标志和精神象征（图4）。

图4 Bubblecoat Elephant（抱抱象）的近景照片

人性化、内容化的规划、建筑、景观等设计语言，以及现代艺术IP与艺术活动的植入等等方式所构建的社交场景，也将呈现出更多的极致体验。

3.1 商业定位

万象天地商业定位以国际时尚、特色餐饮、儿童天地、人文生活四大特色业态构建的“全客群”生活方式。定位“漫步式城市创作空间”，打破封闭空间的局限。不同于以往的深圳商业体，也不同于万象城系列，在物质消费之外，增强了艺术化、生活化的体验。项目从南向北，依次是mall、高街（时尚街）、里巷（餐饮街），在项目西南角上是多家独栋旗舰店（图5）。

图5 深圳万象天地

2019年经营情况：客流：4379万人次；总销售额：38.5亿元；整体出租率：95%以上；商圈租金均价：150元/月/m²；周边商业现状：周边餐饮业态2223家。项目商业的火爆成为科技园区乃至整个南山、深圳的配套商业及服务业聚集地。爆棚人气导致相连的地铁站也成为了全深圳最繁忙的地铁站之一和网红打卡地。

3.2 设计亮点

项目在互联网商业对实体经济带来冲击的严峻背景下，又是如此超体量商业中心，是如何破局成功的呢？项目给出了满意答案：

（1）亮点一：引入诚品生活

诚品生活是万象天地最大的亮点，在其他商场还在请西西弗、最天使、钟书阁等颜值流量型书店时，华润已经暗暗发力把全台湾最大的诚品书局成功引进。诚品书店被公认为是台湾最大的文化名片，它的艺术、人文、生活成为贩卖文化价值观的城市乌托邦，备受年轻人青睐。

（2）亮点二：街区加mall形式

街区作为城市生活的重要承载，万象天地“街区+mall”的建筑形式，有天有地，势必柔化商业体与城市边界。万象天地由购物中心和高街、里巷以及街边商铺组成，在深圳的综合体商业中不算常见。复合型的空间结构，可以让在人们在室内外的不同场景中随意切换。不同空间之间设置了扶梯、连廊、小路等相互连接，在街上和商场两种场景中切换。高街的柏油马路一律不准走车，两条小街完全供人漫步。寸土寸金的深圳，很少有商场愿意把地空出来做街区，而万象天地只是为了让顾客拥有更好的“浸入式体验”。

（3）亮点三：丰富的活动支持

万象天地有别于其他商场的有趣之处，在于一系列的创新营销活动，让潮流和艺术紧密结合。据统计，仅2018年，万象天地就引进40多个高质量展览。如德国红点设计大展暨万象天地创作纪念展、万象天地×ELLE Show Season时尚秀、著名评论人蔡澜亲临的午夜食街“里巷”开街仪式、《奇葩说》姜思达的时光见面会等。

（4）亮点四：广场多、休息处很多

时光广场、水广场、艺文广场等多个广场错落其间，形成多个聚客节点。

（5）亮点五：保留城市历史记忆

城市空间是地方历史文化和情感记忆的载体，是城市发展的立体博物馆，承载着城市的历史变迁、文化沉淀。在城市更新行动中应重视历史文化保护，注重文明传承、文化延续。

项目对具有700多年的历史深圳南山大涌郑氏宗祠进行了活化继承，郑氏宗祠承载着一整个家族的历史和精神的寄托，在本项目中也得以完整保留（图6）。新与旧，传统与现代，文化与发展和谐共生。

图6 深圳南山大涌郑氏宗祠活化继承

基地现场有两棵古榕树相伴相生，它们是大涌村变迁的时光见证者，村民常常祭拜的“树公树婆”。为了原址保护这两棵古树，项目调整地下室和商业裙楼设计方案，在施工过程中聘请古树保护专家悉心照顾，为城市留下了宝贵的自然财富（图7）。

图7 “树公树婆”得以原址保留

3.3 项目效益

深圳市政府主导大冲村旧村新改造工作20多年，先期投入2亿多元，最后终于呈现出国际化的街区形象、蓬勃的第三产业集群、稳定增长的税源；村民原址还迁、历史记忆得以保留、生活空间品质飞跃提升、物业保值增值；开发企业投资回报率超额完成，为企业品牌又立新标杆，成为同行观摩学习的明星产品；运营商、商户在这里享受项目吸引的充沛人流，茁壮成长，商业品牌价值日益彰显；住宅、公寓的业主都成为城市更新的获益者，生活空间品质卓越，增值超深圳同期项目，成为深圳乃至全国的网红楼盘。

万象天地自2017年9月开业以来，就晋升为深圳网红商业中心，2018年万象天地的商业租金回报率排名全国第一，客流量3890万人次，无疑是华润近几年打造的最成功的商业综合体之一。

结语

“万象终有天地，新生活美学下的又一座深圳新地标。”

全新品牌理念下的生活美学，也终将带来崭新的城市主义、人文主义等各个层面的具体示范。 城市化、集约化和强调效率的商业体时代正在迎来以人文、艺术和体验为主导的变革时代。这也是消费繁荣的大背景之下，大数据、AI革命和通讯互联网不断迭代，给予人们生活和商业环境不断冲击；项目基于人文实践做出了策划、推广、思考与回答——用内容，提供人与人、人与城市、人与世界的全新的连接方式。

本项目将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造中，使该片区形成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区；大力发展科技园区配套商业及服务业，使第三产业成为该片区的支柱产业；破解互联网时代对实体经济的冲击，成功运营体验感十足的超体量商业综合体；实现政府、村民、开发企业、运营商、业主五方利益共享，和谐发展。该片区已成为深圳产业、人居、环境国际化品质的标杆城市更新区域。

具有城市运营思维的城市更新改造获得了巨大成功，为未来全国性城市更新改造的趋势与方向做出了指引。

资料来源：

图1～3、图5：福斯特建筑事务所；

图4、图6～7：来自网络。